La tasación de vivienda para hipoteca es un requisito imprescindible para obtener financiación bancaria. Además de determinar cuánto puede prestar el banco, permite conocer el valor real del inmueble y tomar decisiones de compra con mayor seguridad.
En esta guía explicamos cuánto cuesta una tasación hipotecaria, quién debe pagarla, cómo se calcula el valor de la vivienda, qué regla aplica el banco para determinar la financiación, qué documentación es necesaria y qué circunstancias pueden hacer que la tasación sea superior o inferior a lo esperado.
¿Qué tiene que ver la tasación con la hipoteca?
La tasación de vivienda para hipoteca es un trámite obligatorio cuando se solicita financiación bancaria para comprar un inmueble. Este informe determina el valor de la garantía que respaldará el préstamo y condiciona el importe máximo que el banco esté dispuesto a financiar, que suele ser el 80% en vivienda habitual y 70% en segunda residencia.
En España, la tasación hipotecaria está sometida a una metodología regulada por la Orden ECO/805/2003, que exige que se realice por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
El comprador tiene libertad de contratación de este servicio. Puede hacerlo a través del banco o por su cuenta. En este caso, el informe de tasación le da mayor poder de negociación, pues puede utilizarlo en varias entidades y, previamente a la solicitud de hipoteca, le sirve como punto de partida objetivo e imparcial para negociar el precio con el vendedor.
¿Cuánto cuesta tasar una vivienda para una hipoteca?
No existe una tarifa oficial única para fijar el precio de la tasación hipotecaria. El coste de tasar una vivienda para hipoteca es libre y los elementos que lo condicionan son: ubicación del inmueble, superficie, tipología y comprobaciones y gestiones adicionales.
En Tinsa by Accumin, el precio de inicio de una tasación es de 130 euros. Este servicio incluye visita presencial del tasador para analizar una serie de factores que influyen en la valoración, no solo de la propia vivienda, sino también del entorno en el que se ubica. Asimismo, realiza comprobaciones de superficies y características en los registros oficiales y estudia otras transacciones similares. Esta información la remite a la sociedad de tasación que la valida y la cruza con otros datos de fuentes oficiales para determinar un valor de tasación objetivo, sin elementos especulativos y para un momento determinado.
¿Quién paga la tasación hipotecaria?
Tras la reforma de la ley hipotecaria, denominada Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, el coste de la tasación es el único que corresponde al prestatario, es decir, al cliente que solicita la financiación, lo que da independencia al valor de tasación. El resto de los gastos los asume el banco.
El criterio del banco frente al valor del inmueble
Uno de los errores más habituales al planificar una compra es pensar que el banco concederá la hipoteca tomando únicamente como referencia el precio acordado con el vendedor.
De acuerdo con la regla de prudencia bancaria, y tal y como se ha avanzado, las entidades suelen financiar hasta el 80% del menor de dos importes: el precio de compraventa y el valor de tasación. Por ejemplo, si la vivienda cuesta 200.000 euros, pero se tasa en 180.000 euros, el banco calculará normalmente ese 80% sobre los 180.000 euros. En este caso, el préstamo podría alcanzar un máximo de 144.000 euros.
Este porcentaje no constituye una obligación legal idéntica para todas las entidades, ya que cada banco aplica su propia política de riesgos y también tiene en cuenta factores como la solvencia del comprador, sus ingresos, su nivel de endeudamiento o el tipo de inmueble.
Métodos de valoración oficial de una vivienda
La Orden ECO/805/2003 establece cuatro métodos de valoración: comparación, coste, actualización de rentas y residual. La elección depende del tipo de inmueble, la finalidad de la valoración y la información disponible.
Método de comparación
Es el método principal para valorar viviendas. Consiste en analizar inmuebles comparables (testigo). Para utilizar este método con finalidad hipotecaria deben existir datos suficientes sobre al menos seis transacciones u ofertas de inmuebles comparables que reflejen adecuadamente la situación actual del mercado. Se exige, además, una mayor trazabilidad de los testigos, incluyendo información sobre sus fuentes y la justificación de las ponderaciones y criterios de homogeneización aplicados.
Método del coste o de reemplazamiento
Determina cuánto costaría reemplazar el inmueble por otro de características equivalentes utilizando técnicas y materiales actuales. El valor de reemplazamiento bruto contempla el terreno, el coste de construcción y los gastos necesarios. Posteriormente se consideran posibles depreciaciones físicas y funcionales para obtener el valor de reemplazamiento neto.
Método de actualización de rentas
Se utiliza en inmuebles susceptibles de generar rentas (para alquiler). El cálculo considera los flujos de caja esperados, el valor de reversión y un tipo de actualización adecuado al riesgo y a las características del inmueble. Para determinados supuestos, la normativa exige disponer de información suficiente sobre el mercado de alquileres comparables.
