Claves y retos del reposicionamiento hotelero en España

El 40% de los hoteles son independientes

Ana María Camps, directora de Estudios de la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT) destacó que, pese al grandes dimensiones del sector hotelero en España, las empresas que lo conforman se caracterizan por su pequeño tamaño y su independencia. “El 40% de los 18.000 establecimientos hoteleros que existen en España son independientes, no tienen filiación a ninguna cadena”, afirmó.

Entre las debilidades de las que adolece el sector turístico español, Camps destacó la falta de coordinación entre Comunidades Autónomas y la estacionalidad. “Tampoco ayuda el incremento de la presión fiscal y el hecho de que abrir un hotel signifique cumplir 300 normas, literalmente, antes de obtener una licencia de apertura”, explicó la directora del Servicio de Estudios de CEHAT.

Según los datos de esta Confederación, los hoteles de 5 estrellas en las cinco grandes ciudades españolas generaron de media en 2017 un ingreso medio por habitación disponible (Revpar) de 142 euros, frente a los 78 euros de los establecimientos de 4 estrellas y los 63 euros de los de tres estrellas. En las zonas turísticas, los ingresos medios alcanzaron 134,74 y 55 euros en los establecimientos de 5, 4 y 3 estrellas, respectivamente.

Factores relevantes en el reposicionamiento y la valoración hotelera

Paloma Villamor, directora de Consultoría Inmobiliaria y responsable de la división hotelera de Tinsa, aludió a la necesidad de reposicionamiento que existe en la planta hotelera española. ”La falta de un mínimo de inversión en capex en las últimas décadas en España ha derivado en una planta hotelera bastante envejecida. En Málaga, por poner un ejemplo, el 32% de los hoteles tienen más de 35 años y solo en un 9% de su planta hotelera ha tenido una reforma significativa en la última década. Esta situación ha favorecido que en los últimos años se hayan realizado en España adquisiciones de activos hoteleros a precios muy interesantes, que han generado importantes retornos una vez realizado el reposicionamiento”, explicó.

La directora de la división hotelera de Tinsa alertó durante el encuentro de la importancia de analizar bien el contexto (la normativa, el escenario urbanístico, las implicaciones fiscales…) de antes de iniciar cualquier plan de reposicionamiento. “Recuerdo el caso de un hotel familiar de la Costa del Sol que decidió derribar el inmueble para levantar un complejo más amplio en unos años, porque la parcela lo admitía, y desconocían que en ese caso la tributación del IBI pasa a aplicarse sobre la superficie potencial de la parcela, que era cinco veces mayor que la del edificio. Lo ideal hubiera sido esperar al último momento para su derribo, pero acudieron a nosotros demasiado tarde”, recordó.

Ya en el ámbito de la valoración hotelera, Paloma Villamor hizo hincapié en la importancia de las bases de datos a la hora de obtener ratios confiables. ”Las bases de datos deben tener tres características: han de ser grandes, con una muestra abundante; es imprescindible que sean de calidad, con datos contrastados y depurados (libres de valores de sinergia…) y, además, han de estar actualizadas”, explicó. “Aquí nuestro valor diferencial es claro: en los últimos tres años, Tinsa ha realizado, solo en España, más de 4.000 valoraciones de establecimientos hoteleros y contamos con una amplia experiencia en la explotaciónde datos”.

Tras una breve mención a los métodos de valoración que con mayor precisión permiten cuantificar el incremento del valor del activo tras el reposicionamiento, Paloma Villamor destacó el protagonismo creciente que están tomando factores de sostenibilidad en la valoración, en general, y en el sector hotelero en particular. “Se está animando a los clientes a que ahorren agua y energía, se exige a los proveedores el cumplimiento de unos mínimos de sostenibilidad y se están adoptando voluntariamente medidas más allá de las exigidas por la normativa para contribuir a la sostenibilidad tanto social como la ambiental o la económica. En un futuro, a medida que aumente la concienciación, nadie acudirá a hoteles que no cumplan con la sostenibilidad”, afirmó.

Socimis: un terreno de gran potencial

Elías Rodríguez-Viña, director general de Renta 4, destacó el gran potencial del tiene el sector hotelero en el ámbito de las socimis en España. “En España existen por ahora solo dos socimis hoteleras, Bay y Elaia, pero en EEUU el mercado ya está muy consolidado y se pueden contar hasta 20, con 53.000 millones de dólares capitalización conjunta”, apuntó del director general de Renta 4, que no dudó en destacar la contribución que están haciendo las socimis a la profesionalización del sector inmobiliario.

