Podemos identificar 7 pasos a seguir para vender un piso entre particulares antes y después de la compraventa:
Trámites antes de vender una vivienda entre particulares
1. Fijar el precio de venta
En este primer paso, se tiende a consultar portales inmobiliarios para comprobar los precios de la zona y fijar el nuestro sin darnos cuenta de que no son objetivos, sino que los fija el vendedor influenciado por los anuncios publicados de otras viviendas similares en la misma zona. Otras veces, el precio está marcado por las propias necesidades del propietario o, incluso, por cuestiones sentimentales. Es decir, no están contrastados con datos de fuentes oficiales. Tampoco hay que olvidar que se suele asumir un proceso de negociación y que, en ocasiones, se “infla” para tener margen de bajada.
¿Qué alternativa objetiva hay? Una tasación. Con este estudio técnico se obtiene un valor real e imparcial de lo que vale la vivienda a partir de las propias características del inmueble y muestras de otras transacciones de viviendas similares. A partir de ahí, puedes establecer tu precio sin quedarte fuera de mercado, ni al alza ni a la baja.
2. Reunir la documentación necesaria
Debes recopilar y tener al día los siguientes documentos:
- Escritura: la finalidad es acreditar que eres propietario legal del inmueble.
- DNI, NIE o pasaporte: identificación del propietario/s ante notario.
- Nota simple: informa sobre las cargas deudas o embargos sobre el inmueble. Se puede solicitar de forma presencial u online. En Tinsa by Accumin podemos enviarte la nota simple en 24 horas hábiles.
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE): es obligatorio y lo emite un técnico autorizado. También puedes solicitar el certificado energético a través de Tinsa by Accumin, y tiene validez de 10 años.
- Último recibo del IBI: demostración de que está abonado el Impuesto de Bienes Inmuebles.
- Informe de Evaluación de Edificios (IEE): es lo que antiguamente se conocía como ITE y también es obligatorio por norma general (depende de la normativa autonómica) si el edificio supera una antigüedad superior a 50 años.
- Cédula de habitabilidad: solo es exigible en algunas comunidades autónomas.
- Certificado de cancelación de hipoteca: es necesario el último recibo para inscribir la cancelación.
3. Publicidad y búsqueda de comprador
Aquí es importante resaltar que, si anuncias el piso en portales inmobiliarios, redes sociales u otros medios, debes mostrar que dispones del CEE.
4. Contrato de arras
Cuando haya acuerdo con un comprador, se firma un contrato de arras. Este documento recoge las condiciones de la compraventa e incluye una señal económica a modo de reserva de la operación y exige una obligación de cumplimiento por ambas partes. En caso de desistimiento, si es el vendedor, deberá abonar el doble de la señal; si es el comprador, la pierde. Esto ocurre cuando se firman las llamadas arras penitenciales, que son las más habituales en caso de compraventa, pues son las únicas reguladas por el Código Civil.
Aquí, de nuevo, también es importante contar con una tasación previa para ambas partes ya que sirve de herramienta de negociación objetiva sobre el precio de compraventa. Podría darse el caso de firmar arras por un importe mucho más alto del valor de tasación, recordemos que, en caso de hipoteca, esta suele cubrir el 80% del valor de tasación, lo que significa que no se podría continuar con la transacción y se perdiera la señal.
Además, de saber si se tiene capacidad económica para afrontar la compra, la tasación sirve para negociar el préstamo con distintos bancos.
5. Firma de la escritura pública
La compraventa se formaliza ante notario mediante la firma de la escritura pública. El notario verificará toda la documentación y la legalidad de la operación.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Este trámite puede llevarlo a cabo la notaría o la gestoría que haya participado en la transacción, si no es el caso, será el nuevo propietario.
Trámites después de vender un piso
7. Liquidación de impuestos y otros trámites
Habitualmente, es el vendedor quien debe pagar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), aunque podría darse alguna excepción si así se recoge en el contrato de compraventa, y el comprador el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Es recomendable dar de baja o transferir los suministros (agua, luz, gas) al nuevo propietario.
¿Cuáles son los gastos de venta de un piso entre particulares?
1. Impuestos
- IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): en caso de ganancia patrimonial por la venta, el propietario tiene que abonar el 19% y el 28% según el importe de la ganancia.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): como se ha indicado, lo habitual es que lo abone el vendedor y supone el incremento de valor del terreno, cuyo importe depende del valor catastral y los años de tenencia.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): lo abona el comprador.
- Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): lo abona el que era propietario en el año en curso.
2. Documentación obligatoria
- Certificado de Eficiencia Energética: obligatorio para vender, lo abona el propietario y su coste va en función del tamaño y la ubicación.
- Cédula de habitabilidad: solo es obligatoria en algunas comunidades autónomas.
- Nota simple: documento para verificar la titularidad y cargas. Lo abona quien solicita comprobar dichos datos.
3. Gastos relacionados con la vivienda
Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad y el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): por norma, lo asume el propietario en el año en curso, pero en la práctica se suele prorratear entre comprador y vendedor según la fecha de compraventa.
4. Honorarios profesionales
- Comisión de agencia inmobiliaria: si se utiliza intermediación profesional, el vendedor abona la comisión.
- Tasación: en caso de hipoteca, es obligatoria y la abona el comprador, aunque el vendedor puede contratar la suya para utilizarla como poder de negociación.
5. Formalización de la escritura
- Gastos notariales: cada parte asume un coste, uno por otorgamiento de escrituras y otro por escriturar a su nombre.
- Gastos de registro: corresponde al nuevo propietario actualizar la titularidad del inmueble.
- Contrato de arras: si se realiza con asesoría o notario, tiene coste; si no, en internet hay varios modelos que se pueden utilizar gratis.
Gastos en caso de hipoteca
Si hay hipoteca para financiar la compra, tras la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2019 (ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) los gastos de notario, gestoría, registro e impuesto de Actos Jurídicos Documentados son abonados por el banco, pero la tasación sigue siendo abonada por el comprador, que tiene libre elección de sociedad de tasación.
Si el vendedor tuviera hipoteca sobre el inmueble vendido, abona el coste de cancelación que incluye gastos de notaría y registro.
