Una terraza comunitaria de uso privativo genera dudas frecuentes en una comunidad de propietarios: ¿la terraza pertenece a un propietario o a la comunidad?, ¿quién debe pagar su mantenimiento o una reparación?, ¿puede el propietario cerrarla o instalar una pérgola?, ¿qué ocurre si aparecen humedades en el vecino de abajo?
La respuesta no depende únicamente de quién utilice ese espacio. En muchos edificios, puede tener la consideración de elemento común, aunque su uso esté atribuido de forma exclusiva a uno de los propietarios. Esta distinción entre propiedad y uso es fundamental. La Ley de Propiedad Horizontal establece qué elementos tienen carácter común y regula las obligaciones de conservación del inmueble, pero el reparto concreto de determinadas reparaciones también puede depender del título constitutivo, de los estatutos de la comunidad y de la causa que haya provocado el daño.
Por eso, ante una avería en una terraza comunitaria de uso privativo, no basta con determinar quién tiene las llaves, hay que comprobar qué elemento se ha deteriorado y por qué. Empecemos por el principio.
¿Qué es una terraza comunitaria de uso privativo?
Una terraza comunitaria de uso privativo es aquella que tiene la consideración de elemento común del edificio, pero cuyo disfrute corresponde exclusivamente a uno de los propietarios, es decir, propiedad y uso no tienen por qué coincidir. Los ejemplos más habituales son terrazas situadas sobre la cubierta del edificio, patios interiores o determinadas azoteas cuyo uso exclusivo corresponde a una vivienda.
¿Cómo se sabe si una terraza es comunitaria o privativa?
Que una terraza aparezca vinculada a una vivienda no significa necesariamente que sea propiedad exclusiva de su titular. Ante una reparación u obra, antes de decidir quién debe pagarla, es necesario determinar qué naturaleza jurídica tiene el espacio y qué derecho concreto tiene atribuido el propietario. Y la respuesta debe buscarse en la documentación del edificio:
- El título constitutivo de la propiedad horizontal.
- La escritura de compraventa de la vivienda.
- Los estatutos de la comunidad.
- Los planos y documentación del inmueble, cuando sean relevantes.
- Los acuerdos de la junta de propietarios.
Elementos comunes de uso privativo según la Ley de Propiedad Horizontal
La expresión “elementos comunes de uso privativo” describe una situación en la que el elemento pertenece a la comunidad, pero su utilización corresponde exclusivamente a uno o varios propietarios.
Es una situación habitual en:
- Terrazas.
- Patios interiores.
- Cubiertas.
- Azoteas.
- Determinados jardines o zonas exteriores vinculadas a una vivienda.
La diferencia es importante porque el propietario que disfruta de la zona tiene determinadas obligaciones de conservación y debe utilizarla respetando los derechos de la comunidad y del resto de propietarios.
Obligaciones del propietario de una terraza comunitaria de uso privativo
Aunque el propietario tenga el uso exclusivo de la terraza, sigue estando obligado a cumplir las normas de la comunidad de propietarios y a preservar este elemento común. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece sus principales obligaciones:
- Utilizar la terraza de forma adecuada, respetando las instalaciones y elementos comunes y evitando causar daños o desperfectos.
- Mantener en buen estado los elementos de uso privativo y responder de los daños que puedan producirse por un uso negligente o por falta de conservación.
- Permitir el acceso a la terraza cuando sea necesario realizar trabajos de mantenimiento, reparación o conservación del edificio, así como las obras o instalaciones acordadas por la comunidad. En estos casos, tendrá derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios que puedan ocasionarse.
- Facilitar la entrada a los técnicos o profesionales cuando resulte imprescindible para llevar a cabo las actuaciones anteriores.
- Contribuir a los gastos de la comunidad conforme a su cuota de participación o a lo establecido en los estatutos, incluyendo aquellos destinados al mantenimiento y conservación de los elementos comunes que no puedan individualizarse.
Por su parte, el artículo 10 establece que tendrán carácter obligatorio determinadas actuaciones necesarias para el mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes. De ahí que no pueda establecerse una regla tan sencilla como “si la terraza es de uso privativo, paga siempre el propietario” o “si es comunitaria, paga siempre la comunidad”. Así, la clave es determinar qué se está reparando y cuál es la causa del deterioro.
¿Quién paga las obras y reparaciones en una terraza de uso privativo?
Como criterio general, hay que distinguir entre las actuaciones relacionadas con el uso y mantenimiento ordinario de aquellas que afectan a elementos constructivos o estructurales que sirven al conjunto del edificio. Pero esta distinción no funciona de manera automática. Los estatutos pueden contener reglas específicas y la jurisprudencia ha analizado numerosos casos en función del origen concreto de los daños.
Así lo confirma el Tribunal Supremo en su sentencia 80/2024, de 23 de enero: cuando una terraza de uso privativo actúa a su vez como cubierta del edificio, los daños derivados del deterioro de elementos estructurales (como la capa de impermeabilización), son responsabilidad de la comunidad, incluso si los estatutos atribuyen genéricamente el mantenimiento de la terraza al propietario que la usa.
