Índice Tinsa IMIE Mercados Locales tercer trimestre 2016: +0,8%

El mercado residencial continúa dando muestras de una gran heterogeneidad en su comportamiento. El dato provisional referido al tercer trimestre del año apunta que el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España se incrementó un 0,8% respecto al mismo periodo de 2015, lo que indica una ralentización respecto a la mejora interanual del 1,5% registrada en el primer trimestre del año y el 1% del periodo abril-junio. El índice registró su primer dato interanual positivo en el último trimestre de 2015 (+0,3%). La caída acumulada desde máximos en el precio medio de la vivienda en España es del 40,9%.

Cataluña y Madrid siguen ejerciendo de locomotoras en la recuperación del mercado residencial. La región catalana registró el mayor crecimiento en tasa interanual en el tercer trimestre, un 6,5%, seguida de la Comunidad de Madrid (+4,8%) y Canarias (+3,8%). También registraron incrementos superiores al 1% respecto al mismo periodo del año anterior La Rioja (+3,7%), País Vasco* (+3,5%) y Andalucía (+1,4%).

Esta evolución contrasta con la de regiones cuyos precios estaban en el tercer trimestre por debajo de los de hace un año. Es el caso de Murcia, que con un descenso del 4,9% destaca como la Comunidad Autónoma con la mayor caída en tasa interanual en el trimestre julio-septiembre. También registraron descensos superiores al 3% las regiones de Cantabria (-4,1%), Navarra (-3,3%) y Castilla y León (-3,1%).

En cinco Comunidades Autónomas el precio de la vivienda terminada se ha incrementado más de un 1% en lo que va de año (entre enero y septiembre). Se trata de Cataluña, Canarias, Madrid, País Vasco* y Comunidad Valenciana. En el extremo contrario, Cantabria y Murcia son las regiones que peor se han comportado durante 2016: su precio medio ha caído un 5,8% y un 4,2%, respectivamente, desde enero.

Las mayores caídas acumuladas desde máximos de 2007 corresponden a La Rioja (-55,9%), Castilla-La Mancha (-52,1%) y Navarra (-50,7%). La región de Aragón (-50,3%) completa el grupo de los descensos superiores al 50%. Las Comunidades Autónomas que mejor han mantenido su nivel de precios en los últimos nueve años son Baleares (-28,3%), Extremadura (-29,9%) y Galicia (-33,4%).

Este trimestre no está disponible la estadística de precios, por considerarse que no es representativa, en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla.

Barcelona y Málaga, provincias con un marcado carácter turístico, destacan con los mayores incrementos en el precio medio en los últimos doce meses: un 6,8% y un 6,1%, respectivamente. Otras provincias con revalorizaciones importantes, por encima del 5%, son Cuenca* (+5,5%), Cáceres (+5,3%) y Guipúzcoa* (+5,2%). En la Comunidad de Madrid, el precio medio se ha incrementado un 4,8% en tasa interanual.

Las provincias que aún no han finalizado el proceso de ajuste suelen ser zonas de interior, alejadas de las grandes ciudades. Destacan las caídas interanuales en Teruel* y Ourense*, del 6,6% y del 5,2%, respectivamente. En Murcia, Segovia y Cantabria el ajuste supera el 4%, por delante del registrado en León (-4%), en Ávila (-3,6%) y en Valladolid, Badajoz y Navarra, provincias donde el descenso interanual se situó en el 3,3%.

Las provincias que más han corregido su precios desde máximos de 2007 son La Rioja (-55,9%), Toledo (-55,7%), Guadalajara (-54,6%) y Zaragoza (-53,2%). El ajuste supera también el 50% en Tarragona, Navarra, Ávila, Huelva, Girona y Lleida. En el extremo contrario, los menores descensos acumulados en los últimos nueve años, todos ellos por debajo del 30%, se sitúan en Ourense*, Cáceres, Islas Baleares y Teruel*.

