En esta guía te explicamos cuál es su impacto en las hipotecas y cómo saber cuál es el dato importante en el que fijarse.
¿Qué es el TIN en una hipoteca?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que el banco te cobra por prestarte el dinero, sin tener en cuenta otros gastos o comisiones. Por así decirlo, refleja el “precio básico” del préstamo. Por ejemplo, si contratas una hipoteca de 150.000 euros con un TIN del 3%, significa que cada año pagarás ese porcentaje sobre el capital pendiente de amortizar.
De forma resumida:
- Solo refleja el interés del capital prestado.
- No incluye comisiones ni gastos asociados.
- Se utiliza para calcular la cuota mensual.
El TIN puede ser:
- Fijo: el tipo de interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. Tu cuota no varía, lo que te da estabilidad y previsibilidad en tus pagos mensuales.
- Variable: el tipo de interés se revisa periódicamente (normalmente cada 6 o 12 meses) y se ajusta según la evolución del índice de referencia (generalmente el Euríbor) más un diferencial fijo. Tu cuota puede subir o bajar en cada revisión.
- Mixto: combina un periodo inicial con tipo fijo y después pasa a ser variable durante el resto del préstamo.
Es importante recalcar que el TIN, aunque es el dato más visible en la publicidad bancaria, no refleja el coste total real de tu hipoteca.
¿Qué es la TAE de una hipoteca?
La TAE (Tasa Anual Equivalente) va un paso más allá. Incluye:
- El Tipo de Interés Nominal (TIN).
- Las comisiones (apertura, estudio, etc.).
- Los gastos obligatorios asociados al préstamo (productos vinculados como seguros, alarma, inversiones… que bonifican el tipo de interés).
- La frecuencia de los pagos (mensual, trimestral, anual).
En otras palabras, la TAE refleja el coste real y total de la hipoteca en términos anuales. Por eso, cuando se comparan hipotecas, este indicador es más fiable.
Diferencia entre TIN y TAE: explicado de forma sencilla
Según lo explicado:
TIN: cuánto interés te cobra el banco por el dinero.
TAE: cuánto te cuesta realmente la hipoteca cada año.
Dos hipotecas pueden tener el mismo TIN y una TAE muy distinta, o al revés. La diferencia suele estar en las comisiones y vinculaciones. Te ponemos un ejemplo práctico para entenderlo mejor sobre una hipoteca de 200.000 euros a 25 años:
Hipoteca A
- TIN: 2,00%
- Comisión de apertura: 1%
- Seguro obligatorio y otras vinculaciones.
- TAE: 2,65%
Hipoteca B
- TIN: 2,25%
- Sin comisión de apertura
- Menos productos vinculados
- TAE: 2,40%
Aunque la hipoteca A tiene un TIN más bajo, la B es más barata en términos reales, porque su TAE es inferior, eso significa que tiene menos gastos adicionales que hay que sumar a la cuota del préstamo.
De forma gráfica, las diferencias serían:
| Interés | Alcance | Objetivo | Valor | Publicidad |
|---|---|---|---|---|
| TIN | Refleja el interés del préstamo. | Calcular tu cuota mensual | ||
| TAN | Incluye TIN + gastos y comisiones | Comparar distintas ofertas hipotecarias | Siempre será igual o superior al TIN | Mostrar de forma obligatoria |
Entonces, ¿en qué hay que fijarse más: TIN o TAE?
La respuesta es clara: la TAE es el dato más importante para comparar hipotecas, lo que no significa que el TIN no importe. La Tasa Anual Equivalente te indica:
- Qué hipoteca es más cara a largo plazo.
- Cuánto estás pagando realmente por el préstamo.
- Qué impacto tienen las comisiones y vinculaciones.
La regla de oro es: busca hipotecas con TAE baja y con poca diferencia entre ambos indicadores. Una diferencia grande entre ambos es una señal de alerta que indica muchos gastos adicionales.
Así que, para un consumidor final, la TAE es la referencia clave para decidir.
Consejos prácticos para elegir tu hipoteca
Ahora que conoces la diferencia entre TIN y TAE, aquí tienes algunos consejos para tomar la mejor decisión:
- Compara siempre la TAE, no solo el TIN. No te dejes llevar por titulares publicitarios que destacan un Tipo de Interés Nominal muy bajo.
- Pregunta por todos los gastos: comisiones, vinculaciones. Negocia estas últimas, pues algunos bancos pueden reducirlas si tienes un buen perfil financiero o un LTV (Loan to Value, porcentaje prestado) bajo.
- Calcula el coste total del préstamo. Multiplica tu cuota mensual por el número total de meses para conocer cuánto pagarás realmente durante toda la vida de la hipoteca.
- Considera tu perfil de riesgo. Si valoras la estabilidad, un tipo fijo con una TAE ligeramente superior puede ser mejor opción que un variable con TAE más baja, pero cuotas impredecibles.
Conclusión
Entender la diferencia entre TIN y TAE es fundamental para tomar una decisión informada sobre tu hipoteca.
Y no olvides que una tasación profesional y ajustada a la realidad del mercado puede ser tu mejor aliada para conseguir condiciones de financiación más ventajosas. Si necesitas ayuda, no dudes en consultarnos.
