La bienvenida de la jornada, a cargo de Gerardo Raido, Marketing Director de TINSA by Accumin y Chief Digital Officer en Accumin Intelligence, dio paso a Cristina Arias, Directora de Servicio de Estudios de Accumin Intelligence, que expuso una completa radiografía del mercado residencial en España, con un análisis detallado de la evolución de precios y la actividad promotora.
En 2025, el valor medio de la vivienda nueva en España se incrementó un 10,4% en 2025 (un 7,6 % en término reales, descontando el efecto de la inflación), hasta 2.567 €/m2, lo que refleja que el precio es un 43% superior al promedio de la vivienda de segunda mano, que se encareció de forma más intensa que la obra nueva en 2025: un 11,9%.
«Ante las necesidades de espacio y el fuerte déficit de vivienda de obra nueva, la demanda se trasvasa de un segmento a otro, fomentando la absorción de vivienda de segunda mano y haciéndola, a su vez, más escasa, lo que explica el crecimiento más pronunciado de su precio en el último año, sin descartar que también puedan existir algunas dinámicas especulativas minoritarias ante las expectativas de revalorización existentes en el mercado desde 2024, cuando el BCE comenzó a reducir los tipos de interés de referencia”, comentó Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.
Según los datos que se desprenden del informe ‘Vivienda de Obra Nueva 2026’, la brecha entre oferta y demanda y el incremento de los costes del sector de la construcción han provocado crecimientos intensos de precios y problemas de acceso. Las compraventas de obra nueva evolucionan al mismo ritmo que la adición de viviendas al parque residencial y son ejecutadas mayoritariamente por españoles residentes, que acometen el 10% de las compraventas totales, mientras que las compraventas por parte de extranjeros representaron el 5% del total.
En términos de accesibilidad, el producto de nueva construcción concentra los niveles de esfuerzo de compra más tensionados: un hogar medio necesita el 44% de la renta disponible para pagar el primer año de una hipoteca de una vivienda nueva en España, frente al 35% que supone la tasa de esfuerzo general (considerando obra nueva y usada).
En la ciudad de Madrid, el esfuerzo de compra en el segmento de obra nueva alcanza el 57 % de la renta disponible y en Barcelona el 68 %. Como afirma Cristina Arias: “tenemos un producto de obra nueva orientado a poderes adquisitivos altos, concentrándose los incrementos de precios más intensos, por encima del 20%, en Tenerife, algunas zonas del arco mediterráneo (Cádiz, Málaga, Valencia, y Alicante) y las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona”.
No faltó la referencia a algunas soluciones para paliar una producción de vivienda insuficiente como la necesidad de una colaboración público-privada real y efectiva para desatascar problemas estructurales que afectan al mercado residencial desde 2008.
Inteligencia Artifical para elegir suelos
Tras los datos procedentes de las tasaciones de Tinsa by Accumin, llegó el turno de la IA y el papel que juega en Snapland Proptech. Tomaso Brezzi, Business Manager en Snapland, expuso las ventajas de contar con una herramienta, con datos de Accumin Intelligence, que facilita el acceso a información sobre planificación regulatoria y suelos y que es capaz de escanear millones de informes en 30 segundos.
“La inteligencia artificial en nuestra empresa permite abrir parcelas, entender el marco regulatorio, y visualizar mapas y documentos de planificación” afirmó Brezzi.
Más suelos económicamente sostenibles
La primera mesa redonda de la jornada analizó los principales cuellos de botella en el desarrollo de suelo y las palancas urbanísticas, regulatorias y de mercado para reactivar la promoción residencial, abarcando modelos de desarrollo y financiación, la importancia de la colaboración público-privada, la vivienda asequible, y la sostenibilidad.
Moderada por David Paramio, Head of Advisory MRICS en Tinsa by Accumin, la mesa contó con la participación de Patricia Barbas, Directora General en Grupo Egido, Daniel Cuervo Iglesias, Director General Corporativo y de Negocio en Vía Ágora, y Sergio Criado, Corporate CFO & CIRO en Crea Madrid Nuevo Norte.
Empezando por los frenos en el desarrollo de suelos, los 3 expertos coincidieron en apuntar a la compleja y cambiante regulación de la Administración, la descoordinación entre Administraciones, junto a la prudencia de la Banca en cuanto a la financiación. Para Patricia Barbas “el diagnóstico de lo que pasa está claro. Hace falta reducir las complejidades de los procesos e incrementar la seguridad jurídica. La Administración tiene que perder complejos y abrir vías con el sector privado”.
Daniel Cuervo añadió a la ecuación la falta de transparencia en este ámbito, e instó a los poderes públicos y políticos a alinearse para potenciar suelos finalistas, ya que son algunos recursos privados los que están financiando. Vía Ágora, por ejemplo, está acometiendo con recursos propios.
