Valoraciones de bienes inmuebles para la tributación

Las transmisiones patrimoniales de bienes inmuebles adquiridos por compraventa, herencia, donación, o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito u oneroso generan la obligación de tributar en la correspondiente Consejería de Hacienda de la Comunidad Autónoma en la que se encuentra el inmueble objeto de transmisión, al tratarse de impuestos de gestión autonómica.

Concretamente, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO) grava, entre otras, las transmisiones onerosas por actos “inter vivos” de toda clase de bienes inmuebles que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas, así como la constitución de derechos reales sobre los mismos. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) grava, entre otras, la adquisición de bienes inmuebles y derechos por herencia, legado o por cualquier otro título sucesorio, así como por donación o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito “inter vivos” que implique un incremento patrimonial para una persona física.

Tanto el adquirente del inmueble en el primer caso, como el causahabiente o donatario en el segundo, tienen la obligación de presentar una declaración tributaria con la liquidación del impuesto en un plazo de seis meses desde la fecha de la transmisión, constitución del derecho real o fallecimiento del causante, siendo el contribuyente el que fijará en su autoliquidación la base imponible para la fijación del impuesto. En ambos impuestos esta base imponible se identifica con el ‘’valor real del bien transmitido o del derecho que se transmita, constituya o ceda, minorado por las cargas que disminuyan el valor real del inmueble”, y a su vez, en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, también minorado por las deudas que fueren deducibles.

La definición de “valor real del bien o derecho” no queda establecida en la normativa tributaria, ni existe ninguna referencia aclaratoria sobre este concepto en ninguna de las normativas reguladoras de las valoraciones de bienes inmuebles, de nivel nacional; Orden del Ministerio de Economía 805/2003, de 27 de marzo, Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo (Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre), etc., ni en normas reguladoras de valoraciones de alcance internacional (EVS, RICS, …).

Se trata, por tanto, de un concepto jurídico indeterminado, y que, por ejemplo, en las transmisiones patrimoniales onerosas (compraventas), no es directamente asimilable al importe fijado libremente entre las partes, ni queda, por tanto, la Administración tributaria vinculada al importe consignado en la escritura pública en la que se documenta el negocio jurídico gravado.

Ha sido el Tribunal Supremo, el que en abundante jurisprudencia, ha fijado la definición más clara del valor real, equiparándolo al valor de mercado, doctrina que ha sido asumida por la Dirección General de Tributos en varias consultas vinculantes, como la consulta V1091-06 12/06/2006, en la que se manifiesta en los siguientes términos: “(…) el concepto de valor real no viene determinado en las normas tributarias, pero el Tribunal

Supremo lo equipara al valor de mercado. Por tanto, se puede definir el valor de mercado como aquel precio que estaría dispuesto a pagar un comprador independiente en condiciones normales de mercado. Dicho valor debe calcularse objetivamente, con independencia de las circunstancias que concurran en la transmisión y todo ello con independencia de la facultad de la Administración de comprobar dicho valor”.

Una vez realizada la autoliquidación por el contribuyente, la Hacienda Autonómica tiene la potestad de comprobar el valor declarado, pudiendo acudir a cualquiera de los medios enumerados en el apartado primero del artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, para determinar el valor real del bien o derecho, a saber: la capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale, la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, los precios medios en el mercado, las cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros, el dictamen de peritos de la Administración, el valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros, el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria, el precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca y cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo.

Por lo tanto, y al ser este un impuesto de ámbito autonómico, la Consejería de Hacienda de cada Comunidad Autónoma ha establecido sus particulares criterios y métodos para deducir el valor real o verdadero del bien o derecho, que suelen quedar reflejados en normas autonómicas de rango reglamentario.

La inclusión como método de valoración de la “estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal” ha permitido a las Administraciones autonómicas, como es el caso de Andalucía, identificar el valor real o de mercado de cada inmueble con el valor catastral del mismo multiplicado por un coeficiente establecido para cada término municipal, con el que se pretende aproximar el valor administrativo dado por catastro al valor de mercado de los inmuebles.

