Nuevos retos del mercado inmobiliario de la mano de las socimis y el Proptech en la 5 Jornada Real Estate IESE

El 5º Encuentro del Sector Inmobiliario organizado por IESE, Tinsa y Savills Aguirre Newman bajo el título ‘La nueva normalidad del sector inmobiliario’ congregó el pasado 31 de enero a más de 250 representantes de promotoras, fondos de inversión, entidades financieras y profesionales vinculados al sector inmobiliario.

“La crisis fomentó la reinvención del mercado inmobiliario al completo y actualmente se ha instalado la normalidad, con un equilibrio entre oferta y demanda. Desde Tinsa, creemos que el mercado va a crecer moderadamente y que este incremento, que registraron primero las grandes capitales, se va a extender por completo a todas las zonas” afirmó Ignacio Martos, presidente ejecutivo de Tinsa, durante la presentación del evento.

Martos hizo referencia a cómo se ha revertido la difícil situación del mercado de hace 10 años y destacó lo que él considera un elemento clave para que el mercado crezca, se profesionalice y cree valor. “El elemento tecnológico va a jugar un gran papel. Hay que acelerar la eficiencia, la optimización y la agilidad tecnológica aplicada al residencial para afrontar los retos del futuro”, apuntó.

En esta misma línea, Santiago Aguirre, presidente de la consultora Savills Aguirre Newman, afirmó que “en este nuevo mercado de normalidad hay que intentar que la negatividad no afecte al ciclo y apostar por nuevos modelos disruptivos que incidirán en el diseño de las ciudades y en la construcción”.

Socimis: los restos de un vehículo que pasa por la profesionalización

La primera mesa de debate de la jornada versó sobre el futuro de las socimis y la importancia de la profesionalización. “El volumen de socimis en el residencial es inferior que en el terciario: suman 26 de un total de 70. Nosotros continuamos creyendo en el residencial. En un escenario donde aún estamos un 30% por debajo de máximos, aún hay recorrido”, afirmó Eduard Mendiluce, consejero delegado de Anticipa y Aliseda.

Mendiluce recalcó la importancia de seguir creando plataformas profesionalizadas de vivienda en alquiler, que aporten servicios al mercado y confianza al cliente. “Tenemos 15.000 viviendas en alquiler y acabaremos el año en 25.000. Aún hay más de 300 ciudades en las que es eficiente apostar por el residencial”, afirmó Mendiluce.

Por su parte, Juan José Brugera, presidente de Inmobiliaria Colonial, hizo hincapié en la profesionalización de este sector. “Para comprar 90.000 casas, es necesario analizar casi 600.000. Esto es un ejemplo de la especialización que hace falta en este sector. Hay que contar con equipos que sepan comprar activos con recorrido”.

Ambos coincidieron en señalar que las socimis son y deben seguir siendo un vehículo orientado a conseguir no beneficios fiscales sino a que el ahorro estimule la actividad inversora. En el ámbito del mercado de oficinas, flexibilidad y adaptación se identiificaron como las líneas a seguir.

Disrupción tecnológica: “Ya no queremos trabajar como robots sino con robots”

La disrupción tecnológica regó de una u otra forma todos los paneles de expertos durante la jornada. Y ése fue, precisamente, el tema central de la segunda mesa de debate de la jornada, en la que participaron Fintonic, Regus &Spaces y Airbnb, tres modelos que han llevado al mercado nuevas reglas de juego en sus respectivos sectores.

La rapidez en adaptar los servicios y ofrecer respuestas a la demanda de los millennials y, sobre todo, la necesidad de ofrecer experiencias de valor se apuntaron como líneas clave en los nuevos modelos de negocio que están transformando el sector inmobiliario.

Arnaldo Muñoz, director general para España y Portugal de Airbnb, abrió el debate con una pregunta: ¿Cómo durante tantos años hemos trabajado desde una oficina? “Los millennials buscan libertad y flexibilidad. No quieren trabajar como robots sino con robots. En Airbnb acabamos de cumplir 10 años de existencia y nos hemos reinventado cada año. La oferta y la demanda cambian constantemente y en cuanto lo detectamos damos respuesta. Ahora hay que buscar tecnología que ofrezca confianza al cliente”, afirmó.

Muñoz señaló que una de sus empresas competidoras es Netflix. “Ellos persiguen que la gente no salga de casa, mientras que nosotros intentamos que salgan y tengan experiencias de valor”, explicó el directivo de Airbnb.

El hecho de proporcionar experiencias, ofrecer servicios a los clientes con un solo clic y flexibilizar el mercado coparon el discurso de todos los ponentes. Precisamente de flexibilidad habló Philipe Jiménez, Country Manager Spain de los espacios de coworking Regus & Spaces. “Estudiamos el mercado minuto a minuto para ofrecer flexibilidad. Buscamos opciones y soluciones para cada segmento de público y ofertamos nuestros servicios en todo el mundo. Los espacios de coworking hoy día son el sinónimo de comunidad, contacto, innovación y conexión. Con Spaces, en un mismo día podrás tener trabajo, diversión, networking y eventos”, explicó Jiménez.