Método residual
Se emplea para terrenos y edificios en proyecto, construcción o rehabilitación. El procedimiento parte del valor previsto del inmueble terminado y descuenta los costes y gastos necesarios para desarrollar la promoción, incorporando las hipótesis de mercado y los plazos previstos.
Documentación necesaria para solicitar la tasación hipotecaria
Preparar la documentación antes de solicitar una tasación de vivienda para hipoteca ayuda a reducir incidencias y agiliza el proceso.
Checklist para una vivienda terminada
- Nota simple registral actualizada o certificación registral que permita identificar titularidad, descripción y cargas. Para la finalidad hipotecaria, la Orden ECO/805/2003 permite utilizar una nota simple expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración.
- Información catastral descriptiva y gráfica obtenida de la Sede Electrónica del Catastro, con la antigüedad exigida por la normativa.
- Escritura o documentación de propiedad, especialmente útil para facilitar la identificación y revisión del inmueble.
- Planos del inmueble, cuando sean necesarios para acreditar superficies y distribución.
- Certificado de eficiencia energética registrado en el caso de edificios terminados.
Checklist para obra nueva, construcción o autopromoción
- Proyecto visado por el colegio profesional competente cuando corresponda.
- Licencia de obras o autorización administrativa equivalente en los supuestos previstos.
- Última certificación de obra ejecutada, cuando se trate de una construcción en curso.
- Contrato de ejecución de obra y presupuesto de contrata, si existen.
- Documentación catastral y registral correspondiente.
- Cédula urbanística o certificado municipal cuando se trate de terrenos cuya valoración dependa de su aprovechamiento urbanístico. En terrenos y parcelas, la situación urbanística adquiere especial importancia porque el uso permitido, la edificabilidad y las condiciones de desarrollo pueden afectar directamente al valor.
Validez de la tasación hipotecaria
Los informes de tasación con finalidad hipotecaria no tienen una vigencia indefinida. Conforme a la Orden ECO/805/2003, caducan a los seis meses desde su fecha de emisión. Superado ese plazo, el informe deja de ser válido para formalizar la hipoteca y es necesario solicitar una tasación actualizada. Conviene tenerlo en cuenta sobre todo en operaciones que se alargan en el tiempo, como la compra de una vivienda sobre plano o en construcción, donde pueden pasar varios meses entre la solicitud de la tasación y la firma del préstamo.
¿Qué puede hacer que una tasación salga más alta o baja de lo esperado?
Lo primero que el vendedor y comprador deben tener claro, es que los precios anunciados en portales inmobiliarios reflejan expectativas de venta y no necesariamente operaciones cerradas, por lo que pueden diferir del valor de mercado obtenido mediante una tasación oficial. Y esos precios distorsionan la comparación cuando se contrastan con un valor oficial, imparcial e independiente no sujeto a aspiraciones o situaciones particulares, como es una tasación. Por tanto, no es una cuestión de si una tasadora tasa alto o bajo, sino del proceso meticuloso y regulado que hay que seguir para dar con una valoración justa y no sujeta a elementos especulativos.
Entre las situaciones que pueden provocar una valoración inferior al precio solicitado por el vendedor se encuentran:
- Diferencias entre la superficie real, registral y catastral.
- Reformas o ampliaciones que no estén correctamente documentadas.
- Problemas urbanísticos.
- Cargas, limitaciones o servidumbres que afecten al inmueble.
- Estado de conservación inferior al de los comparables.
- Ubicación o características menos favorables que las de las viviendas utilizadas como referencia.
- Falta de documentación necesaria para acreditar determinadas características.
- Un precio de compraventa superior al nivel de mercado que reflejan los comparables.
La normativa exige que la tasadora realice comprobaciones físicas y documentales y contempla advertencias o condicionantes cuando existen discrepancias o falta información relevante.
Por este motivo, conocer el valor de una vivienda antes de comprometer una cantidad importante en unas arras es una decisión prudente, especialmente cuando la financiación depende de una determinada valoración.
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Elegir correctamente la sociedad de tasación es importante, ya que el informe debe cumplir la normativa aplicable y ser válido para la finalidad hipotecaria. Tinsa by Accumin está inscrita en el Registro de Entidades del Banco de España como Tasaciones Inmobiliarias, S.A. (Tinsa), código 4313.
Es líder en el mercado según la Asociación Española de Empresas de Análisis de Valor (AEV) y sus informes están aceptados por todos los bancos, no en vano, cuenta con cobertura nacional.
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Foto de Artful Homes en Unsplash
