La Valoración de Inmuebles a Efectos Contables

El Plan General de Contabilidad fue aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, y la parte más importante del mismo en relación al tema analizado es la segunda, de carácter obligatorio, y donde se recogen las normas de registro y valoración que desarrollan los principios contables y otros aspectos que forman parte del marco conceptual de la contabilidad. En la misma se definen los criterios de valoración de las diferentes transacciones y de los distintos elementos patrimoniales de la empresa; siendo la valoración el proceso por el que se asigna un valor monetario a cada uno de los elementos integrantes de las cuentas anuales de acuerdo con lo dispuesto en las citadas normas relativas a cada uno de ellos.

No obstante, la idea más importante entorno a la que gira el Plan actualmente en vigor y toda la normativa comunitaria al respecto es que las cuentas anuales de las empresas deben reflejar la imagen fiel del patrimonio, la situación financiera y los resultados de la empresa de forma correcta conforme a la legislación vigente; y que además deben aportar una información relevante y oportuna de cara a la toma de decisiones de la propia empresa y de terceros interesados, como entidades financieras, Administraciones Públicas, etc.

Al objeto de resaltar ese planteamiento no hay un principio que prevalezca sobre todos los demás como pasaba anteriormente con el principio de prudencia, y de esta forma se establece: “Prudencia. Se deberá ser prudente en las estimaciones y valoraciones a realizar en condiciones de incertidumbre. La prudencia no justifica que la valoración de los elementos patrimoniales no responda a la imagen fiel que deben reflejar las cuentas anuales.” Simplemente debe de prevalecer aquel principio o principios de cuya aplicación y concreción se derive que las cuentas anuales reflejen de la forma más fiel posible la imagen de la empresa. Esta cuestión es ciertamente relevante, ya que supone un claro punto de diferenciación con respecto a las tasaciones realizadas para garantía hipotecaria conforme a la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo.

Una primera cuestión relevante es que un inmueble puede definirse de acuerdo a cualquiera de los siguientes conceptos contables:

• Inmovilizado (normas 2ª y 3ª).
• Inversión Inmobiliaria (norma 4ª).
• Activo disponible para la venta (norma 7ª).
• Existencias (norma 10ª).

Si bien los tres primeros conceptos tienen un tratamiento contable similar, no ocurre lo mismo con las existencias, que comprenden los elementos del activo poseídos para ser vendidos en el curso normal de la explotación. Desde esta perspectiva, y si la anterior clasificación se enfoca teniendo en cuenta la generación de flujos de caja, lo cual es muy coherente con un Plan General de Contabilidad que ha dejado de ser preponderantemente jurídico para proponer una clasificación económica de los bienes y derechos de la empresa, se puede afirmar:

• Que lo que caracteriza al Inmovilizado es la generación de flujos de caja derivados de la actividad de la empresa.
• Por su parte las Inversiones Inmobiliarias generan flujos de caja claramente diferenciados de la actividad de la empresa.
• El flujo de caja de los activos disponibles para la venta se deriva exclusivamente de su enajenación.
• Desde otro punto de vista, el concepto contable de Existencias comprende los elementos del activo poseídos para ser vendidos en el curso normal de la explotación conforme al objeto social y actividad propia de la empresa.

No obstante, la valoración de inmuebles desde un punto de vista contable tiene una finalidad clara y concreta como es la estimación de las posibles pérdidas por deterioro del valor de los inmuebles de las empresas para conseguir reflejar de la mejor manera posible su imagen fiel. El deterioro es la expresión contable de la pérdida estimada de valor de un inmueble, distinta, para el caso de los elementos amortizables, de su depreciación sistemática, y supone constatar y reflejar contablemente la realidad de que el importe recuperable del activo en cuestión es inferior al valor contable, o bien la dificultad de recuperar, a través del uso, la venta u otra forma de disposición, la totalidad del valor contable de un activo.