Otro de los conceptos clave que marcaron la mesa de disrupción tecnológica fue el servicio al usuario sin intermediarios. Lupina Iturriaga, fundadora de Fintonic, la plataforma de finanzas personales que ya suma medio millón de usuarios activos. “El cliente es el centro para nosotros y ponemos el dato a su disposición. Nuestra plataforma de ahorro se basa en la experiencia y es gratuito para el cliente. Seguiremos reinventándonos”.

La imparable transformación de las ciudades y cómo impacta el turismo

La tercera mesa del día, titulada “Ciudades Estado, Turismo y Accesibilidad” abordó el complejo tema del impacto del turismo en las ciudades, sus consecuencias y carencias presentes. Moderada por Ignacio Martos, presidente ejecutivo de Tinsa, contó con la visión del hotelero Simón Pedro Barceló, copresidente de Barceló Group; de Concha Osácar, socia fundadora de Azora; y de Francisco de la Torre, alcalde Málaga.

De la Torre defendió el impacto positivo del turismo basándose en el caso de la capital malagueña y su plan turístico, que ha acogido a cerca de 4,5 millones de visitantes y se ha convertido en un foco de atracción de talento y empresas. Barceló coincidió en que el éxito de una ciudad como Málaga reside no sólo en la apuesta del turismo vacacional de sol y playa en sus inicios sino en la fuerte inversión en programas de turismo de ciudad e interior para potenciar también el turismo cultural y gastronómico. “En la actualidad, Málaga es una ciudad para la que hacen falta más hoteles y que tiene capacidad de asumir y recibir más volumen de visitantes”, afirmó el copresidente de Barceló Group.

Para frenar el impacto negativo del turismo masivo, los ponentes coincidieron en la necesidad de controlar la vivienda turística y de seguir potenciando nuevos planes de vivienda para dar respuesta a una demanda cada vez más creciente.

Concha Osácar puso sobre la mesa que el verdadero problema que han de asumir las urbes actuales no es tanto el turismo sino el limitadísimo parque de viviendas de alquiler en España. “La creación de empleo ha impulsado la movilidad de la sociedad y la demanda de independencia y nuevos hogares. No ha habido una oferta que haya crecido al ritmo de la demanda y esto crea verdaderos problemas. Hacen falta alquileres a precios asequibles, para situaciones de vulnerabilidad y de vivienda libre”, apuntó Osácar. “Hay 10 millones de personas en régimen de alquiler y haría falta otro millón y medio más de viviendas a precios asumibles”.

Todos los participantes de la mesa coincidieron en la necesidad de impulsar iniciativas de colaboración público-privada para solucionar la accesibilidad de la vivienda y desarrollar un nuevo modelo turístico sostenible. “Dejemos de poner apellidos a los fondos institucionales y pongamos medios para fomentar la comunicación entre lo público y privado”, afirmó Ignacio Martos, presidente de Tinsa.

Banca, fondos y mercado de Non Performing Loans

En la primera mesa redonda de la tarde, moderada por Susana Rodríguez, directora ejecutiva de Savills Aguirre Newman, el presidente de Sareb, Jaime Echegoyen, hizo un balance de la labor realizada en estos últimos años: “Sareb ha hecho una buena labor. Al final de 2006 teníamos 1.000 unidades en gestión y hoy ya gestionamos 200.000 activos inmobiliarios y otros 70.000 en colaterales. Empezamos en los préstamos con 4 o 5 inversores que arriesgaron y ya hemos abierto el paraguas a todos los actores. Un 10% de nuestras ventas tienen que ver con inversores institucionales”, afirmó Echegoyen.

El presidente de Sareb reconoció la valiosa labor que realizan los servicers (“El 88% de nuestro trabajo lo hacemos en colaboración con ellos. Sin su ayuda no hubiéramos podido hacer ni la mitad de nuestro trabajo”) y apuntó los caminos hacia donde se dirige la gestión de activos en su poder. “No nos compensa vender grandes carteras porque no nos salen los números, por eso estamos generando valor con la apuesta por el alquiler y la promoción”, afirmó Echegoyen.

Con respecto al futuro, Juan Carlos Álvarez, director general de Negocio Inmobiliario de Servihabitat, habló de la necesidad de una concentración entre servicers y apuntó que “una reforma que permitiera transformar fácilmente en espacios habitables locales comerciales y que agilizara la tramitación de las operaciones ayudaría a dinamizar el sector”.

A los promotores residenciales les preocupan los jóvenes

Los jóvenes centraron el debate de los promotores inmobiliarios. “Ha habido generaciones que se han jubilado, otras que se han marchado y ahora tenemos a una generación de jóvenes a la que no les resultamos nada atractivos”, afirmó Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima. “En la época buena no aprovechamos para hacer cambios y ahora nos toca trabajar por todos los que tienen entre 25 y 35 años, que son los que más complicado tienen el acceso a la vivienda”.

Por su parte, el consultor José Luis Ruiz Bartolomé, director general de Chamberi Asset Management, también instó a que tanto la transformación del suelo urbanizable como las leyes de arrendamiento estén al margen de cualquier cambio de gobierno. Finalmente, Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, habló de la importancia de la tecnología en el modelo de negocio de la promoción inmobiliaria y de la necesidad de contar con suelo estratégico para atender a la demanda y estar preparados para afrontar cambios de ciclo.