Rodríguez-Viña recordó las características de las particularidades fiscales y de reparto de beneficios de estos vehículos y señaló los intereses a veces poco alineados que definen al inversor inmobiliario y al hotelero.

Riegos del reposicionamiento: licencias, regulación, normativas…

Ignacio Sandoval, consultor de Veltis Rating, hizo un detallado repaso de los diferentes tipos de riesgos a los que se enfrenta un establecimiento hotelero y que cualquier inversor debería analizar antes de acometer cualquier operación, desde factores macroeconómicos hasta cuestiones relativas a trámites administrativos.

En este sentido, Inés Chamarro, Hospitality Head de DLA Piper, destacó que en ocasiones la obtención de las licencias vinculadas con el cambio de uso puede retrasarse hasta más de un año, lo que supone una gran incertidumbre. Recordó que la compra de edificios para acometer rehabilitaciones integrales puede acarrear cambios en el régimen fiscal de la operación y aconsejó mirar bien en los contratos con el operador en lo referente a los plazos de finalización de obras, sobre todo en edificios muy antiguos, donde “pueden encontrarse sorpresas”.

Pensando en quienes están considerando invertir en nuevos proyectos hoteleros, Chamarro alertó sobre posibles cambios en la normativa. “La tendencia política no es favorable al turismo. La normativa evoluciona hacia el establecimiento de cortapisas temporales a proyectos de alojamiento”, afirmó recordando que ya se han producido estas situaciones en Barcelona, algunos barrios de Madrid y en Palma de Mallorca. “Y no serán los últimos”.

Eva Cuesta, directora general de la empresa de Project Management Acerta, hizo un repaso de las tendencias de reposicionamiento. Entre ellos, destacó el protagonismo que está adquiriendo el hotel boutique. “Los nuevos hoteles boutique aportan un valor añadido al entorno en el que se ubican, cuidan la arquitectura y el diseño y el cliente lo aprecia”, afirmó. También aludió a la importancia de la sostenibilidad, a la proliferación de establecimientos temáticos e, incluso, mencionó la experiencia de un hotel sin personas, atendido por robots, en Japón.

La experiencia de Hispania, Room Mate y One Shot Hotels

El encuentro hotelero finalizó con una mesa redonda, moderada por Belén Dávila, directora de Internacional y Grandes Cuentas de Tinsa. El director de Asset Management de Hoteles de Hispania, Javier Picón, aseguró que el sector hotelero se encuentra en un momento apasionante y explicó que Hispania está interesada en la compra de hoteles en los que pueden introducir mejoras y generar valor adicional. “Tenemos contemplado en nuestro business plan inversiones por más de 200 millones de euros en reposicionamiento y mejora de hoteles”, afirmó Picón. En su opinión, la ubicación es un elemento clave, “aunque una mala localización también puede encontrar su público, la cuestión es entender bien qué quiere el cliente”.

Luis Mendieta, consejero delegado de One Shot Hotels, reconoció que es muy complicado conocer qué desea la demanda. Su cadena, que hoy cuenta con 10 hoteles y prevé alcanzar 30 en cuatro años, centra su diferenciación en ser un proyecto de mecenazgo artístico. “Queremos ofrecer hoteles que impulsen el arte, en su concepto, en su interiorismo…”, afirmó Mendieta, que puso el ejemplo de su hotel en San Sebastián, ubicado en el antiguo edificio de Tabacalera, que acoge en su interior un centro de arte moderno con exposiciones y proyección de películas.

Por su parte, Víctor Fernández, consejero delegado de Room Mate, explicó el posicionamiento de su marca como una vía de conectar con las emociones. “Mucha gente está cansada de la industrialización y la deshumanización. Las nuevas generaciones vuelven al centro en busca de la autenticidad. Nosotros estamos ahí: contamos una historia”, afirmó Fernández, que apuntó que, dentro de esta filosofía, la buena ubicación de sus establecimientos es fundamental. “Nosotros queremos estar en el centro de las ciudades, en el corazón, que es donde ocurren las cosas”.

Respecto a la introducción de las tecnologías como elemento de diferenciación, el CEO de Room Mate no se mostró partidario de introducir aplicaciones tecnológicas porque sí en el funcionamiento de los hoteles. “La tecnología es cara, se queda obsoleta y es copiable. A nosotros lo que nos gusta es la tecnología aplicada a escuchar a las personas y escucharlas mejor: Smart Data, tecnologías de segmentación… La tecnología, las redes, son una palanca brutal que permite escuchar en todo el mundo”.