El parque residencial español es muy poco eficiente energéticamente. Cerca del 95 % de las viviendas presentan una calificación energética entre la D y la G. Esto se debe, en parte, a que la mayoría del parque residencial fue construido antes de 2010, cuando las primeras normativas de eficiencia energética de la Unión Europea aún no habían trascendido de forma relevante a la edificación en España.
Desde ese año, el crecimiento del parque residencial ha sido limitado, debido a diversos factores. Aun así, las viviendas de onstrucción posterior a 2010 son mayoritariamente eficientes. En la última década también se han incrementado las normativas que endurecen los requisitos de sostenibilidad. Todo esto hace que, desde hace algunos años, exista la percepción de que la eficiencia energética está más presente entre las variables consideradas en la decisión de compra de una vivienda.
La escuela de negocios IESE, la mayor empresa de valoración inmobiliaria de España, Tinsa by Accumin, y la plataforma de datos y análisis de mercado Accumin Intelligence acaban de presentar el primer informe que demuestra estadísticamente cómo se recoge el impacto de la eficiencia energética en el precio de la vivienda en España, aislando la influencia de otras variables correlacionadas. El estudio concluye que el valor añadido por una mejora en la calificación energética es, en promedio, un 1,3% superior por cada letra que mejora la eficiencia energética del inmueble.
El estudio “Eficiencia Energética y Valor de los Activos Inmobiliarios Residenciales en España” se ha basado en una muestra representativa de 243.414 propiedades recopilada entre 2012 y 2024. En él se observa que la eficiencia energética tiene un impacto significativo y positivo en el valor residencial de manera consistente en distintas regiones, tipologías, rangos de precios y antigüedad.
Para cada una de las viviendas, se han analizado las variables de su certificado energética, su superficie, su antigüedad, su ubicación, sus características constructivas y su valor de tasación. Mediante la metodología Diseño de Discontinuidad de Regresión los autores han conseguido aislar el impacto específico de la eficiencia energética en el valor residencial de otros factores correlacionados.
“Las viviendas más eficientes tienden a ser también más modernas y a tener, en consecuencia, mejor calidad constructiva y precios más altos” explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin y una de las autoras del informe. “A simple vista, resulta difícil distinguir si el mercado otorga un mayor valor a los inmuebles energéticamente eficientes debido a su característica de eficiencia energética, incorporando así el valor del ahorro energético que proveerá ese inmueble en el futuro, o si, en cambio, el mayor valor se debe a otros factores relacionados con la calidad constructiva, desembolsados durante la construcción o rehabilitación y más tangibles en el momento de la compra. A la hora de analizar la eficiencia energética, es común ignorar estas correlaciones, lo que lleva a resultados engañosos”.
Los análisis más comunes tienden a caer en el error de comparar simples diferencias de promedios. Así, este informe marca distancias con las simples comparativas de precio entre letras, que concluirían que, en promedio, cada mejora de la certificación energética se asociaría a un incremento de 9,4 % en el valor residencial. Este enfoque resulta incompleto y sesgado, ya que no logra aislar el impacto específico de la calificación energética de otros factores correlacionados, lo que compromete la validez de los resultados.
“Nuestro modelo permite aislar el efecto causal de mejoras en la certificación energética sobre el valor de las propiedades. Captura cómo viviendas que son constructivamente iguales y solo difieren en la letra de su certificado energético tienen distinto valor. El impacto es, por tanto, atribuible exclusivamente a la mejora en la calificación energética, aislado de la influencia de otras variables”, explica Arias.
Green Premium: mayor eficiencia se traduce en mayor valor
Los resultados obtenidos en este estudio, que incluye una completa radiografía de la eficiencia del parque residencial español por antigüedad, tipología o zona climática, evidencian la presencia de un ‘green premium’ (prima verde) en el mercado residencial español, donde mejores calificaciones de emisiones de CO2 se traducen en mayor valor de las viviendas.
Aquí, ’green premium’ se define como el incremento porcentual en el precio de la vivienda asociado a una mejora en la calificación energética del inmueble. “Este concepto refleja cómo el mercado valora positivamente las propiedades con mayores niveles de eficiencia energética, al incorporar tanto los ahorros futuros en costes energéticos como la contribución a la sostenibilidad ambiental”, señala Arias.
Considerando toda la muestra y promediando todas las transiciones de letra, se estima que la mejora de una letra en la eficiencia energética incrementa el precio de la vivienda en un promedio del 1,3 %. Este comportamiento tiene un efecto generalizado que se observa con mayor o menor intensidad en todas las transiciones.
