Por qué no estamos a las puertas de una burbuja
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, explica los factores que arrojan luz sobre si debería preocuparnos el dinamismo que está experimentando el mercado residencial en los últimos meses.
En 2021 estamos asistiendo a una rápida reactivación de la demanda que se asocia principalmente a un incremento de la confianza de los consumidores, a los ahorros de los hogares y a las nuevas necesidades de vivienda descubiertas por los usuarios durante el confinamiento.
La subida de los precios (un 6% interanual en vivienda nueva y usada en España, según la estadística de Tinsa del tercer trimestre del año) y el dinamismo sostenido en la compraventa de viviendas han hecho saltar las alarmas en ciertos entornos sobre si estamos experimentando señales que apuntan a la formación de una burbuja inmobiliaria. Sin embargo, el análisis de indicadores clave para identificar este fenómeno nos lleva a afirmar que no nos encontramos en ese punto.
En cuanto a la demanda, el número de nuevas hipotecas concedidas en 2021 se mantiene por debajo del número de compraventas y la proporción de préstamos concedidos por un valor superior al 80% de la valoración es inferior al 10% (mínimos desde 2004, según datos del INE). Esto podría estar señalando la precaución de las entidades financieras en la concesión de riesgos hipotecarios. Son los ahorros de los hogares unidos a un índice de confianza del consumidor superior a 2019 (pre-pandemia) los que parecen estar actuando como motor de las compraventas del periodo.
En el lado de la oferta, la construcción de vivienda nueva se mantiene en niveles bajos. La actividad se ha concentrado en la terminación de viviendas que estaban iniciadas, más que en el inicio de nuevos proyectos, aunque se empieza a percibir cierto movimiento en estos últimos. Los visados se mantienen en niveles algo inferiores a 2019, si bien se registra una reactivación con respecto a 2020.
Se considera así que las tensiones alcistas que se han observado en los precios durante los últimos meses están motivadas por una reactivación lenta de la oferta ante una demanda que se ha recuperado más rápidamente debido principalmente a bolsas de ahorro de los hogares y nuevas necesidades de vivienda detectadas durante el confinamiento, pero que no está sobredimensionada por el endeudamiento excesivo.
En este contexto, no podemos pasar por alto que existen factores que pueden mantener un tensionamiento de los precios al alza. Por el lado de la demanda, el escenario de tipos de interés bajos e inflación elevada hace de la vivienda una inversión atractiva. Por el lado de la oferta, la escasez de mano de obra y los largos tiempos de tramitación de licencias a los que ya se enfrentaban los promotores en el periodo previo a la pandemia pueden ralentizar a la par que encarecer la producción de vivienda.
Un incremento agresivo y continuado de los precios con el tiempo podría derivar en un mayor endeudamiento de los hogares, pero de momento no se observan señales de inestabilidad en este sentido y los bancos centrales continúan defendiendo una situación de inflación transitoria.