Sergio Criado ahondó en dos factores clave: tiempo y plazos. “El aumento de tiempo suele repercutir en un aumento de costes y esto redunda en aumento de precio y problemas en el ahorro de la financiación para familiares y empresas”. Tampoco olvidó apuntar que mejorar la edificabilidad en suelo urbano es más que necesario para agilizar la puesta de suelo en el mercado.
Vivienda asequible
En el apartado de vivienda asequible, Patricia Barbas comentó que es una apuesta que Grupo Egido hace en suelos libres. “Es imprescindible que la repercusión del suelo no exceda ciertos límites y, en zonas tensionadas, la vivienda asequible no es posible, porque no salen los números”.
“Desde Vía Ágora hemos hecho casi 500 viviendas asequibles en Sevilla, en Entrenúcleos y ha funcionado muy bien. En Navalcarnero también hemos hecho viviendas del Plan Vive, que nos harán ser más competitivos” comenta Daniel Cuervo.
En palabras de Sergio Criado, “se ha de lograr una sostenibilidad económicamente sostenible”. La industrialización es la única vía de futuro para reducir riesgos empresariales y optimizar recursos.
Max, Lara y Félix: La IA de AEDAS Homes en acción
La intervención de Jorge Valero, Director de Aplicaciones y Datos en AEDAS homes, explicó cómo la IA es capaz de automatizar las tareas fáciles mientras facilita las tareas difíciles.
Expuso casos de uso reales para mostrar cómo la inteligencia artificial está impactando en dos niveles clave: Transformación de Procesos y optimización de operativas complejas y productividad personal. A través de las herramientas como Max o Lara pudimos entender la forma en que pueden ayudar a cada empleado de la compañía, con respuestas personalizadas en función del cargo de cada persona que la utilice.
Diagnósticos medioambientales de suelo
Alba Campos, Directora Técnica y Desarrollo de Negocio en Zero Consulting, explicó los pasos y las claves para anticipar riesgos ambientales en fases tempranas, cumplir con la normativa y reducir incertidumbres en la viabilidad de los desarrollos. El diagnóstico de suelo forma parte de la estrategia más amplia de evaluación de riesgos y cumplimiento ambiental en el sector inmobiliario que desarrolla Zero Consulting, siendo el pilar fundamental de su expertise en sostenibilidad.
Durante su exposición analizó el peso de indicadores en 5 áreas clave de un suelo urbano: localización, biodiversidad, climatología, salud ambiental, y riesgos naturales en un suelo. En este último apartado de riesgos naturales, amplió la información sobre las amenazas relativas al suelo, la vulnerabilidad del edificio, y la estrategia de adaptación. El diagnóstico de suelo forma parte de la estrategia más amplia de evaluación de riesgos y cumplimiento ambiental en el sector inmobiliario que desarrolla Zero Consulting.
“Existen una serie de indicadores clave que nos ayudan a medir la sostenibilidad de los edificios. Estos indicadores son objetivos, pero no hay un acuerdo común claro en cómo se miden o comparan” afirmó Alba.
Del papel a la obra: Cómo cambia la edificación con el nuevo marco energético
La última mesa de la jornada, moderada por Susana de la Riva, Directora de Comunicación de Tinsa by Accumin, abordó el impacto de la nueva regulación energética en el diseño, la construcción y la ejecución de proyectos, desde la planificación hasta la entrega final.
Contó con la participación de los expertos Adolfo Galán Ruíz, Technical Office & Specification Manager de Danosa, David Sierra, Director de proyectos y sostenibilidad de Metrovacesa, y Dolores Huerta, Directora General de GBCe, que lograron arrojar luz sobre La EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), pendiente de trasponer en España en este primer semestre y la actualización del Código Técnico de Edificación, que se espera que entre en vigor a final de año.
Entre los efectos colaterales negativos de este cambio normativo, Dolores Huerta apuntó la necesidad de formación y adaptación de la normativa. “El ámbito reglamentario cambia la forma de hacer las cosas y hay que entender el por qué y el para qué de cada una. Pese a que todas las medidas están enfocadas en las mejoras, sí llevan aparejados unos incrementos de costes que pueden ser significantes”.
En opinión de David Sierra el impacto de este nuevo código regulatorio puede generar un incremento de 15.000 a 18:000 € por cada vivienda y va a haber puntos conflictivos en cuanto a la electrificación de las plazas de garaje.
En lo que sí coincidieron los tres expertos fue en apuntar que la trasposición del Código Ténico no solo va a tener un impacto en la edificación, sino que va a generar un cambio profundo en el modelo de ciudad. “A priori el coste será mayor, pero el beneficio también lo será.”
La nueva normativa inciidirá en materiales sostenibles, fachadas rehabilitadas, aislamientos, descarbonización y economía circular y como apunta Adolfo Galán, obligará a tener un inventario de cada material que se colocaen una obra para poder ralentizar.
¿Está preaparada España para estos cambios?
Con flexibilidad y planificación Sí afirman al unísono.