Es por eso que el importe recuperable de un inmueble, concepto muy relevante en el Plan, es la expresión de los beneficios o rendimientos económicos futuros que se obtendrán del mismo, y se convierte en la medida de referencia principal para determinar la existencia y cuantía del deterioro. En general existe una pérdida por deterioro cuando el valor contable de un inmueble sea superior a su importe recuperable, siendo el deterioro (provisión) la expresión contable de las correcciones de valor motivadas por pérdidas debidas a la caída de valor de los inmuebles, y que, en cualquier caso, son siempre potenciales o latentes, ya que hasta que no se produzca una transmisión de las mismas no se pondrá de manifiesto la pérdida real y efectiva. No obstante, esta dinámica también actúa en sentido contrario, ya que en el supuesto de posteriores recuperaciones de valor a futuro, las correcciones de valor por deterioro reconocidas deberán reducirse previamente hasta su total recuperación cuando así proceda. Este enfoque también se aleja para la realidad contable española de la posibilidad de revalorizaciones de inmuebles que sí contemplan las NIC-NIIF.

De forma general, la valoración posterior de los inmuebles para la estimación de posibles deterioros requiere que al cierre del ejercicio se compruebe la existencia de “indicios de deterioro de valor”. Así mismo, la estimación de tales pérdidas deberá de realizarse de forma sistemática en el tiempo.

Definido el marco de actuación, hay que relacionar el mismo con los distintos conceptos de valor que se definen a lo largo del Plan, y todo ello tomando como referencia la idea de valor de mercado. El valor de mercado refleja las percepciones y acciones colectivas de un mercado, y es la base para valorar la mayoría de los recursos en las economías de mercado. El valor de mercado incorpora el principio de “mayor y mejor uso” del activo y no se basa en el uso que actualmente le está dando la empresa, por lo que se trata de un valor para cualquier tercero externo e independiente interesado en el mismo, y no para la propia empresa que lo está usando.

Esto nos lleva a una explicación imprescindible desde el punto de la valoración inmobiliaria, y es la realidad acerca de la base de valor que se plantea para la valoración conforme a los distintos conceptos contables:

• Base de valor de mercado, que coincide con el concepto definido en el Plan General Contable de Valor Razonable “el importe por el que puede ser intercambiado un activo o liquidado un pasivo, entre partes interesadas y debidamente informadas, que realicen una transacción en condiciones de independencia mutua.” Como se puede intuir de esta definición refleja las hipótesis que los participantes en el mercado utilizarían a la hora de fijar el valor del activo. Se trata de un concepto muy cercano al valor de mercado, al menos para la gran mayoría de los casos y que recoge claramente la realidad valorativa de mercado.
• Base de valor No de mercado, que recoge básicamente los conceptos de valor en uso para el inmovilizado y las inversiones inmobiliarias, y de valor neto realizable para las existencias, concepto que se refiere fundamentalmente a las empresas cuyo objeto social radica en la promoción inmobiliaria entendida en un sentido amplio de la palabra. En general los valores analizados desde una base de valor No de mercado recogen las características y los efectos de factores que pueden ser específicos de la entidad y no aplicables, en general, al resto de entidades.

Así la diferencia entre los conceptos de valor razonable y valor neto realizable obedece a que el primero responde a factores específicos de la entidad, fundamentalmente, a su capacidad de imponer precios de venta por encima o debajo del mercado, por asumir riesgos distintos, o por incurrir en costes de construcción o comercialización diferentes a los de la generalidad de las empresas del sector o a una estimación representativa de la media sectorial. De esta forma, la consulta 7 del Instituto de Contabilidad y Auditoria de Cuentas (ICAC) sobre el criterio aplicable para contabilizar el deterioro de las existencias y de las inversiones inmobiliarias por parte de una empresa inmobiliaria establece que para estimar el citado valor neto realizable, el valor razonable definido en el apartado 6 del marco conceptual de la contabilidad es el mejor referente.

Por lo tanto, el importe recuperable hace referencia al mayor valor de un inmueble comparando el valor razonable del mismo menos los costes de venta, y su valor en uso, refiriéndose el Valor en Uso al valor actual de los flujos de efectivo futuros esperados del activo en cuestión conforme a la realidad propia de la empresa, basados en hipótesis razonables y fundamentadas, en condiciones de incertidumbre, y asignando probabilidades a las distintas estimaciones de flujos de efectivo.

Por lo que respecta a las Existencias, el Plan General Contable parece más enfocado y pensado para materias primas de procesos industriales de ciclo corto, cuando lo que caracteriza a las existencias inmobiliarias es precisamente su largo plazo de gestación; la consulta del Instituto de Contabilidad y Auditoria de Cuentas previamente señalada resuelve esta situación señalando la dicotomía entre el valor razonable y el valor neto realizable para definir como importe recuperable el mayor de los dos.

