Madrid
Los municipios del área metropolitana de Madrid reflejan una tendencia a la desaceleración de precios, aunque las variaciones interanuales en los municipios siguen presentando variaciones anuales significativas, entre el 10% y el 18%. La ratio de esfuerzo tensiona la capacidad financiera de los hogares y se eleva en la provincia de Madrid hasta el 53,5 %.
Evolución del precio residencial
El conjunto de los 16 municipios analizados del área metropolitana de Madrid registra variaciones interanuales nominales entre +9,1 % y +30,0% (12,2 % y 37,8 % el trimestre anterior). Se observa una tendencia generalizada a la desaceleración (13 municipios desaceleran su crecimiento y 3 lo intensifican), aunque se mantienen tasas de crecimiento intensas.
En el tercer trimestre de 2026, el precio residencial de la provincia de Madrid ha variado un 13,1% en tasa interanual y un 0,9% en tasa trimestral. Con un precio medio de 3.693 €/m² en la provincia, el acceso a la vivienda en la región exige una tasa de esfuerzo financiero significativamente superior a la del conjunto del país.
En la capital, el precio ha experimentado un incremento interanual de un 12,94% hasta alcanzar un valor de 4.765 €/m2. En tasa trimestral, la variación ha sido de un +1,6 %.
Aumentan de 6 a 10 los municipios que crecen por encima del 10 %. Destaca el crecimiento de Torrejón de Ardoz, en el extremo alto del rango (30,0 % interanual). Entre el 15 % y 20 % se encuentran Coslada, Majadahonda, Alcalá de Henares, Fuenlabrada, Parla, Alcorcón, San Fernando de Henares, Leganés y Móstoles. Respecto al dinamismo del área metropolitana versus la capital, un total de 12 municipios aumentan sus precios con mayor intensidad que el 12,9 % de variación interanual de la capital.
Las variaciones trimestrales se sitúan entre -0,5 % y 6,9 % (2,1 % y 11,0 % el trimestre anterior), lo que apunta hacia una moderación. Los municipios que más crecen con respecto al trimestre anterior son Alcalá de Henares, San Fernando de Henares, Majadahonda y Leganés.
Valor unitario (€/m²)
El valor medio abarca un rango de entre los 4.853 €/m² de Pozuelo de Alarcón y los 2.297 €/m² de Parla. Madrid capital se sitúa la segunda en el ranking con un valor de 4.765 €/m², seguido de cerca por Majadahonda (4.753 €/m²), Alcobendas (4.499 €/m²), y Las Rozas (4.086 €/m²), que conformarían el ranking de los 5 municipios con el valor más elevado de los 16 analizados en el área metropolitana.
Los municipios que superan los máximos de la burbuja de 2007 en términos nominales son 12 en el trimestre actual frente a 7 en el previo. Si se descuenta el efecto de la inflación en este periodo, es decir, en términos reales, los precios en todos los municipios se encuentran por debajo de los máximos alcanzados en 2007.
Esfuerzo teórico de compra
En términos de esfuerzo teórico de compra, todos los municipios analizados en el área metropolitana de Madrid superan la media nacional del 36,9%, por encima del 35% considerado razonable y 13 de ellos (de un total de 16) reflejan accesos críticos, por encima de 45%.
En la ciudad de Madrid capital, la población local tiene que destinar el 65,6 % de la renta disponible del hogar medio. Pero las dificultades de acceso se extienden más allá de la capital. Con tasas de esfuerzo de compra superiores al 50 % se encuentran Torrejón de Ardoz (57,3%, Alcorcón (53,8%), Coslada (51,5%), Móstoles (51,2%), Alcobendas (52,2 %), Leganés (50,8 %) y Getafe (50,4%).
Por debajo del 45% de tasa de esfuerzo crítica, se encuentran municipios con precios €/m2 elevados, como Las Rozas (4.086 €/m²), cuya tasa de esfuerzo alcanza el 42,3%, o Pozuelo de Alarcón (4.853 €/ m²), que exige un esfuerzo del 38,6 %, ya que su mayor nivel de renta permite reducir el porcentaje de esfuerzo teórico sobre el total de ingresos disponibles.
BARCELONA
Los municipios del área metropolitana de Barcelona muestran heterogeneidad en la tendencia de los precios y tasas de crecimiento interanual mayoritariamente más moderadas que las observadas en la capital. Los valores €/m2 netos de inflación se mantienen por debajo de los máximos alcanzados durante la burbuja de 2007.
Evolución del precio residencial
El conjunto de los 27 municipios analizados del área metropolitana de Barcelona registra variaciones interanuales nominales entre +3,1 % y +24,8 % (2,7 % y 11,1 % el trimestre anterior). Se observa heterogeneidad en la tendencia de los precios, sin una tendencia generalizada clara (14 municipios desaceleran su crecimiento, 8 lo intensifican y 5 sostienen la intensidad del trimestre anterior) y con tasas de variación mayoritariamente inferiores al 10 %.
Respecto al dinamismo del área metropolitana versus la capital, un total de 5 municipios aumentan sus precios con mayor intensidad que el 12,4 % de variación interanual de la capital. Estos son Viladecans (+24,8 %), Montcada i Reixac (+13,6 %), Vilanova i la Geltrú (+13,3 %), Rubí (+13,3 %) y Cerdanyola del Vallès (+12,0 %).
Las variaciones trimestrales se sitúan entre -2,8 % y el 5,1 % (-0,1% y un 4,6 % el trimestre anterior). Los municipios que más crecen con respecto al trimestre anterior son Cerdanyola del Vallès, con un incremento del 5,1%, Vilanova i la Geltrú (+4,2%) y L’Hospitalet de Llobregat (+3,2%), todos ellos por encima del 3,1 % registrado por la ciudad de Barcelona.
Valor unitario (€/m²)
El ranking de los municipios más caros supera la barrera de los 4.000 €/m² con Sant Cugat del Vallès en primera posición (4.801 €/m²), por encima del precio en Barcelona capital (4.616 €/m²), seguido de Castelldefels (4.081 €/m2), y los municipios de Sant Just Desvern y Esplugues de Llobregat (3.784 €/m²), completan el ranking de los municipios con el precio más elevado del entorno metropolitano de Barcelona.
Todos los municipios del área metropolitana salvo Manresa superan los 2.129 €/m² de la media nacional.
Los municipios que superan los máximos de la burbuja de 2007 en términos nominales son 4 en el trimestre actual frente a 2 en el previo. En términos reales (descontando la inflación), los precios en todos los municipios se encuentran por debajo de los máximos alcanzados en 2007.
Esfuerzo teórico de compra
El acceso a la vivienda en la provincia de Barcelona se sitúa en un 45,2 % de la renta disponible del hogar, por encima del 36,9% de la tasa de esfuerzo nacional y del 45% que se considera el umbral de accesibilidad crítica.
Barcelona Capital registra el nivel de esfuerzo más elevado de todos los municipios analizados con un 64 %, lo que implica que en la capital las familias han de destinar casi dos tercios de la renta familiar al pago de la vivienda.
Hasta 15 municipios de los 27 analizados en el área metropolitana muestran tasas de esfuerzo críticas, superiores al 45%. Destacan L’Hospitalet de Llobregat (60,1%), Castelldefels (57,9%), Sant Adrià de Besòs (55,6%), Cornellà de Llobregat (53,1%), Viladecans (52,0%), Santa Coloma de Gramenet (51,7%) y Sant Joan Despí (51,6%). Las excepciones son Sant Quirze del Vallès (34,7%) y Manresa (26,7%), que se mantienen dentro de niveles razonables.
