La vivienda subió un 3,6% de media en 2019, con Madrid y Barcelona estabilizados en el último trimestre

La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del cuarto trimestre del año confirma la desaceleración del mercado residencial, principalmente en las ciudades de Madrid y Barcelona. El precio medio de la vivienda nueva y usada en España se situó en el cuarto trimestre en 1.373 €/m², un 2,6% más que en el cuarto trimestre del año pasado. Se trata del crecimiento interanual más bajo desde el primer trimestre de 2017. En la ciudad de Madrid la vivienda se encareció un 1,8% interanual y en Barcelona se abarató ligeramente (-0,8%) respecto al mismo trimestre del año anterior.

Si se analiza el conjunto del año (considerando la media de las variaciones interanuales de cada trimestre), la vivienda se ha encarecido de media en España un 3,6% en 2019, frente al 5% de 2018.

Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que “con buena parte del interior peninsular sin grandes cambios en precios, y Madrid y Barcelona reflejando de manera inequívoca agotamiento en su recorrido reciente, los persistentes repuntes en otros mercados principales elevan la media nacional que, no obstante, continúa moderando su encarecimiento».

Entre esos otros mercados que mantienen el dinamismo, destacan ciudades como Palma de Mallorca, Santa Cruz de Tenerife, Valencia, Málaga, Zaragoza y Sevilla, donde la vivienda se ha encarecido de media más de un 7% durante 2019.

Según las tasaciones realizadas por Tinsa, la vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado un 14,7% desde los mínimos registrados en la crisis (primer trimestre de 2015). Después de 13 trimestres consecutivos de incrementos de valor, la vivienda sigue estando de media un 33% más barata que el máximo valor alcanzado en 2007, con grandes diferencias de evolución entre territorios.

CCAA

Cuatro comunidades autónomas registraron subidas interanuales de precio superiores al 5% en el cuarto trimestre. Se trata de La Rioja (+9,7%), Navarra (+8,5%), País Vasco (+7,4%), Islas Baleares (+5,5%), a las que suma la Ciudad Autónoma de Ceuta (+6,4%). Las regiones de Madrid y Cataluña limitan en el último trimestre su crecimiento interanual al 3% y al 2,9%, respectivamente.

En el lado de los descensos, en cuatro regiones, además de en Melilla (-4,2%), la vivienda muestra un precio inferior al del mismo periodo de año anterior. Se trata de Asturias (-3,9% interanual), Galicia (-2,7%), Cantabria (-1,6%) y Castilla y León (-0,1%). Las tres primeras regiones se mantienen en negativo también en variación media en 2019. Navarra, Aragón y la Comunidad de Madrid registraron los mayores incrementos medios en 2019, con un 6,3%, un 5,7% y un 4,4%, respectivamente.

Cantabria, Galicia, Asturias, Extremadura y las dos Castillas son las regiones con menor incremento acumulado desde sus mínimos postcrisis, con cifras inferiores al 10%. En el extremo contrario, la Comunidad de Madrid es la región más dinámica en evolución desde los mínimos, con un aumento del 45,1%.

PROVINCIAS

Huesca (11,5%), Málaga (7,1%) y Navarra (6,1%) destacan el tercer trimestre como las provincias españolas donde más se incrementó el precio de la vivienda en comparación con el mismo periodo del año anterior. Las provincias de Madrid y Barcelona experimentaron una tímida evolución del 2,6% y del 1,9%, respectivamente.

La nómina de provincias con caídas interanuales de precio se eleva hasta 19 provincias en este tercer trimestre, lideradas por Ciudad Real (-14,4%), Lleida (-10,3%) y León (-8,9%). Si se analiza la evolucionado más a corto plazo, en comparación con el trimestre anterior, fueron 22 las provincias que redujeron sus valores medios respecto al segundo trimestre del año.

Los mayores valores provinciales se encuentran en Guipúzcoa (2.450 €/m²), Madrid (2.324 €/m²), Baleares (2.203 €/m²) y Barcelona (2.157 €/m²). Los menores, en Ciudad Real (619 €/m²), Teruel (704 €/m²), Cuenca (709 €/m²) y Lugo (734 €/m²).

La vivienda aún mantiene en cinco provincias un valor que no alcanza ni la mitad del que tuvo en 2007. Es el caso de Toledo, Guadalajara, Huelva, Lleida y Castellón.

El precio medio en Castilla-La Mancha se mantiene por debajo de la mitad del que llegó a registrar en el año 2007, con una caída acumulada desde máximos del 51,3%. También mantienen diferencias importantes respecto al máximo de la década anterior las regiones de La Rioja (-45,5%) y Aragón (-43,8%).

