María, viuda desde hace un lustro, tiene 81 años. Vive sola en el piso donde ha pasado casi medio siglo de su vida: un tercero con balcón con vistas a un parque en el centro de Valencia. Junto a su marido, allí crió a sus tres hijos y disfrutó de años con buena salud tras la jubilación. Aún conserva su autonomía, pero cada vez se ve más dependiente.
Como ocurre a muchas personas mayores, especialmente en el caso de aquellas enviudadas, el entorno familiar sugiere su cuidado en residencias de tercera edad, pero María quiere permanecer en su hogar. Sin embargo, su pensión no es suficiente para contratar los servicios asistenciales de una tercera persona.
En 2030, el 5% de los mayores de 65 años sufrirá grave dependencia (grado III), la peor de todas, según el informe “La dependencia en España. Una contingencia del siglo XXI” de Instituto Santalucía, que indica que el coste para contratar 8 horas al día a una persona para atender los cuidados de larga duración se sitúa en torno a los 20.000 euros al año. Esta cantidad representa 1,6 veces la pensión media por jubilación de los mayores de entre 80 y 84 años y hasta 1,8 veces la de los mayores de 85.
Un día, alguien le habló a María de un producto financiero asociado a su vivienda con el que obtener recursos económicos: la renta vitalicia inmobiliaria.
– “¿Vender mi casa sin marcharme?”, preguntó escéptica.
¿Qué es la renta vitalicia por venta de vivienda y cómo funciona?
Es un producto financiero por el que se percibe un dinero de forma periódica por la venta de la titularidad de la vivienda (nuda propiedad), manteniendo el derecho de su uso y disfrute (usufructo) hasta el fallecimiento o el momento que se haya pactado. Dicho de otro modo, permite monetizar la vivienda habitual a los mayores de 65 años y personas dependientes, convertir el inmueble en ahorro.
De este modo, la renta vitalicia inmobiliaria permite a personas mayores, como María, vender su vivienda habitual a cambio de una renta mensual garantizada de por vida, sin dejar de vivir en ella.
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad otorga la titularidad de un inmueble sin derecho a utilizarlo. Es como si el comprador recibiera la casa a futuro: tendrá pleno dominio cuando se extinga el usufructo. Hasta entonces, no puede habitarla, alquilarla ni reformarla sin permiso del usufructuario.
¿Y el usufructo?
El usufructo es un derecho que permite a una persona usar un bien ajeno y beneficiarse de él como si fuera suyo, pero sin ser el propietario. En el caso de María, puede seguir viviendo en su casa e, incluso, alquilarla si un día decide mudarse con sus nietos, pero no puede venderla ni hacer reformas estructurales sin acuerdo con el nudo propietario.
¿Cómo se calcula la renta vitalicia inmobiliaria?
En la práctica, el cálculo de la renta vitalicia inmobiliaria se establece mediante negociación entre comprador y vendedor. Para hacer un cifra orientativa, el comprador debería calcular la rentabilidad que obtendrá tras el fallecimiento del usufructuario, normalmente a través de una venta, considerando los gastos iniciales, las rentas y gastos a pagar durante la operación y los gastos a la toma de posesión y venta.
O dicho de otro modo, el comprador debería preguntarse qué renta podría pagar para conseguir una rentabilidad anual de un x% teniendo en cuenta los factores anteriormente comentados.
A nivel teórico, el valor de la nuda propiedad equivale al valor de mercado deduciendo el valor del usufructo. Y la pregunta clave es, ¿cuánto vale el usufructo? Desde la empresa especializada Óptima Mayores apuntan que si bien Hacienda establece una norma para valorar el valor del usufructo, la llamada regla del 89, que consiste en establecer como valor del usufructo el porcentaje sobre el valor de la vivienda que se obtiene de restar a 89 la edad del vendedor con una serie de límites, hay que considerar que esta regla se utiliza únicamente para los cálculos de los impuestos, pues financieramente no tiene ninguna correlación con la realidad, ya que infravalora enormemente el valor del usufructo.
A su vez, otra referencia para establecer el valor de la nuda propiedad es deducir del valor de mercado del inmueble, el valor teórico del alquiler del mismo con carácter vitalicio, ya que el comprador renuncia a ese potencial ingreso por el hecho de ceder el usufructo.
“A la hora de establecerse los precios de la compraventa de nudas propiedades se cometen errores muy importantes, tanto por la parte compradora como por la vendedora, pues existe un desconocimiento generalizado de los plazos que deben estimarse y de los conocimientos financieros, jurídicos y de fiscalidad necesarios. Realizar la venta sin un asesor especializado que pueda valorar la operación y además valorar la posibilidad de otras alternativas, como la hipoteca inversa, puede ser muy costoso”, destacan en Óptima Mayores.
¿Qué gastos paga cada uno?
Otro de los aspectos destacado es la distribución de los gastos de la vivienda, que difieren de un arrendamiento. Así, María sigue pagando los suministros (agua, luz, gas, etc.), el mantenimiento, la comunidad y los impuestos del inmueble (IBI, tasas municipales). Por su parte, el comprador asume los gastos extraordinarios, como derramas por rehabilitaciones importantes y el seguro del continente del hogar.
Una vida más tranquila
Gracias a la renta vitalicia inmobiliaria, María recibe cada mes una cantidad que complementa su pensión y, aunque aún hoy no necesita la ayuda asistencial de una persona durante 8 horas, está más tranquila porque sabe que podrá hacer frente a ello y no tendrán que abandonar su hogar.
Si estás pensando en comprar una nuda propiedad, te ayudamos a calcular su valor.
