Cómo se paga un piso de obra nueva sobre plano
El pago de un piso de obra nueva sobre plano no se realiza de una sola vez. El comprador abona cantidades a cuenta durante el periodo de construcción y a la finalización entrega el importe restante, bien con fondos propios o con financiación mediante hipoteca.
Generalmente, el proceso comienza con una reserva para asegurar el inmueble elegido. Posteriormente se firma un contrato privado de compraventa en el que se establecen los pagos que deberán realizarse durante la construcción. Estas cantidades suelen representar entre el 10% y el 20% del precio final de la vivienda, aunque pueden variar en función de la promoción y de las condiciones pactadas con la promotora.
La legislación española ofrece protección a los compradores que entregan dinero por adelantado. La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (sobre todo tras las modificaciones introducidas por la Ley 20/2015), establece la obligación del promotor de garantizar las cantidades anticipadas mediante aval bancario solidario o seguro de caución, de forma que el comprador pueda recuperar las cantidades entregadas más el interés legal del dinero si la promoción no se inicia o no llega a completarse en los términos previstos.
Además, las entregas de compradores deben ir a una cuenta bancaria separada y específica ya que el dinero solo puede destinarse al pago de costes de la obra.
No obstante, las garantías (aval o seguro) solo son obligatorias desde el momento en que se obtiene la licencia de obra, por lo que las cantidades entregadas antes de ese hito carecen de dicha protección legal automática.
Esta forma de pago implica que quienes necesitan una hipoteca para la compra de vivienda sobre plano, deben planificarse financieramente para afrontar los pagos previos a la entrega de llaves.
Hipoteca para una vivienda sobre plano
Cómo se paga un piso de obra nueva sobre plano
El pago de un piso de obra nueva sobre plano no se realiza de una sola vez. El comprador abona cantidades a cuenta durante el periodo de construcción y a la finalización entrega el importe restante, bien con fondos propios o con financiación mediante hipoteca.
Generalmente, el proceso comienza con una reserva para asegurar el inmueble elegido. Posteriormente se firma un contrato privado de compraventa en el que se establecen los pagos que deberán realizarse durante la construcción. Estas cantidades suelen representar entre el 10% y el 20% del precio final de la vivienda, aunque pueden variar en función de la promoción y de las condiciones pactadas con la promotora.
La legislación española ofrece protección a los compradores que entregan dinero por adelantado. La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (sobre todo tras las modificaciones introducidas por la Ley 20/2015), establece la obligación del promotor de garantizar las cantidades anticipadas mediante aval bancario solidario o seguro de caución, de forma que el comprador pueda recuperar las cantidades entregadas más el interés legal del dinero si la promoción no se inicia o no llega a completarse en los términos previstos. Además, las entregas de compradores deben ir a una cuenta bancaria separada y específica ya que el dinero solo puede destinarse al pago de costes de la obra.
No obstante, las garantías (aval o seguro) solo son obligatorias desde el momento en que se obtiene la licencia de obra, por lo que las cantidades entregadas antes de ese hito carecen de dicha protección legal automática.
Esta forma de pago implica que quienes necesitan una hipoteca para la compra de vivienda sobre plano, deben planificarse financieramente para afrontar los pagos previos a la entrega de llaves.
Hipoteca para una vivienda sobre plano
Es habitual que el promotor haya solicitado financiación para la construcción de la promoción, y existe la posibilidad de subrogarse en dicho préstamo para la compra de la vivienda una vez finalizada la misma.
En el caso de subrogación en la hipoteca del promotor (previa evaluación de la solvencia y aceptación por parte de la entidad financiera), las condiciones de la hipoteca como el plazo, tipo de interés, etc. ya están establecidas previamente. Lo mismo sucede con el importe financiado que se determina a partir de una tasación que se realiza en la fase previa al inicio de las obras (proyecto) o una vez iniciadas (construcción).
La tasación de un proyecto o de una obra en construcción es algo diferente a cuando el inmueble está terminado. Se determinan dos valores de tasación uno de ellos denominado “actual” y otro “en hipótesis de edificio terminado” con el objetivo de que la entidad financiera vaya dando disposiciones del préstamo conforme va avanzando la obra (valor actual), pero, además se da el valor que previsiblemente tendrá en la fecha de su terminación.
Para ello se requiere documentación específica (adicionalmente a la general) como el proyecto visado por el Colegio Profesional correspondiente, licencia de obras o en su caso autorización administrativa que cumpla las condiciones del artículo 8.2.b) de la Orden ECO/805/2003, la última certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa, el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrato si existen.