Este trimestre no está disponible la estadística de precios, por considerarse que no es representativa, en las provincias de Ceuta, Melilla y Soria.

Las grandes ciudades y algunos enclaves turísticos se desmarcan con los incrementos precios más acusados en el último año. El 8,8% de Barcelona capital es el más destacado, junto a Santa Cruz de Tenerife (+7,4%), Cáceres (+7,3%) y Bilbao (+6,9%). También las capitales de Cuenca*, Valencia y Madrid registraron incrementos superiores el 5% respecto al tercer trimestre de 2015.

En el lado de los descensos, las mayores caídas en tasa interanual entre las capitales con datos disponibles fueron las de Murcia (-8,1%), Segovia* (-7,9%), Albacete (-7,5%), Ourense* (-7,1%) y Lleida (-6,6%).

En los nueve meses transcurridos desde el comienzo de 2016, Barcelona ha mantenido el impulso iniciado el año pasado, mientras que Madrid muestra una evolución acumulada más moderada. La Ciudad Condal ha aumentado sus precios un 7,6% desde enero, mientras que la capital de España se ha revalorizado un 3,2%. Otras capitales han mostrado crecimientos más marcados al empezar a consolidar el cambio de tendencia. Es el caso de Logroño (+9% desde enero), Santa Cruz de Tenerife (+5,7%), Cuenca (+5,6%) y Valencia (+4,7%). Por el contrario, Segovia, Murcia, Albacete, Badajoz y Santander se han depreciado más de un 5% respecto al cierre del año 2015.

Guadalajara se mantiene como la ciudad con la mayor caída en su precio medio desde máximos de 2007 (un 59,3%), seguida de Logroño (-58,6%), Tarragona (-57,5%) y Zaragoza (-56,8%). Otras nueve capitales se han depreciado más de un 50% en estos nueve años. Los menores descensos en el valor medio desde 2007 se sitúan en Ourense* (-26,8%), Cáceres (-29,3%) y Santa Cruz de Tenerife (-31,5%).
Este trimestre no está disponible la estadística de precios, por considerarse que no es representativa, en las capitales de A Coruña, Burgos, Ceuta, Melilla, Pamplona, San Sebastián, Toledo y Soria.

El análisis detallado de las cinco mayores capitales españolas señala dos distritos en Barcelona, dos en Madrid y uno en Valencia donde el precio medio ha experimentado un incremento de precios superior al 10% en tasa interanual en el tercer trimestre. Se trata de Eixample (+15%) y Gràcia (+12,1%), en Barcelona, los distritos madrileños de San Blas (+12,5%) y Vicálvaro (+11,3%) y el valenciano de Benicalap (+10,4%). En las dos mayores ciudades, todos los distritos se han encarecido respecto a hace un año, con excepción de Ciutat Vella (-0,8%), en Barcelona, y Retiro (-0,1%), en Madrid.

La ciudad de Sevilla sigue marcada por la caída de precios en la mayoría de sus distritos. La mejor evolución corresponde a Este-Alcosa-Torreblanca (+9,8%), seguido de Casco Antiguo (+3,9%) y de Nervión (+1,7%). En el lado de los descensos, Sur y Bellavista-La Palmera muestran el mayor ajuste interanual a la baja: un 8,2% y un 6,6%, respectivamente.

En Valencia capital, hasta cinco distritos han superado el 5% de incremento respecto a hace un año (Benicalap, Benimaclet, Patraix, L’Eixample y Poblados del sur), en contraste con los descensos de Poblados del Oeste (-3,9%) y El Pla del Real (-1,8%). En Zaragoza, La Almozara y Torrero-La Paz lideran la evolución positiva de precios en la ciudad, con un incremento interanual del 8,8% y del 6,4%, respectivamente. Entre las caídas, destacan las de los distritos de San José (-3,6%) y Barrios rurales del Oeste (-8,6%).