PROVINCIAS

La gran mayoría de las provincias españolas incrementó el precio medio en el último año, destacando Huesca, donde la vivienda nueva y usada se revalorizó un 10,7% interanual en el cuarto trimestre, y Vizcaya y La Rioja, ambas con un aumento interanual del 9,7%. Las provincias del noroeste de España y ciertas zonas de las dos Castillas concentran los ajustes a la baja. En Ciudad Real, la caída respecto al cuarto trimestre de 2018 alcanza el 8,4%, seguida de León (-5,1% interanual), Melilla (-4,2%) y A Coruña (-3,9%).

Si se analiza el conjunto del año, Málaga es la provincia donde más se ha incrementado de media el precio de la vivienda en 2019: un 7,5%. Le siguen en intensidad del crecimiento las provincias de Girona (+7,1%), Zaragoza (+6,8%) y Navarra (+6,3%).

Los mayores valores provinciales corresponden a Guipúzcoa (2.467 €/m²), Madrid (2.375 €/m²), Baleares (2.264 €/m²) y Barcelona (2.182 €/m²). Las provincias con el valor medio de vivienda más barato son Ciudad Real (652 €/m²), Teruel (699 €/m²), Cuenca (713 €/m²) y Lugo (726 €/m²).

Únicamente en dos provincias la vivienda tiene un valor inferior a la mitad de los máximos de una década atrás: Toledo, donde la caída acumulada desde máximos se mantiene en el 54,3%, y Guadalajara, donde el descenso es del 51,8%.

CAPITALES

Los datos del último trimestre del año confirman la moderación del crecimiento en las dos grandes ciudades españolas. Barcelona registró en el cuarto trimestre su segunda caída interanual consecutiva: un 0,8%, tras el descenso del 1% interanual registrado en el tercer trimestre. Madrid, por su parte, aumentó un ligero 1,8% su precio medio en el cuarto trimestre respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. La estabilización del mercado en ambas ciudades se traduce en que, en el conjunto del año, Madrid ha registrado un aumento medio del 5,3% en 2019, frente al 16,5% de 2018. En el caso de Barcelona, la vivienda se ha encarecido de media un 1,6% en 2019 frente al 7,7% que lo hizo en 2018.

Tres capitales (Huesca, Pamplona y Ourense) terminan el año con incrementos medios en del 10% o superiores para el conjunto de 2019. Ligeramente por debajo se sitúan algunas de las principales ciudades españolas, como Palma de Mallorca, Santa Cruz de Tenerife, Valencia, Málaga, Zaragoza y Sevilla, todas por encima del 7%.

Frente a estos mercados más activos, la vivienda muestra descensos de valor respecto a hace un año en 13 capitales de provincia. Las mayores caídas interanuales en el cuarto trimestre se localizan en las ciudades de Ciudad Real (-10,7%), Melilla (-4,2%) y Burgos (-3,5%). En el conjunto de 2019, las mayores caídas medias se localizaron en Ciudad Real (3,7%), Pontevedra (-3,2%) y Melilla (-2,4%).

Ocho capitales arrojan cifras inferiores a la mitad de sus máximos pre-crisis (2007), incluyendo Zaragoza, donde el descenso acumulado desde entonces alcanza un 50,3%. La mayor distancia respecto a los precios máximos del ciclo anterior entre las capitales de provincia se da en Ciudad Real (-54,6%).

Entre los mercados donde el precio se ha recuperado en mayor medida durante la etapa post-crisis, destaca Barcelona, donde la vivienda se ha encarecido un 53% desde sus mínimos; Madrid, con un incremento del 51,6%; Logroño, con un 47% y Málaga con un 46%. Pese a ello, el precio medio en Barcelona es un 24,5% inferior al de máximos de 2007 y un 24% en el caso de Madrid.

Las capitales más caras del país continúan siendo San Sebastián (3.471 €/m²), Barcelona (3.353 €/m²) y Madrid (3.020 €/m²), seguidas a distancia por Palma de Mallorca y Bilbao. Entre las más baratas se encuentran Lugo y Castellón, por debajo de 900 €/m².

EVOLUCIÓN DE PRECIOS POR DISTRITOS

En la ciudad de Barcelona ya son más numerosos los distritos que registran caídas interanuales de precio (con descensos entre el 1,5% y el 3,2%) que los que registran incrementos, concentrándose estos últimos en Les Corts (+5,1%), Sarrià-Sant Gervasi (+4,4%) y Horta-Guinardó (+1,1%). Si se analiza el conjunto del año, solo en Ciutat Vella se observa una evolución media negativa en 2019 (-0,4%).  El distrito de Sant Andreu es el único de la Ciudad Condal donde la vivienda creció por encima del 5% de media en 2019.