Otra opción es solicitar la hipoteca de forma similar a cualquier préstamo destinado a la compra de una casa, aunque presenta algunas particularidades derivadas de que el inmueble todavía no está terminado cuando se inicia la operación.
En estos casos, el comprador suele haber abonado ya una parte del precio mediante los pagos realizados durante la construcción. Cuando la promoción se acerca a su finalización, llega el momento de formalizar la financiación necesaria para abonar el importe pendiente.
Las entidades financieras analizan la solvencia del comprador, sus ingresos, su capacidad de endeudamiento y el valor del inmueble antes de aprobar la operación. Como ocurre con cualquier otra hipoteca, el importe concedido suele calcularse sobre el menor valor entre el precio de compraventa y el valor de tasación.
Por este motivo, la hipoteca para un piso sobre plano exige una adecuada planificación financiera desde las primeras fases de la compra. Aunque la vivienda no se entregue hasta meses después, conviene anticipar la capacidad de financiación disponible y el ahorro necesario para completar la operación.
Cómo funciona la hipoteca sobre plano
Una de las dudas más frecuentes entre los compradores es si la hipoteca se solicita en el momento de reservar la vivienda. La respuesta es no. En la mayoría de los casos, la financiación no se formaliza hasta que la vivienda está próxima a finalizarse y puede constituirse como garantía hipotecaria.
Durante la fase de construcción, el comprador realiza las aportaciones acordadas con la promotora. Cuando la obra entra en su recta final, el banco inicia el estudio de la operación, solicita la documentación económica y una vez la obra ha finalizado se puede solicitar la tasación del inmueble
Una vez aprobado el préstamo, la hipoteca se firma simultáneamente con la escritura de compraventa y la entrega de la vivienda.
De esta manera, la entidad financiera libera los fondos necesarios para completar el pago al promotor.
Este sistema permite que el préstamo hipotecario se adapte al valor de tasación del inmueble una vez ejecutado el proyecto y reduce los riesgos asociados a posibles cambios durante la construcción.
Cómo y cuándo pedir la hipoteca para un piso sobre plano
Saber cuándo pedir una hipoteca para una vivienda sobre plano es clave para evitar retrasos o problemas durante la entrega de la vivienda. Aunque cada promoción tiene sus propios plazos, los expertos recomiendan comenzar a analizar opciones de financiación varios meses antes de la fecha prevista de finalización de las obras.
En términos generales, iniciar las gestiones entre tres y seis meses antes de la entrega permite comparar ofertas, recopilar documentación y afrontar con margen cualquier incidencia que pueda surgir durante el proceso.
Solicitar la hipoteca con demasiada antelación puede resultar poco práctico, ya que las condiciones financieras pueden cambiar y la tasación no podrá emitirse sin salvedades hasta que la obra esté realmente finalizada. Por el contrario, esperar hasta el último momento puede dificultar la coordinación entre la aprobación del préstamo y la firma de la escritura.
Además de comparar tipos de interés y condiciones, es recomendable revisar aspectos como las vinculaciones exigidas por cada entidad, los productos asociados o las posibles comisiones.
La tasación de una vivienda que se compra sobre plano
Si el préstamo no es para financiar un proyecto y/o la construcción de un inmueble (préstamo promotor o autopromotor), la tasación de una vivienda que se compra sobre plano se realizará una vez haya finalizado la obra (disponga del certificado final de obra de la dirección facultativa visado por los colegios profesionales correspondientes) y el tasador verifique en la visita al inmueble que efectivamente la obra está finalizada y se encuentra en disposición de obtener la licencia de primera ocupación.
La tasación resulta determinante porque influye directamente en el importe máximo que podrá financiar el banco. Si el valor de tasación es inferior al precio de compra, el comprador deberá aportar una cantidad mayor de recursos propios para cerrar la operación.
La normativa que regula las valoraciones que se realizan con finalidad garantía hipotecaria en España (Orden ECO/805/2003 y sus modificaciones posteriores) establece criterios técnicos homogéneos para asegurar que las tasaciones reflejen de forma fiable las características del inmueble y las condiciones del mercado en el momento de la valoración.
En definitiva, la compra de una vivienda sobre plano requiere una planificación distinta a la de una de segunda mano. Comprender cómo se paga un piso de obra nueva que se compra sobre plano, cuándo pedir la hipoteca y cómo influye la tasación en la financiación permite afrontar la operación con mayor seguridad y reducir la incertidumbre durante el proceso.
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