Considerando la oferta de vivienda en venta y el ritmo de transacciones, el plazo medio para vender una vivienda en España está en torno a los 10,6 meses, una décima más que en el trimestre anterior, debido al aumento del volumen de oferta disponible.

Dejando a un lado mercados atípicos como Ceuta y Melilla, las provincias más líquidas (aquellas en las que las ventas se realizan con mayor rapidez) son Madrid (6,4 meses), Las Palmas (7,1), Santa Cruz de Tenerife (7,3) y Badajoz (7,8 meses). En las ciudades de Barcelona y Madrid el plazo medio de venta desciende a cinco meses.

Como mercados residenciales menos líquidos destacan Cantabria, donde se tarda de media más de año y medio en encontrar comprador, y las provincias de Ávila, Álava y Salamanca, cuyos plazos de venta se mueven en una banda entre los 15,7 y los 17 meses.

Un comprador necesitaba destinar en el segundo trimestre del año (último dato disponible) una media de 6 años de sueldo para adquirir una vivienda en España, frente a los 8,1 años que se requerían en el momento álgido del ciclo inmobiliario. El nivel de esfuerzo financiero medio se mantiene respecto al trimestre anterior y es algo mayor que los 5,8 años que se necesitaban de media en el tercer trimestre de 2015.

El análisis de las cinco provincias donde se ubican las mayores capitales del país (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza) y de las tres provincias más representativas desde el punto de vista turístico (Málaga, Canarias y Baleares) muestra que Baleares es la provincia que requiere un mayor esfuerzo financiero medido en años de salario entre las provincias analizadas: 12,8 años, seguida de Málaga, con 8,4 años. Por el contrario, Zaragoza y Valencia destacan con la menor tasa de esfuerzo: 4,2 años y 4,9 años, respectivamente.

Otra forma de analizar el esfuerzo financiero es poner en relación el nivel de ingresos familiares brutos con el coste de afrontar el primer año de hipoteca. Medido de esta forma, la compra de una vivienda exige destinar un 21% de los ingresos, frente al 33% que se requería en el punto álgido del ‘boom’ inmobiliario.
Entre las ocho provincias analizadas, destacan Málaga, con un esfuerzo del 34%, e Islas Baleares, con un 28%. Madrid y Barcelona se mantienen en torno a la media nacional, un punto porcentual por debajo de Sevilla (22%) y por encima de Valencia (16%) y Zaragoza (18%).

Descendiendo a nivel de distrito, Sarrià-Sant Gervasi, en Barcelona, es, con un 39,5%, el que requiere un mayor esfuerzo financiero para pagar la hipoteca entre todos los distritos de las cinco mayores capitales. El distrito madrileño de Moncloa-Aravaca, donde se requiere un 36,5%, y el barcelonés de Les Corts (33,5%) completan el grupo de las zonas donde la compra de una vivienda media requiere más esfuerzo. Por el contrario, ningún distrito de Zaragoza se acerca al 20%. El máximo, en Universidad, se cifra en el 16,7%. Los distritos de Delicias (9,8%) y Barrios rurales del Oeste (9,3%) muestran este trimestre los niveles de esfuerzo más pequeños de las cinco mayores capitales españolas.

La vivienda más vendida en España, analizada por tramos de valor, se situó en el segundo trimestre del año (último dato disponible) entre 50.000 y 100.000 euros, con una cuota del 30% de las operaciones. Otro 27% se concentran en un precio medio entre 100.000 y 150.000 euros, casi un punto porcentual más que un año antes.
Las viviendas de este último tramo han pasado a convertirse en las más frecuentes en la provincia de Madrid, como ya ocurría con Barcelona e Islas Baleares.

Representan un 25% de las operaciones realizadas en el mercado madrileño, cuando hace un año el perfil más habitual se situaba en el tramo entre 50.000 y 100.000 euros, con un 26% de las transacciones (hoy concentran el 21%).

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