Es importante tener en cuenta que una donación inmobiliaria genera costes tanto para quien recibe la vivienda como para quien la transmite. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), la plusvalía municipal y el IRPF del donante deben analizarse antes de firmar. Además, la fiscalidad cambia según la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble y la residencia fiscal del beneficiario. Por eso, antes de formalizar una donación de vivienda a hijos, conviene calcular el coste completo de la operación.
¿Qué es la donación en vida de una vivienda y cómo funciona?
La donación en vida es una transmisión por la que una persona, donante, entrega un bien o un derecho a otra persona, donatario, que lo debe aceptar. En el caso de una vivienda, se trata de una transmisión inter vivos, a diferencia de la herencia, que se produce por el fallecimiento del titular. Se regula a través del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que especifica que el gravamen lo abona, con carácter general, quien recibe el bien.
Existen distintas formas de realizar una donación en vida de una vivienda y no todas tienen las mismas consecuencias.
Donar el pleno dominio
La donación del pleno dominio es la fórmula más sencilla: los padres transmiten la totalidad de la propiedad y el hijo pasa a ser propietario de la vivienda. Desde ese momento, el donante deja de ser propietario y el donatario adquiere el inmueble con todas las responsabilidades y obligaciones inherentes a la propiedad. Fiscalmente, el beneficiario tributará por el ISD sobre el valor de la vivienda, y el donante puede generar una ganancia patrimonial en su IRPF por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, como se explica en el siguiente apartado.
Donar la nuda propiedad y conservar el usufructo
Otra alternativa frecuente es la cesión en vida de una vivienda sin renunciar a seguir disfrutando de ella. Se produce cuando los progenitores permanecen viviendo en la casa. Técnicamente donan la nuda propiedad y se reservan el usufructo vitalicio. Es decir, usan y disfrutan la vivienda mientras dure ese derecho, que suele extinguirse con el fallecimiento. Al donarse solo la nuda propiedad, el hijo tributa por el ISD sobre un valor inferior al de la vivienda, ya que se descuenta el valor del usufructo conforme al baremo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%). El donante, además, puede beneficiarse de la exención en el IRPF si es mayor de 65 años y se trata de su vivienda habitual.
Requisitos legales para donar un piso a un hijo
El Código Civil establece que, para que una donación de un inmueble sea válida, debe formalizarse en escritura pública. Además, el hijo debe aceptar la donación. Esa aceptación puede realizarse en la propia escritura o en otra posterior, pero en este último caso debe producirse mientras el donante siga vivo.
Antes de acudir al notario es recomendable comprobar, como mínimo:
- Quién figura como propietario de la vivienda.
- Si existen hipotecas, embargos, usufructos u otras cargas.
- La referencia catastral del inmueble.
- El valor de referencia del Catastro, cuando exista.
- La situación del IBI.
- Las circunstancias personales y fiscales del donante y del hijo.
- La existencia de otros hijos o herederos y las posibles consecuencias sucesorias de la donación.
La Nota Simple permite conocer la situación registral de la finca y detectar posibles cargas antes de preparar la operación. Puedes solicitar la Nota Simple aquí.
¿Qué impuestos se pagan por donar una vivienda a un hijo?
El coste fiscal de una donación de piso a un hijo incluye tres tasas diferentes: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la plusvalía municipal y el IRPF del donante.
1. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
El ISD grava la adquisición de bienes y derechos recibidos mediante donación, donde el sujeto pasivo es el hijo que recibe la vivienda.
Aquí existe una cuestión fundamental: no hay un tipo impositivo de donación válido para toda España. Este impuesto depende de cada comunidad autónoma: hay territorios con bonificaciones del 99% para padres e hijos, como Madrid, Andalucía o la Comunidad Valenciana, donde la cuota final resulta prácticamente simbólica, y otros sin esa bonificación, como en Cataluña, donde se aplica una tarifa reducida de entre el 5% y el 9%, o Asturias, donde el primer tramo tributa al 2%. Ese porcentaje se aplica sobre el valor de referencia del Catastro y lo abona el donatario.
2. Plusvalía municipal
La denominada plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). No grava directamente el valor de la vivienda, sino el incremento de valor del terreno urbano asociado al inmueble. En esta tasa, el contribuyente es el beneficiario. La cuantía depende, nuevamente, del valor catastral del terreno, el periodo de generación y las reglas aprobadas por el ayuntamiento correspondiente.
Actualmente existen mecanismos para que no se pague la plusvalía municipal cuando no se haya producido incremento de valor.
En términos prácticos, desde la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo: el objetivo (valor catastral del suelo multiplicado por unos coeficientes que fija el ayuntamiento) o el real (diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del suelo), aplicando el que resulte más favorable.
3. IRPF del donante
Este es uno de los aspectos que más se pasa por alto. Aunque el hijo reciba gratuitamente la vivienda y tribute por el ISD, la donación puede tener consecuencias en el IRPF del progenitor que transmite el inmueble. A efectos de la renta, aunque no exista una transferencia económica, esta transmisión puede generar una ganancia o pérdida patrimonial. Esto es la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición, lo que significa que una vivienda donada por un valor superior al que tuvo en su adquisición puede generar una ganancia patrimonial para el donante, lo que acarrea el pago de impuestos.
Ojo con la situación contraria: si la vivienda se dona por un valor inferior al de adquisición, esa pérdida no se puede compensar en el IRPF del donante. El artículo 33.5.c) de la Ley del IRPF excluye expresamente las pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones lucrativas entre vivos. Es decir: si hay ganancia, se tributa; si hay pérdida, no se puede deducir.