Estos coeficientes son revisados y publicados anualmente por las Administraciones autonómicas con rango de Orden, lo que le permite ajustar sensiblemente los valores catastrales a los valores de mercado, supeditando el éxito a la calidad del estudio de mercado sobre el que se sustentan.

Por otra parte, es de destacar, que la utilización de valores catastrales como punto de partida para la fijación de la base imponible pueden llegar a confundir al contribuyente no ducho en materia fiscal o valorativa y, acostumbrado al abono de impuestos de acuerdo a este baremo, que ante un procedimiento de comprobación de valor iniciado por Hacienda puede llegar a tratar de iniciar un procedimiento de modificación catastral en la convicción que éste es el único medio para la corrección a la baja del valor comprobado.

Por lo que es necesario que el contribuyente sea consciente de que: Independiente de la metodología utilizada para la determinación y comprobación de valor por parte de la Administración, la cuantía de la base imponible ha de ajustarse al valor de mercado del inmueble transmitido a fecha del devengo del impuesto.

Que el importe consignado por la Administración como valor real de su inmueble puede ser conocido en cualquier momento en el ejercicio del derecho reconocido en el artículo 34 de la Ley General Tributaria, solicitando a la Hacienda autonómica ser informado “de los valores de los bienes y derechos de los bienes inmuebles que vayan a ser objeto de adquisición o transmisión”, o bien accediendo a la página web informativa de la Administración en la que se recoja los criterios y métodos de valoración asumidos.

Y, por último, que en el caso de que el contribuyente declare un valor inferior al notificado por la Administración, o bien al resultante de aplicar los criterios propios de comprobación del valor de la Comunidad Autónoma, se expone a que la Administración le abra un expediente administrativo de comprobación de valor.

Esta problemática era hasta ahora habitual en transmisiones en las que no se había fijado previamente un precio (donaciones, herencias, etc.), y en las que la percepción del valor de las mismas puede variar significativamente dependiendo de lo atractivas que resulten al valedor. Sin embargo, en los últimos años, es cada vez más habitual en transmisiones patrimoniales onerosas (compraventas), en parte porque las herramientas que utiliza la Administración no siempre reflejan el escenario de descenso continuado de precios en el que nos encontramos inmersos con la suficiente inmediatez y, en parte, por haberse incrementado sensiblemente el control de la Administración sobre estas transmisiones.

Valoraciones para la tributación en la transmisión de bienes inmuebles en impuestos de transmisiones, herencias y donaciones.

En este mismo sentido otra casuística cada vez más habitual son las compraventas entre particulares, y/o particulares y bancos, en las que los inmuebles se han transmitido en un valor sensiblemente por debajo de los de mercado, al realizarse bajo circunstancias ajenas al normal funcionamiento del mercado: políticas de desinversión de los bancos, promotoras en concurso de acreedores, particulares con necesidades de liquidez urgente, y/o directamente abocados a una ejecución hipotecaria. Es en estas compraventas, escrituradas por valores ciertos y en las que el particular asume que el precio abonado es su valor real, cuando el contribuyente se siente más desprotegido, al recibir una comprobación de valor que le insta a abonar el TPO por un importe (valor real/de mercado) sensiblemente superior al acordado en una transmisión que el propio mercado, en su caída, ha permitido. Esto se produce porque estas transmisiones, realizadas efectivamente en valores liquidativos, no cumplen con el espíritu de la definición del valor de mercado, al no reflejar las condiciones normales del mercado, por lo que son de muy difícil impugnación.

Otra casuística de alto interés se produce cuando el valor del bien transmitido ha sido fijado previamente por una autoridad pública, como en el caso de transmisiones de viviendas de protección oficial no descalificadas y, más excepcionalmente, en las enajenaciones de viviendas militares. En este caso, la jurisprudencia ha establecido que la base imponible del TPO ha de coincidir con el precio que oficialmente exija la Administración por dicha enajenación, sin que la Administración tributaria ostente la facultad de comprobar este valor y exigir bases imponibles superiores.