Un ejemplo ayuda a verlo con claridad: una filtración causada por el deterioro de la impermeabilización de una cubierta común suele considerarse responsabilidad de la comunidad, mientras que la obstrucción de un desagüe por falta de limpieza puede atribuirse al usuario de la terraza.
Mantenimiento ordinario: normalmente a cargo del usuario
El propietario que tiene atribuido el uso exclusivo de la terraza debe asumir el mantenimiento ordinario relacionado con su disfrute. Algunos ejemplos:
- Limpieza habitual.
- Retirada de hojas y residuos.
- Conservación ordinaria del pavimento.
- Cuidado de elementos instalados por el propio usuario.
- Daños causados por un uso inadecuado.
- Mantenimiento de determinados desagües o sumideros cuando el problema deriva de falta de cuidado.
Un caso práctico es el de una terraza empleada de manera negligente, en la que se obstruye un desagüe por falta de limpieza, provocando daños. Obviamente, no todo problema de un sumidero es automáticamente responsabilidad del propietario. Si el defecto procede de una instalación común o de un problema constructivo, la responsabilidad será diferente.
Obras estructurales e impermeabilización: puede corresponder a la comunidad
Cuando el problema afecta a elementos comunes o a la estructura y conservación general del edificio, la responsabilidad puede corresponder a la comunidad. Por ejemplo, cuando existe:
- Un defecto en la impermeabilización de la cubierta.
- Deterioro de elementos estructurales.
- Filtraciones provocadas por una deficiencia constructiva.
- Problemas en elementos comunes de evacuación de aguas.
- Necesidad de sustituir un sistema de impermeabilización que forma parte de la cubierta del edificio.
La Ley de Propiedad Horizontal impone a la comunidad la obligación de realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes. Por eso, si la terraza es una cubierta común y la filtración procede del deterioro de la impermeabilización que protege el edificio, no debería atribuirse automáticamente el coste al propietario por el simple hecho de tener el uso exclusivo. En este sentido, la determinación concreta exige comprobar el origen de la filtración y las normas internas de la comunidad.
¿Y si el propietario ha colocado un suelo o una instalación? Si el deterioro procede de una obra o instalación realizada por el propietario que disfruta de la terraza, la situación puede cambiar. Por ejemplo, si una modificación ejecutada por el usuario perfora la impermeabilización y provoca filtraciones, puede existir responsabilidad del propietario por los daños ocasionados. Por eso es importante conocer el origen de la avería, no solamente la ubicación de la misma.
¿Quién paga finalmente las reparaciones de una terraza de uso privativo?
No existe una respuesta válida para todos los casos.
Como orientación:
| Situación | Quién puede ser responsable |
| Limpieza y cuidado ordinario atribuible al usuario | Propietario usuario |
| Daño causado por uso negligente | Propietario responsable |
| Daño provocado por una instalación realizada por el usuario | Propietario, si se acredita la responsabilidad |
| Defecto estructural | Comunidad |
| Deterioro de un elemento común | Comunidad |
| Problema de impermeabilización de una cubierta común | Generalmente comunidad, salvo circunstancias particulares |
| Daño cuyo origen no está determinado | Requiere inspección técnica |
Esta tabla es una orientación general, no una regla automática. Los estatutos, el título constitutivo, la configuración de la terraza y el origen concreto de la avería pueden modificar el reparto de responsabilidades.
Obras y modificaciones: ¿qué se puede hacer en una terraza de uso privativo?
Como indicamos, tener uso privativo de zonas comunes no significa disponer de libertad absoluta para modificar el elemento. El propietario debe respetar los límites establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal, el título constitutivo, los estatutos y, cuando corresponda, la normativa urbanística. Es el caso de obras que afectan a la seguridad, estructura, configuración o estado exterior del edificio, o perjudican los derechos de otro propietario.
¿Se puede cerrar una terraza?
Un cerramiento puede modificar la configuración exterior del edificio y afectar a elementos comunes. Por ello, no debe instalarse unilateralmente. La necesidad de autorización dependerá de las características de la obra y de las circunstancias concretas, pero cualquier actuación que altere la configuración exterior, la estructura o elementos comunes debe analizarse previamente conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y a las normas urbanísticas aplicables. Además de la autorización de la comunidad que pueda resultar necesaria, pueden existir licencias o requisitos urbanísticos.
¿Se puede instalar una pérgola?
Una pérgola puede parecer una modificación menor, pero puede afectar al aspecto exterior del edificio, a la impermeabilización o a otros elementos comunes. Antes de instalarla conviene comprobar:
- Si los estatutos regulan este tipo de actuaciones.
- Si afecta a elementos comunes.
- Si requiere autorización de la junta.
- Si necesita licencia o declaración responsable.
- Cómo se realizará el anclaje.
