El reto de un mercado de vivienda socialmente sostenible
¿Cómo lograr un mercado residencial socialmente sostenible? Colaboración público-privada, aumentar el suelo disponible, contar con presupuestos acordes a la dimensión del desafío y lograr un marco regulatorio estable que favorezca la inversión son algunas de las medidas que ponen sobre la mesa por directivos y gestores públicos.
¿Qué medidas deberían adoptarse para favorecer el acceso a la vivienda?
En torno a esta pregunta, nada sencilla, tuvo lugar el pasado jueves 27 de enero un interesante debate entre los representantes de la promotora Aedas Homes, el servicer Aliseda, el fondo alemán Union Investment y el gerente de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona en el transcurso del 8º Encuentro Inmobiliario organizado por IESE, Tinsa y Savills Aguirre Newman.
Bajo el título “La sostenibilidad social de la vivienda”, la primera mesa de la jornada de conferencias estuvo moderada por Ignacio Martos, presidente y CEO de Tinsa. “Hablar de sostenibilidad es hablar también de sostenibilidad social, lograr que la vivienda sea accesible a todas las clases sociales y bolsillos”, apuntó Martos en el inicio de la sesión. Hubo consenso en el diagnóstico: es necesario aumentar la oferta de vivienda. Las diferencias llegaron a la hora de plantear cómo llevarlo a cabo.
Eduard Mendiluce, CEO de los servicers Aliseda y Anticipa, afirmó que “existe un marco jurídico a tres niveles – nacional, regional y local “que es cambiante y tiene vocación de sobrerregular”. Mendiluce propuso como plan de acción para aumentar la oferta a corto plazo el ejemplo de Dublín. “Allí la colaboración público-privada se ha traducido en un acuerdo por el que el sector público ha propuesto al privado aportar vivienda vacía para destinar a población en riesgo de exclusión a cambio de firmar un contrato a 25 años sujeto a actualización por inflación. Eso es una medida que incentiva y tiene un efecto inmediato”, afirmó Mendiluce. Pensando en el largo plazo, el directivo del servicer considera necesario movilizar suelo para responder con más oferta a la demanda existente.
Este fue también el objetivo destacado por David Martínez, CEO de la promotora Aedas Homes: aumentar la disponibilidad de suelo, bien fabricando suelo nuevo, una tarea complicada, “casi heroica”, dada la lentitud del procedimiento administrativo, o bien reutilizando el suelo existente. “Esto último se puede hacer por tres vías: dando a través de la colaboración público-privada un uso residencial a gran número de desarrollos en el entorno de las ciudades que el mercado no ha absorbido; impulsando suelos ociosos que tiene la Administración o utilizando suelo urbano de baja densidad y degradado. En este último punto, los fondos Next Generation son una magnífica oportunidad”, apunta Martínez.
El Gerente de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, Javier Burón, apuntó que es necesario aumentar la oferta, pero puntualizó que se necesita “cierto tipo de vivienda y de cierta calidad”. “No estoy de acuerdo con que el suelo sea el recurso más escaso. El recurso más escaso es la confianza, existen muchos prejuicios a la hora de plantear la colaboración público-privada”, afirmó Burón.
Entre los problemas de fondo a la hora de conseguir una política gubernamental exitosa, el gerente de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona apuntó a la escasa dotación económica de los planes de vivienda en nuestro país. “En Alemania se destina 40.000 millones de euros a construcción de vivienda y otros 40.000 millones a ayudas. En España, estamos viendo Planes de Vivienda dotados con entre 350 y 400 millones de euros. Ningún país europeo afronta estos temas con un presupuesto inferior al 1% del PIB”, apuntó.
El músculo inversor podría llegar también desde el sector privado, ya que existe una gran liquidez en manos de los fondos de inversión internacionales, que han puesto el foco en el segmento residencial. Este interés se ha traducido en la proliferación en los últimos años de numerosos proyectos de Build to Rent (BTR) para fabricar miles de viviendas destinadas al alquiler que entrarán en operación en España durante el próximo lustro.
Entre las bondades de la fórmula BTR destacan el impulso que va a suponer para el volumen de oferta de arrendamiento y para la profesionalización de este mercado, actualmente en manos de particulares de forma abrumadoramente mayoritaria.
Sin embargo, la realidad es que, pese a existir grandes volúmenes de liquidez en manos de los fondos, estos pueden elegir invertirlos en cualquier país de mundo y España entra en competencia con todos ellos. “Cuando empiezas a sumar elementos en la estructura de costes los números de los proyectos que hemos analizado salen muy justos. Y si a eso se suma que no contamos con un marco jurídico estable, con reglas de juego claras, como ocurre en otros países de Europa, no he conseguido que el dinero se quede en España. Las inversiones en residencial de nuestro fondo este último año se han ido a Países Bajos y países escandinavos”, afirma Leticia Ponz, responsable de Real Estate en España del fondo alemán Union Investment.
En lo que todos coincidieron es en que la Administración y el sector privado están condenados a entenderse si se quiere dar solución a este problema, que amenaza no solo a los jóvenes y estratos más vulnerables, sino también a una población senior que hoy tiene entre 55 y 65 años, sin vivienda en propiedad y que afronta un escenario de pensiones por jubilación más reducidas.
“Hace falta debate serio y riguroso en el que están presentes todos los actores públicos y privados para definir un marco estable y duradero que permita acometer inversiones”, afirmó David Martínez.