Realizamos también un último apunte referido a las viviendas sujetas a contratos de renta antigua, cuyo valor real, en función de la carga generada por estos contratos, es sensiblemente inferior al valor que podrían alcanzar en el mercado de encontrarse desocupadas. En estos inmuebles, y en virtud de la propia definición de base imponible a declarar como “valor real del bien transmitido o del derecho que se transmita, constituya o ceda minorado por las cargas que disminuyan el valor del inmueble’’, es posible ajustar el valor del inmueble deduciendo de su valor de mercado esta carga, siempre que exista contrato en firme que pueda ser aportado a la Administración. Posibilidades de reclamación ante una comprobación de valor

Una vez recibida la comprobación de valor de la Administración y ante la situación de encontrarse el contribuyente con un valor comprobado por ésta muy superior al precio reflejado en la operación, y siempre que éste sea coherente con la situación de mercado, el contribuyente puede promover una tasación pericial contradictoria aportando un informe de tasación con el que demostrar la veracidad del valor declarado. También es posible que el contribuyente interponga el recurso de reposición o reclamación económico-administrativa cuando estime que la notificación “no contiene expresión suficiente de los datos y motivos tenidos en cuenta para elevar los valores declarados”, reservándose el derecho a promover la tasación pericial contradictora.

Será técnico competente para realizar valoraciones periciales contradictorias: si se trata de un inmueble urbano, un Arquitecto o un Arquitecto Técnico; si fuere una nave industrial, un Ingeniero Industrial o Ingeniero Técnico Industrial; si fuere un inmueble rústico, un Ingeniero Agrónomo o Ingeniero Técnico Industrial.

En el apartado c) del artículo 57, la Ley General Tributaria, legitima como un medio de comprobación del valor por la Administración, el “valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria”, es decir, que habilita para demostrar el valor real del importe declarado el aportar informes de tasación realizados por sociedades de tasación homologadas en el ámbito de la valoración con finalidad financiera.

Por lo tanto, una valoración referida al inmueble objeto de la comprobación y realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España de acuerdo a los principios y metodologías de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, de acuerdo a su finalidad a) (garantía hipotecaria de créditos o préstamos) ha de ser aceptada sin ninguna reserva como pericial contradictoria por parte de la Administración, siempre que la tasación este referida a la fecha de la transmisión o donación.

Si la diferencia entre el valor determinado por el perito de la Administración y el del perito del contribuyente fuere inferior a 120.000 € y al 10% del valor comprobado por la Administración, la tasación aportada por el contribuyente servirá de base para la liquidación del impuesto. Si la diferencia es superior, se procede por parte de la Administración al nombramiento de un tercer perito, que será designado por sorteo. Para ello, la Administración Tributaria dispone de listados facilitados por los distintos Colegios Profesionales o Asociaciones.

La tasación del tercer perito debe moverse entre el valor declarado y el valor comprobado, para lo que tendrá acceso a ambos informes. Por este motivo es muy importante que la pericial contradictoria presentada por el contribuyente esté perfectamente argumentada y justificada, siendo conveniente que la misma sea realizada por una empresa de reconocida calidad técnica y preferiblemente homologada por el Banco de España para el ejercicio de la valoración hipotecaria. Los honorarios del tercer perito serán abonados por el contribuyente cuando la diferencia entre el valor declarado y el valor del tercer perito es superior al 20% del primero. En caso contrario, su abono es competencia de la Administración.

Como conclusión, deseamos poner de manifiesto la importancia del informe de valoración realizado por una Sociedad de Tasación homologada en la defensa de los derechos del contribuyente en un expediente administrativo de comprobación de valor como documento demostrativo del valor real o de mercado del bien inmueble objeto de tributación.