Existe, sin embargo, una excepción relevante mencionada anteriormente: las ganancias derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por una persona mayor de 65 años están exentas del IRPF. La exención también puede aplicarse cuando se transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio.
¿Y el impuesto de sucesiones de la vivienda habitual?
Conviene no confundir con el impuesto de sucesiones de la vivienda habitual, que se produce cuando hay fallecimiento y, por tanto, la vivienda se transmite por herencia. Aunque ambos impuestos forman parte del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la transmisión por herencia y la transmisión por donación tienen reglas y consecuencias diferentes. Nuevamente, cada CCAA fija las bonificaciones que considere.
¿Qué gastos hay que pagar para donar una vivienda además de los impuestos?
Los gastos de donación de vivienda no terminan en los impuestos. Hay que tener en cuenta los siguientes:
Escritura y honorarios notariales
La escritura pública es necesaria para la validez de la donación de un inmueble, por lo que habrá que asumir los honorarios notariales correspondientes. El importe depende de factores como el valor y las características del inmueble, el contenido de la escritura y las actuaciones realizadas.
Como orientación, para una vivienda de valor medio los honorarios notariales de una escritura de donación suelen situarse entre 400 € y 700 €, conforme al arancel fijado por el Real Decreto 1426/1989, aunque conviene solicitar presupuesto previo al notario.
Registro de la Propiedad
Una vez otorgada la escritura y cumplidas las obligaciones fiscales, es recomendable inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. La inscripción permite que la situación registral refleje que el hijo es el nuevo propietario (o nudo propietario, si se ha reservado el usufructo), y facilita futuras operaciones sobre el inmueble.
El coste orientativo de la inscripción, fijado por el arancel registral del Real Decreto 1427/1989, suele situarse entre 200 € y 400 € para una vivienda de valor medio.
Gestoría
La contratación de una gestoría puede facilitar la presentación de impuestos, la inscripción registral y la coordinación de la documentación, pero no constituye por sí misma un requisito legal para que la donación sea válida. Por lo tanto, debe considerarse un coste de gestión opcional, aunque puede resultar conveniente cuando la operación tiene varias implicaciones fiscales o registrales.
Pasos a seguir para donar una vivienda en vida
El procedimiento para una donación de vivienda en vida puede resumirse en los siguientes pasos:
1. Comprobar la situación jurídica del inmueble
Solicitar una Nota Simple permite comprobar quién figura como titular y qué cargas o derechos existen sobre la vivienda. También conviene recopilar la escritura de adquisición, información catastral, recibos del IBI y, cuando corresponda, documentación de la hipoteca o de otros derechos existentes.
2. Consultar el valor de referencia
Este valor es determinado por la Dirección General del Catastro y Hacienda lo utiliza para determinar la base imponible del ISD.
3. Calcular previamente todos los impuestos
Antes de firmar conviene simular:
- El ISD que tendría que pagar el hijo.
- La posible plusvalía municipal.
- La posible ganancia patrimonial en el IRPF de los padres.
- Los gastos notariales y registrales.
- Los efectos de donar el pleno dominio frente a donar la nuda propiedad.
Este cálculo previo puede evitar que una operación aparentemente sencilla resulte mucho más cara de lo esperado.
4. Preparar la escritura de donación
El donante y el donatario deben acudir al notario para formalizar la operación. En la escritura se identificará el inmueble, se recogerá la donación y sus condiciones y constará la aceptación del hijo. Si los padres quieren seguir viviendo en la vivienda, deberá reflejarse correctamente la reserva del usufructo. La escritura pública es un requisito de validez para la donación de inmuebles.
5. Presentar y pagar los impuestos
Después de la firma deben cumplirse las obligaciones tributarias correspondientes. Como regla general, en el ISD las adquisiciones inter vivos disponen de un plazo de 30 días hábiles desde el día siguiente a la celebración del acto o contrato, aunque debe comprobarse la regulación y el procedimiento concreto aplicable en cada territorio.
La plusvalía municipal debe tramitarse ante el ayuntamiento correspondiente conforme a su ordenanza y procedimiento.
El donante, por su parte, deberá reflejar en su IRPF las consecuencias de la transmisión cuando corresponda.
6. Inscribir la vivienda a nombre del hijo
Finalmente, una vez acreditado el cumplimiento de las obligaciones fiscales, puede solicitarse la inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. Si se ha donado la nuda propiedad con reserva de usufructo, el Registro reflejará la correspondiente desmembración del dominio.
Por qué es necesaria una valoración profesional de la vivienda al donar
Aunque la ley establece mecanismos fiscales de valoración y el valor de referencia del Catastro tiene un papel central en la tributación de los inmuebles, realizar una valoración profesional independiente puede ser muy útil antes de donar, especialmente cuando el inmueble sufre una sustancial variación de su precio.
La tasación ayuda a disponer de una referencia objetiva del valor de mercado y permite detectar posibles diferencias importantes respecto del valor de referencia del Catastro. Y es que, a efectos fiscales, la Administración no tiene en cuenta la situación del mercado inmobiliario en el momento de la transmisión. Puede ocurrir que la valoración en ese momento sea inferior a lo que estima Hacienda, por lo que es útil contar con otra referencia para un posible pago de menos impuestos.
Por otra parte, si hay varios hijos y se quiere ser justos con todos a efectos de reparto del patrimonio familiar, una tasación independiente da objetividad a las cantidades entregadas a cada descendiente.
Contar con una tasación profesional independiente antes de formalizar la donación aporta esa referencia objetiva y da tranquilidad a todas las partes implicadas.
