Compraventa de vivienda: un mercado entre particulares
El INE ha publicado una nueva estadística de compraventa de viviendas que analiza cuántas operaciones son protagonizadas como comprador y/o vendedor por una persona física (ciudadano de a pie) y cuántas por personas jurídicas (empresas, bancos, fondos de inversión…). Las transmisiones en las que es un particular quien compra y quien vende son la modalidad predominante en los últimos 15 años: el 63% de las compraventas de vivienda realizadas desde 2007 fueron entre particulares. En la crisis, las empresas tuvieron su momento destacado. En el 10,3% de las compraventas de vivienda realizadas en 2021 el comprador fue una sociedad.
Aunque el mercado residencial ha estado históricamente en manos de familias y particulares, en los últimos años se ha producido la llegada de figuras como las socimis y los fondos de inversión, activos ya desde hace años en otros países europeos, que se han interesado por la inversión en vivienda. La actividad de estos actores es lo que ha llevado al INE a publicar esta nueva estadística de compraventas para intentar identificar más claramente su nivel de presencia en el mercado.
En 2021, las compraventas en las que una persona jurídica actuó como comprador sumaron un 10,3% del total de operaciones, según la estadística del INE, más del doble que el 5,5% que reflejan los datos en 2007, el año de máxima actividad inmobiliaria en lo que llevamos de siglo.
Analizando el histórico, encontramos otro momento en que la posición compradora estuvo de forma más acusada en manos de las empresas y otras modalidades de personas jurídicas. Fue en 2013, cuando el 22% de las operaciones fue realizada, como comprador, por una persona jurídica. Esta cifra duplica la que acabamos de mencionar en 2021 y es 4 veces más que la que arroja la estadística para 2007. El máximo de actividad compradora institucional en estos últimos 15 años se alcanzó en marzo de 2013, cuando el adquiriente de la vivienda fue una persona jurídica en el 25,4% de las transacciones.
¿A quién compraban las sociedades en los años de la crisis financiera? Más que compras al uso son operaciones que se corresponden con entregas de viviendas por parte de individuos y familias a los bancos por impago de las deudas hipotecarias contraídas. Este tipo de operaciones (registrada como transacciones) en las que vende un particular y ‘compra’ una persona jurídica representaron el 12,6% de las compraventas en 2011. Dos años más tarde, cuando se alcanzó el máximo de actividad compradora por parte de personas jurídicas, el protagonismo desde la parte vendedora pasó de los particulares a otras empresas e instituciones.
¿Qué ocurrió en 2013 que marcó el pico de adquisición institucional?
En este momento el foco en la parte compradora estaba puesto en las entidades financieras. ¿Y quién ‘vendía’ a las entidades financieras? En ese momento encontramos daciones en pago de viviendas por parte de promotores que no pudieron devolver los créditos contraídos. También jugó su papel el traspaso de activos a Sareb (nacida en 2012) y seguían produciéndose casos de ejecuciones hipotecarias de particulares. En estas cifras entrarían también los fondos de inversión, que por aquel entonces aterrizaban en el mercado español y comenzaron a negociar la adquisición de carteras de créditos y activos de las entidades financieras y de otros agentes.
Pese a ser el año con más protagonismo de las empresas, los particulares continuaron siendo el comprador mayoritario. En 2013 el 78% de las compraventas tuvo como adquiriente a una persona física. Una cifra elevada, aunque lejos de las cifras de 2007, cuando el 94% de las operaciones tuvo a un particular como comprador. En el año 2021, la cifra fue del 69%.
Si se analiza el papel de las empresas como vendedoras de inmuebles, la estadística del INE refleja que un tercio de las compraventas que se han producido desde 2007 tuvo a una persona jurídica como vendedor. En la gran mayoría de los casos quien compró fue un particular. Estos datos estarían reflejando la venta de vivienda de obra nueva por parte de promotores y también la venta de viviendas propiedad de los bancos o fondos de inversión, que se comercializaron a través de un canal minorista, a particulares.
Como conclusión, la perspectiva histórica muestra que en los momentos alcistas del ciclo inmobiliario la proporción de compraventas entre particulares aumenta, situándose en torno al 70 %. Así sucedió en los años previos a la burbuja de 2008 y recientemente desde 2018. En los momentos de crisis, la aumento el protagonismo de las empresas y otras figuras jurídicas, primero como adquirientes y luego también desde el lado del vendedor. En el último ciclo inmobiliario se han reducido las transmisiones de particulares a personas jurídicas, que, como hemos visto, en la época de crisis se asociaban en una gran parte a daciones en pago. Incluso en esos momentos en la crisis en que las empresas tuvieron un papel más activo como compradores, el mercado está mayoritariamente en manos de ciudadanos particulares.
Así lo hemos comentado en la sección El Dato de Capital Radio:
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