- Quién asumirá los daños si la instalación provoca filtraciones.
¿Se puede colocar una piscina portátil?
Una piscina portátil también puede plantear problemas. El peso del agua es considerable y puede superar las cargas para las que está diseñado un elemento constructivo. Además, una piscina puede provocar daños por fugas o afectar a la impermeabilización. Antes de instalarla es recomendable contar con asesoramiento técnico sobre la capacidad estructural de la terraza y comprobar las normas de la comunidad. La seguridad estructural debe prevalecer sobre el derecho de uso exclusivo.
¿Qué ocurre en caso de filtraciones o daños a un vecino?
Las humedades procedentes de una terraza de uso privativo son una de las fuentes más habituales de conflictos entre vecinos. El hecho de que la humedad aparezca en el techo de la vivienda inferior no determina por sí solo quién es responsable. Hay que averiguar de dónde procede el agua. Así, puede tratarse de:
Un daño causado por un uso negligente.
Una impermeabilización deteriorada.
Un defecto constructivo.
Una fisura en un elemento común.
Un problema de evacuación de aguas.
Un sumidero obstruido por falta de mantenimiento.
Una instalación colocada por el propietario.
Una obra realizada incorrectamente.
¿Quién paga una filtración en una terraza comunitaria de uso privativo?
Si la filtración procede de un elemento común cuya conservación corresponde a la comunidad, es esta quien deberá asumir las actuaciones que legalmente le correspondan.
En cambio, si el daño se debe a una actuación negligente, a una modificación realizada por el usuario o a una falta de mantenimiento que sea responsabilidad de este, puede corresponderle asumir la reparación y los daños ocasionados.
¿Qué hacer si hay humedades en el piso inferior? 5 pasos a seguir
Cuando aparece una filtración, lo recomendable es actuar rápidamente y documentar el problema.
1. Comunicar el problema
El propietario afectado debe comunicar la existencia de las humedades tanto al vecino que utiliza la terraza como, cuando pueda existir responsabilidad comunitaria, al presidente o administrador de la finca.
2. Evitar reparaciones improvisadas
No conviene levantar el pavimento, sellar juntas o aplicar productos impermeabilizantes sin determinar previamente el origen de la filtración. Una reparación superficial puede ocultar temporalmente el problema y dificultar posteriormente la identificación de la causa.
3. Realizar una inspección técnica
Cuando existe discrepancia sobre el origen del daño, una peritación técnica independiente puede ser decisiva. El técnico puede determinar si el agua procede de:
- La impermeabilización.
- El pavimento.
- Los encuentros con paramentos.
- Los sumideros.
- Instalaciones privativas.
- Elementos estructurales.
- Una intervención realizada por el propietario.
Si necesitas ese diagnóstico, en Tinsa by Accumin realizamos inspecciones completas que identifican el origen exacto de una patología antes de repartir responsabilidades entre propietario y comunidad.
4. Revisar estatutos y título constitutivo
Aunque la ley establece las reglas generales, los documentos de la comunidad pueden contener disposiciones relevantes sobre el uso y conservación de determinadas terrazas. Por ello, antes de iniciar una reclamación es recomendable revisar la documentación de la propiedad horizontal.
5. Dejar constancia de las comunicaciones
Fotografías, informes técnicos, presupuestos y comunicaciones con la comunidad pueden ser importantes si posteriormente surge una reclamación.
La importancia de una peritación técnica
Cuando existe una discusión sobre quién debe pagar la reparación, una peritación independiente puede evitar que el conflicto se reduzca a versiones contradictorias. La pregunta fundamental no es ¿quién utiliza la terraza?, sino ¿qué elemento está causando el daño y quién tiene legalmente atribuida su conservación?
Un informe técnico puede identificar el origen de la patología y determinar si se encuentra en la impermeabilización, en el pavimento, en una instalación o en otro elemento.
La valoración jurídica deberá realizarse posteriormente teniendo en cuenta ese diagnóstico, el título constitutivo, los estatutos y la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Puede la comunidad obligar al propietario a reparar la terraza?
Si el deterioro corresponde al ámbito de conservación atribuido al usuario, la comunidad puede requerirle para que cumpla sus obligaciones. Del mismo modo, si el problema afecta a un elemento común, la comunidad debe atender las obras de conservación que sean necesarias. El conjunto de propietarios no puede desentenderse de un elemento común simplemente porque su utilización esté reservada a un propietario.
En definitiva, una terraza comunitaria de uso privativo es un espacio que puede pertenecer jurídicamente a la comunidad, aunque su utilización esté reservada a un propietario. Esta diferencia explica buena parte de los conflictos sobre reparaciones. El propietario que disfruta de la terraza debe respetar los elementos comunes, conservar adecuadamente aquello que le corresponda y responder de los daños causados por un uso negligente. La comunidad, por su parte, debe atender las obras de conservación que afecten a los elementos comunes y a la estructura del edificio cuando legalmente le corresponda.
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