En cualquier caso el importe recuperable de un inmueble se refiere y recoge los beneficios o rendimientos económicos futuros que se obtendrán del mismo, al objeto de ser la medida de referencia principal para determinar la existencia y cuantía del deterioro. De la misma forma las hipótesis empleadas para calcular la posible pérdida por deterioro deben ser razonables, realistas y basadas en criterios que tengan una base empírica contrastada.

En general, el deterioro de valor de un inmueble se debe determinar individualmente y sólo en el caso de que no fuera posible estimar el importe recuperable del bien individualmente, la empresa determinará el importe recuperable de la Unidad Generadora de Efectivo (U.G.E.) a la que pertenezca cada elemento del Inmovilizado. Se reconoce normativamente que determinados tipos de inmuebles tienen sentido funcional y económico en conjunción con otros activos al objeto de producir flujos de caja de forma independiente. En consecuencia, se entiende por Unidad Generadora de Efectivo el grupo identificable más pequeño de activos que genera entradas de efectivo que son, en buena medida, independientes de los flujos de efectivo derivados de otros activos o grupos de activos. En este supuesto la empresa determinará el importe recuperable de la Unidad Generadora de Efectivo a la que pertenezca cada elemento del Inmovilizado.

El uso de estimaciones en la valoración de inmuebles no menoscaba la fiabilidad de las cuentas anuales. No obstante se debe ser prudente en las estimaciones y valoraciones a realizar en condiciones de incertidumbre, para ello las estimaciones se harán con imparcialidad y objetividad, maximizando el uso de datos observables de mercado y otros factores que los participantes en el mercado considerarían al fijar el importe recuperable de un activo, limitando en todo lo posible el empleo de consideraciones subjetivas y de datos no observables o contrastables, teniendo en cuenta el valor temporal del dinero y los riesgos específicos del activo.

En lo que respecta a la aplicación práctica de metodologías de valoración, se establece que el valor razonable será el valor de mercado si éste es activo y fiable. Esta definición tiene difícil encaje para la valoración de determinado tipo de inmuebles, por lo en esos casos el valor razonable se obtendrá, en su caso, mediante la aplicación de modelos y técnicas de valoración. Entre los modelos y técnicas de valoración se incluyen:

Transacciones recientes en condiciones de independencia mutua entre partes interesadas y debidamente informadas, si estuviesen disponibles (método de comparación, market approach). Valor razonable de otros activos substancialmente iguales (método de comparación, market approach). Descuento de flujos de efectivo futuros estimados (método residual y método de rentas esperadas, income approach). Modelos para valorar opciones. No parece que se establezca ninguna prelación en cuanto al uso de los diferentes métodos de valoración, debiendo usarse aquel o aquellos métodos que maximicen el uso de datos observables de mercado y otros factores que los participantes en el mercado considerarían, que sean aceptados y utilizados por los distintos agentes, y que conduzcan a unas estimaciones lo más realistas posible.

El método de comparación, tanto en su aplicación directa como en su vertiente de apoyo para la aplicación de otras metodologías, se refiere a precios de salida u oferta en condiciones de mercado presentes, independientemente de si ese precio es observable directamente o estimado utilizando otra técnica de valoración.

Por lo que se refiere al método del coste, queda relegado como método de valoración en tanto en cuanto el precio de adquisición o coste de construcción es la forma inicial de reflejar contablemente el valor de los activos, y, de esta forma, se establece que cuando corresponda aplicar la valoración por el valor razonable, los elementos que no puedan valorarse de manera fiable, ya sea por referencia a un valor de mercado o mediante la aplicación de los modelos y técnicas de valoración antes señalados, se valorarán, según proceda, por su precio de adquisición, minorado, en su caso, por las partidas correctoras de su valor que pudieran corresponder, haciendo mención en la memoria de este hecho y de las circunstancias que lo motivan.

Finalmente, cabe señalar que el Plan General en sí mismo desarrolla la mayoría de estos conceptos y se convierte en norma substantiva de obligado cumplimento, en cuanto introduce conceptos y referencias a técnicas de valoración generalmente aceptadas por los profesionales dedicados a la valoración de inmuebles.