Project Monitoring, guardián del buen hacer en el nuevo ciclo inmobiliario
La salida de la crisis ha dado paso a un sector inmobiliario más profesionalizado con nuevas reglas de juego. Una de ellas es la monitorización de proyectos inmobiliarios o Project Monitoring, una figura que ha cobrado protagonismo en los últimos años hasta convertirse en un servicio prácticamente ineludible en el desarrollo de las nuevas promociones de viviendas.
El origen del Project Monitoring en España hay que buscarlo en los años de la profunda crisis que sufrió el sector inmobiliario a partir del año 2008, justo después del boom de la construcción entre los años 2002 y 2007. Las propias entidades financieras, que habían detectado la presencia durante los años del boom de ciertas praxis y actitudes no siempre responsables, que habían llegado a provocar serios problemas como la paralización de obras o dificultades con la obtención de licencias de primera ocupación, querían contar en el inicio de este nuevo ciclo con algún mecanismo de supervisión que fuera capaz de prever y controlar este tipo de incidencias.
El Project Monitoring surge en este contexto como un servicio de control durante todo el proceso de la promoción inmobiliaria, capaz de prever y detectar de forma temprana situaciones de riesgo actuales o potenciales, que permitan adoptar las medidas correctoras necesarias para lograr los objetivos iniciales.
Como los bancos no cuentan con departamentos internos especializados en la monitorización de proyectos inmobiliarios, necesitan que agentes externos (consultorías especializadas) hagan esa labor, actuando de alguna manera como si fueran “sus ojos” en el desarrollo de las promociones. También las sociedades cooperativas, los fondos de inversión y las propias promotoras, solicitan servicios de Project Monitoring como medida de control y transparencia
¿EN QUÉ CONSISTE EL PROJECT MONITORING O MONITORIZACIÓN DE PROYECTOS DE OBRA?
El Project Monitoring es una herramienta para gestionar el riesgo de la inversión se realiza un control de los aspectos más importantes que intervienen en el proceso de promoción, desde el momento de la adquisición del suelo hasta la entrega final del inmueble. El objetivo final es tener la certeza de que las disposiciones de crédito se destinan a cubrir gastos generados en la promoción correspondiente, asegurar la viabilidad del proyecto y que el resto de los trámites técnicos administrativos, necesarios para la finalización y comercialización, se desarrollan con normalidad.
Un correcto ejercicio de estas funciones requiere que la consultoría sea independiente de los principales protagonistas que intervienen en las promociones, es decir, las entidades financieras y los promotores. Es por ello que el servicio es prestado por consultorías técnicas especializadas en temas inmobiliarios, como Tinsa, que cuenta con una división especializada en Project Monitoring.
Como explica Alfonso Pastor, director de Consultoría Técnica de Tinsa España, “lo habitual es que las entidades exijan a sus clientes promotores contar con este servicio para la firma del préstamo promotor. Para ello previamente y con carácter general homologan a una serie de consultoras que pueden realizar este trabajo y establecen el contenido e incluso el formato y el protocolo a seguir en los informes que se van a emitir”.
VIABILIDAD ECONÓMICA Y MONITORIZACIÓN DE OBRAS
El trabajo comienza con la elaboración de un informe inicial (Due Diligence), concebido como una auditoría previa en la que se analiza la viabilidad del proyecto en su conjunto analizando aspectos técnicos, administrativos, económicos y de mercado. Se incide especialmente en el análisis de la viabilidad económica, con propuestas que puedan minimizar situaciones de riesgo con posibles consecuencias indeseadas.
Posteriormente, se procede a la monitorización del desarrollo de las obras a través de informes periódicos, habitualmente mensuales, que se entregan al promotor y, previa autorización de éste, también a la entidad financiera. Este reporte se realiza durante el período de obras, que tiene una duración media de entre 16 y 18 meses.
Una vez acabada la obra se emite un informe final que refleja la situación de la promoción para la entrega de las viviendas, identificando posibles riesgos aún latentes, así como una revisión del cierre económico.
DE EXCEPCIÓN A SOPORTE IMPRESCINDIBLE
Desde que se apreciaran los primeros signos de reactivación de la actividad promotora hace aproximadamente tres años, el Project Monitoring se ha ido abriendo camino hasta convertirse en una herramienta indispensable para el control del riesgo, salvando la reticencia inicial de promotores tradicionales, reacios a asumir esta nueva figura de control que, además, les suponía un gasto añadido.
En la actualidad, esta práctica ha logrado consolidarse. Todas las entidades han apostado, en mayor o menor medida, por el negocio promotor incorporándolo a sus estrategias de negocio y han elegido el Project Monitoring como soporte imprescindible de control hasta el punto de que está presente en la mayoría de las operaciones inmobiliarias. No solo aplica al desarrollo de promociones de vivienda, también se realiza para otros activos de inversión, como hoteles, naves industriales, residencias, explotaciones hortofrutícolas, etc.
El coste final del Project Monitoring es proporcional al tamaño de la promoción y suele ser inferior al 0.5% del total de la inversión, una cantidad pequeña si se tiene en cuenta la seguridad que aporta a la operación.
TINSA Y EL PROJECT MONITORING
La Consultoría Técnica de Tinsa ha apostado por este servicio desde que comenzó a demandarse en el mercado y se ha ido desarrollado de manera continua, adaptando su metodología y contenido según ha evolucionado la actividad.
En un primer momento, el área de Project Monitoring trabajó con los pocos bancos que apostaron por el negocio promotor. Sin embargo, esta área ha crecido en Tinsa de manera muy acusada en los últimos dos años gracias a la reactivación del sector y a la confianza depositada por las todas las entidades financieras nacionales que operan en el negocio promotor, que han homologado a la compañía para prestar el servicio. Ello ha hecho posible alcanzar un crecimiento interanual acumulado en los últimos dos años superior al 50%.
Para dar respuesta y servicio a sus clientes en este nuevo ciclo, Tinsa dispone de una amplia red de profesionales (técnicos de campo) con cobertura por todo el territorio nacional, así como un experimentado equipo de control en sus oficinas centrales, que ha ido creciendo acompasadamente al aumento de la demanda.
Cada vez que se pone en marcha un Project Monitoring, Tinsa designa un técnico de campo de ámbito local en la zona donde se ubica la promoción, que se encarga de realizar las visitas a la obra con representantes del promotor y la entidad financiera. Una vez realizada las comprobaciones oportunas en obra y analizada la documentación aportada, el técnico redacta los correspondientes informes, que son revisados y tutelados por el equipo de control, que se asegura que cumpla los estándares técnicos exigidos en Tinsa. Por último, se entrega copia de los informes al cliente (el promotor) y, habitualmente, también a la entidad financiera.
La capacidad para amoldarse y desarrollar cualquier modelo de informe o protocolo de trabajo en plazos muy ajustados caracterizan la propuesta de Tinsa y prueban la solvencia técnica de su equipo, que afronta 2019 con grandes perspectivas de crecimiento en esta área.
Si quieres conocer más información sobre nuestro servicio visita nuestra página Proyect Monitoring. Tendrás acceso a un completo dossier con información detallada sobre las características y beneficios que ofrece la motorización de proyectos de obra de Tinsa.