Si se teclea en Google el concepto derecho de habitación y se filtra por noticias, aparecen informaciones sobre una supuesta solución habitacional para los jóvenes, incapaces de acceder a la compra o alquiler de una vivienda por sus elevados precios. Se trata de comprar una habitación.
A priori, el planteamiento suena innovador, pero jurídicamente genera confusión pues esa operación no da derecho de habitación tal y como se concibe este derecho real, sino que simplemente se es dueño de una cuota indivisa de una vivienda en copropiedad. Es decir, varias personas son propietarias del inmueble en distintos porcentajes.
Desde el punto de vista legal esto implica que no se es dueño exclusivo de una habitación concreta, sino copropietario de toda la vivienda y todas las decisiones relevantes deben tomarse de forma conjunta. De este modo, como copropietario, adquieres derechos sobre el conjunto del inmueble —aunque en la práctica uses solo una habitación— y también asumes obligaciones proporcionales a tu cuota, como el pago de gastos comunes, impuestos y mantenimiento. Esta figura está regulada por el régimen de comunidad de bienes.
Entonces, ¿qué es el derecho de habitación? Antes de explicarlo, hay que entender otro concepto jurídico: el derecho real de uso.
¿Qué es el derecho real de uso?
Regulado en el Código Civil, el derecho real de uso permite a su titular utilizar un bien ajeno (mueble o inmueble) para cubrir sus necesidades y las de su familia, sin ser propietario del mismo. Aplicado a una vivienda, el derecho de uso permite:
- Vivir en la vivienda.
- Utilizar todas las estancias necesarias para una vida normal.
- Alojar a las personas que integran el núcleo familiar del titular.
Ahora bien, y a diferencia del usufructo, el derecho de uso no permite alquilar la vivienda. Es decir, no permite disfrutar de sus frutos. Tampoco se puede ceder su uso a terceros, pues tiene un marcado carácter personal.
¿Y qué es el derecho real de habitación?
El derecho real de habitación también está regulado por el Código Civil es aún más restrictivo. Consiste en la facultad de ocupar únicamente las habitaciones necesarias dentro de una vivienda ajena para el titular y su familia.
Las diferencias clave respecto al derecho de uso son:
- El derecho de habitación se limita a determinadas estancias, no a toda la vivienda.
- No incluye otros aprovechamientos más allá del alojamiento.
- Su finalidad es estrictamente habitacional y de protección.
- No da derecho a disponer del inmueble (no se puede vender ni alquilar).
Características del derecho real de habitación
- Personal e intransferible: no puede cederse a terceros ni arrendarse. Solo puede ser ejercido por el titular y su familia.
- Limitado: se restringe al uso habitacional necesario para el titular y su núcleo familiar, sin que pueda extenderse más allá de estas necesidades.
- Temporal o vitalicio: puede constituirse por un plazo determinado o para toda la vida del beneficiario.
- Gratuito: el titular no paga renta por habitar la vivienda, aunque sí debe asumir ciertos gastos.
¿Para qué sirve el derecho de habitación y cuándo se utiliza?
El derecho de habitación se utiliza, principalmente, en contextos familiares y sucesorios como una solución protectora. Algunos supuestos habituales son:
- En testamentos: es frecuente que un testador otorgue el derecho de habitación sobre su vivienda al viudo/a, permitiéndole continuar viviendo en el hogar familiar tras su fallecimiento, mientras que la propiedad del inmueble pasa a los herederos.
- En separaciones o divorcios: puede establecerse mediante convenio regulador para que uno de los cónyuges, generalmente quien tiene la custodia de los hijos menores, mantenga el derecho a habitar la vivienda familiar, aunque no sea propietario.
- Como mecanismo de protección: se utiliza para asegurar que determinadas personas vulnerables o dependientes mantengan su derecho a vivir en un inmueble específico sin ser propietarios.
Obligaciones del titular del derecho de habitación
Entre las obligaciones del titular del derecho de habitación destacan:
- Usar la vivienda conforme a lo designado.
- Conservarla en buen estado.
- Asumir los gastos ordinarios derivados del uso (suministros, mantenimiento básico). Los gastos extraordinarios, grandes reparaciones y tributos como el IBI suelen corresponder al propietario, salvo pacto expreso.
- No realizar obras ni cambios sin consentimiento del propietario.
¿Cuándo se extingue el derecho de habitación?
El derecho de habitación se extingue por:
- Fallecimiento del titular.
- Cumplimiento del plazo si se constituyeron por tiempo determinado.
- Renuncia expresa.
- Abuso del derecho o incumplimiento grave de las obligaciones.
- Pérdida de la cosa o desaparición de la necesidad en ciertos supuestos.
Una vez extinguido, el propietario recupera el pleno uso de la vivienda sin necesidad de liquidación económica, salvo acuerdo previo.
Ejemplos prácticos de derecho de habitación
- Un padre dona la vivienda a sus hijos, pero se reserva el derecho de habitación para vivir en ella hasta su fallecimiento.
- Un testamento concede al cónyuge viudo el derecho de habitación sobre la vivienda familiar, aunque la propiedad pase a los herederos.
- Una persona mayor cede su casa a un familiar a cambio de conservar el derecho a ocupar determinadas estancias.
Conclusión
Ni el derecho de uso ni el derecho de habitación pueden confundirse con la compra de una habitación. Son figuras jurídicas muy concretas, pensadas para proteger necesidades de vivienda, no para resolver el acceso al mercado inmobiliario.
Por eso, antes de aceptar soluciones aparentemente creativas, conviene saber exactamente qué derecho se adquiere. Porque en vivienda, como en derecho, la diferencia entre usar, habitar o ser copropietario es legal.
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