La declaración de una zona tensionada de alquiler (alta demanda y baja oferta) implica una serie de limitaciones para los propietarios a la hora de fijar la renta de los nuevos contratos. Sin embargo, esto no significa que el precio quede completamente congelado ni que nunca pueda incrementarse. Te explicamos cuándo se puede subir el arrendamiento y qué topes legales se aplican.
La normativa estatal establece reglas específicas para determinar cuánto se puede cobrar y contempla determinados supuestos en los que sí es posible aumentar la renta, incluso hasta un 10% por encima del límite general. Si bien, su aplicación concreta depende de cada comunidad autónoma. Es decir, estas limitaciones sólo resultan aplicables cuando la Comunidad Autónoma (CCAA) ha declarado formalmente la zona tensionada y ha activado los mecanismos correspondientes.
Conocer las normasresulta fundamental tanto para propietarios como para inquilinos, ya que un error en la fijación de la renta puede generar conflictos e, incluso, sanciones.
Por qué no se puede subir el alquiler en una zona tensionada
La regulación de las zonas tensionadas nace con el objetivo de contener el incremento de los precios del alquiler en aquellos municipios o barrios donde el acceso a la vivienda resulta especialmente difícil.
La Ley por el Derecho a la Vivienda introdujo medidas para evitar que, al finalizar un contrato, el propietario pudiera elevar de forma significativa la renta del siguiente arrendamiento. Por ello, cuando un inmueble se encuentra dentro de una zona declarada tensionada, el precio del nuevo contrato queda sujeto a determinados límites legales.
Estas restricciones afectan tanto a grandes tenedores de viviendas (persona física o jurídica con más de 10 inmuebles de uso residencial) como a pequeños propietarios, aunque la forma de calcular el tope máximo varía según cada caso, como veremos más adelante. Por este motivo, antes de firmar un nuevo contrato conviene revisar qué límites al alquiler en zonas tensionadas resultan aplicables a la vivienda.
Qué límite tiene el precio del alquiler en una zona tensionada
La regla general para determinar la renta máxima en una vivienda situada en una zona tensionada consiste en comparar dos referencias, y se aplicará la menor de las dos:
- La renta del contrato de alquiler anterior, actualizada conforme a los límites extraordinarios de actualización de renta vigentes en cada ejercicio.
- El índice estatal de referencia del precio del alquiler publicado por el Ministerio de Vivienda.
Por tanto, cuando la vivienda se encuentra en una zona tensionada, el nuevo contrato no puede fijar libremente el precio. Esta regla busca impedir incrementos bruscos de precio entre contratos sucesivos y constituye la principal respuesta a la pregunta de cuánto se puede subir el alquiler en dichas zonas. Por ello, antes de establecer una nueva renta es imprescindible comprobar ambos valores y aplicar el más bajo.
Cómo subir el precio del alquiler en zona tensionada sin superar el límite legal
Aunque existen restricciones, sí es posible ajustar el precio del alquiler dentro de los márgenes permitidos por la normativa. La clave consiste en verificar cuál es el límite aplicable en cada caso y justificar adecuadamente cualquier incremento autorizado. Así, es importante distinguir entre los incrementos ordinarios permitidos por la actualización legal de la renta anterior y los incrementos extraordinarios contemplados expresamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Normas sobre el alquiler según el tipo de propietario
Las reglas no son exactamente iguales para todos los propietarios, tal y como indicamos anteriormente.
Grandes tenedores
Si el arrendador tiene la consideración de gran tenedor, el nuevo contrato queda sujeto de forma más estricta al sistema de contención de rentas. En estos casos, la renta del nuevo arrendamiento no puede superar el resultado obtenido mediante el índice de referencia aplicable a la vivienda. El margen de maniobra para fijar el precio es, por tanto, más reducido.
Pequeños propietarios
Para los pequeños arrendadores, el precio del nuevo alquiler se calcula tomando como referencia la renta anterior actualizada. No obstante, también deberá respetarse el resto de limitaciones previstas por la normativa vigente.
Por este motivo, cuando se analiza si se puede subir el alquiler en una zona tensionada, la respuesta dependerá en gran medida de la condición del propietario y de las características concretas del inmueble.
Ahora bien, en determinados supuestos, ambos tipos de propietarios pueden quedar sujetos al índice de referencia, especialmente cuando no exista contrato previo reciente.
Casos en los que sí puedes subir el alquiler hasta un 10%
La ley contempla determinadas excepciones que permiten incrementar la renta por encima del límite general. En concreto, el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece cuatro supuestos en los que la renta del nuevo contrato puede aumentar hasta un 10%:
1. Obras de rehabilitación
Se permite el incremento cuando en la vivienda se hayan realizado actuaciones de rehabilitación que mejoren de forma significativa el inmueble.
2. Actuaciones de mejora energética
También puede aplicarse el aumento cuando las obras realizadas reduzcan el consumo de energía primaria no renovable o mejoren de forma relevante la eficiencia energética de la vivienda.
3. Obras de accesibilidad
Las actuaciones destinadas a mejorar la accesibilidad del inmueble constituyen otro supuesto que permite incrementar la renta hasta el límite del 10%.
4. Contratos de larga duración
Cuando el nuevo contrato se formaliza por un periodo inicial de diez años o más (o de siete años o más si el arrendatario es una persona jurídica), la ley permite aplicar igualmente este incremento.
En el caso de los tres primeros aspectos, siempre que las actuaciones se hayan realizado en los dos años anteriores y puedan acreditarse documentalmente.
Casos sin contrato previo: qué ocurre si la vivienda no ha estado alquilada
En ausencia de contrato de arrendamiento en los últimos cinco años, la renta se fijará conforme al índice de referencia.
Cómo justificar la mejora energética
Uno de los supuestos más habituales para aplicar el incremento del 10% es la mejora de la eficiencia energética de la vivienda. La normativa exige acreditar que las actuaciones realizadas han generado una reducción de, al menos, el 30% del consumo de energía primaria no renovable.
La forma de demostrar este ahorro consiste en aportar un Certificado de Eficiencia Energética emitido antes y después de realizar las obras.
La comparación entre ambos documentos permitirá verificar si se alcanza el porcentaje de ahorro exigido por la ley.
Por tanto, cualquier propietario que pretenda beneficiarse de esta excepción deberá conservar la documentación técnica correspondiente y asegurarse de contar con ambos certificados.
En definitiva, las normas de alquiler en zonas tensionadas limitan la posibilidad de incrementar la renta en los nuevos contratos, pero no impiden cualquier subida de precio. La regla general consiste en tomar como referencia la renta anterior o el índice de referencia, aplicando siempre el importe más bajo cuando así lo exija la normativa.
Antes de fijar el precio de un nuevo alquiler, es recomendable analizar cuidadosamente los límites al alquiler en zonas tensionadas aplicables al inmueble para garantizar el cumplimiento de la normativa y evitar posibles sanciones.
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