El aumento del ‘green premium’ varía según el nivel de eficiencia: se observa un mayor impacto en las transiciones de inmuebles que forman parte de categorías eficientes (C-A) frente a las transiciones entre categorías ineficientes (G-D). Por ejemplo, se registran incrementos de 1,2 % en el trasvase de la letra E a la D, de 2,1 % al pasar de B a A y hasta 3,3 % en el cambio de C a B.
El impacto de la eficiencia energética en el valor de la vivienda también está presente de forma consistente al analizar la muestra segmentando por ubicación, rangos de precios, tipología de vivienda y antigüedad. “El estudio demuestra que el incremento de valor asociado a una mayor eficiencia energética no se restringe a las propiedades de mayor precio del segmento premium o lujo, ni a las tipologías unifamiliares frente a las viviendas de bloque, ni a ubicaciones concretas, sino que es un atributo valorado en todas las categorías del mercado”, apunta Arias.
El análisis por ubicación revela diferencias por región, siendo más alto el impacto en la zona norte del país (Asturias y Cantabria) ante la importancia que el Código Técnico de Edificación atribuye a reducir costes de calefacción en climas fríos. En regiones más cálidas, como Andalucía, Madrid y Canarias, el Green Premium es más bajo (1,0%-1,1%).
También presentan un mayor ‘green premium’ las tipologías unifamiliares (1,5 %) que los pisos en bloque (1,3 %) y las viviendas construidas después de 2006 (+1,7 %) que las propiedades más antiguas (entre 1,1 % y 1,2 %).
Tendencia creciente
El estudio concluye que la eficiencia energética contribuye a la revalorización inmobiliaria. Aunque actualmente tiene un impacto directo moderado en el valor de la vivienda, su significancia es consistente en todos los segmentos y se posiciona como un factor clave en la determinación de los precios en el mercado.
El análisis histórico revela una tendencia creciente del ‘green premium’ que se corresponde con una mayor valoración de la sostenibilidad tanto por la conciencia ambiental de la demanda residencial como por la aplicación de normativas más estrictas sobre eficiencia energética.
Los resultados sugieren que estamos ante el inicio de una tendencia alcista en la valoración de propiedades eficientes y una devaluación relativa de las viviendas que no sean eficientes.
“Es razonable anticipar que la importancia de la eficiencia energética se incrementará progresivamente si se aplican políticas regulatorias más estrictas en materia de emisiones de CO2 y consumos energéticos. Por ejemplo, la introducción de normativas europeas y nacionales más exigentes, como la reciente Directiva de Eficiencia Energética de la UE y su transposición a la legislación española, obligará a los propietarios a invertir en la mejora de las prestaciones energéticas de sus activos”, apunta Cristina Arias.
El pasado septiembre se publicó un Proyecto de Orden Ministerial, que, de aprobarse, modificaría la Orden ECO/805/2003 que regula las normas de valoración de bienes inmuebles para diversas finalidades, entre ellas la garantía hipotecaria. “Esta modificación incorporaría el principio de sostenibilidad a la valoración con finalidad hipotecaria y, con ello, establecería la sostenibilidad del inmueble como una característica específica condicionante del valor del inmueble, subrayando su creciente importancia en el mercado residencial”, señala Arias.
La interacción entre los ahorros operativos generados por mejoras en la eficiencia energética, las normativas regulatorias y la mayor conciencia ambiental en los consumidores contribuirá a amplificar el “green premium” en los próximos años, posicionando la eficiencia energética como un factor estratégico para el futuro del sector inmobiliario, concluye el estudio.
Acerca de Tinsa by Accumin y Accumin Inteligence
Tinsa by Accumin es la mayor empresa de valoración de activos muebles e inmuebles de España. La compañía, que cuenta con la mayor base de datos de activos inmobiliarios del país y la más amplia red de tasadores, ofrece también consultoría inmobiliaria en urbanismo, sostenibilidad, análisis de mercados y estudios de viabilidad para proyectos de inversión.
Por su parte, Accumin Intelligence proporciona insights y recomendaciones para el mercado inmobiliario y otras industrias, basadas en la más amplia y cuidadosamente seleccionada recopilación de datos, diseñada para facilitar y optimizar la toma de decisiones. En el ámbito energético, Accumin Inteligence ha sido elegida por el Ministerio para la Transición Ecológica y Reto Demográfico (MITERD) para diseñar, construir y validar una base de datos unificada de certificados energéticos a nivel nacional.