En la ciudad de Madrid, todavía se mantienen de forma generalizada en el cuarto trimestre las subidas interanuales de precios, con la excepción de San Blas (-0,1%). No obstante, entre el tercer y el cuarto trimestre de este año, los valores medios han descendido en el Barrio de Salamanca (-4,2% trimestral), en Chamartín (-3,7%) y en Vicálvaro (-2,5%). Son los distritos de la periferia madrileña los que muestran una mejor evolución media en el conjunto del año 2019:  +11,6% en Carabanchel y Vicálvaro, y +10,7% en Villaverde.

En Valencia aún se registran aumentos sustanciales incluso en el centro, como es el caso del Ensanche, tanto en el conjunto del año como en este último trimestre.

Los distritos más caros, ubicados en Madrid y Barcelona y con cifras superiores a 4.000 €/m², son los de Salamanca, Chamberí, Centro, Chamartín, Retiro y Arganzuela (Madrid), y Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts y Eixample (Barcelona).

RENTABILIDAD BRUTA DEL ALQUILER POR DISTRITOS

La rentabilidad bruta del alquiler se sitúa en torno al 4,5 % en las ciudades de Madrid, Valencia, Zaragoza y Sevilla, mientras que se mantiene en un 3,9 % en Barcelona.

En la división por distritos de estas ciudades se perciben, como ocurría en meses precedentes, cifras de rentabilidad en el centro de Barcelona (Ciutat Vella), Madrid (Centro) y Valencia (Ciutat Vella) algo superiores a sus distritos colindantes. Exceptuando estos casos, se mantiene la distribución de rentabilidades más contenidas en el centro y más elevadas en la periferia, sin variaciones destacadas respecto a trimestres precedentes.

DISTRITOS CON MAYOR RENTABILIDAD EN LAS DOS GRANDES CAPITALES

INDICADORES FINANCIEROS Y DE ACTIVIDAD EN ESPAÑA

• Esfuerzo financiero NETO: 20,7% de los ingresos familiares disponibles.
• Importe medio de nuevas hipotecas:451 €.
• Cuota hipotecaria: 595 €/mes.
• Compraventas / parque existente: 22 transacciones por cada 1.000 viviendas.
• Visados de obra nueva / parque existente: 4,2 visados por cada 1.000 viviendas.

Esfuerzo financiero y cuota mensual

Los españoles destinan de media el 20,7% de sus ingresos familiares disponibles a afrontar el primer año de hipoteca. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España se situó en 127.451 euros en el tercer trimestre de 2019 (último dato disponible). Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 595 euros.

Las diferencias geográficas en el nivel de esfuerzo financiero, que relaciona rentas familiares con el importe medio de las hipotecas en cada zona, continúan siendo significativas en España. Baleares, donde se destina un 29,2% de los ingresos disponibles para una hipoteca media de 188.957 euros, Málaga (27,4%) y Barcelona (21,9%) son las provincias que realizan un mayor esfuerzo financiero, frente a las provincias de Soria, Lugo, Castellón y Ciudad Real (por debajo del 15%).

En las dos capitales principales, Madrid y Barcelona, el esfuerzo financiero neto alcanza un 21,5% y 26,8%, respectivamente. En Madrid superan la tasa del 25% los distritos de Moncloa- Aravaca, Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro y Arganzuela; en Barcelona, los de Les Corts, Sarrià-Sant Gervasi (ambos por encima del 33%), Ciutat Vella, Eixample y Gràcia.

La cuota mensual hipotecaria más elevada se registra en la provincia de Baleares (911 euros), seguida de Madrid (819 euros) y Barcelona (756 euros), muy por encima del pago promedio que se realiza en Cáceres (319 euros), Lugo (341 euros) y Ciudad Real (342 euros), provincias con las cuotas más reducidas.

Ratios de compraventas y visados de obra nueva

Las provincias de Málaga, Alicante y Almería, todas ellas zonas de costa con actividad turística, fueron las más activas en términos de compraventas en proporción con el tamaño de su mercado. En el último año (entre el cuarto trimestre de 2018 y el tercero de 2019), se transaccionaron en Málaga un total de 34,6 viviendas por cada 1.000 existentes en la provincia, frente a la ratio media en España de 22 viviendas para ese mismo periodo. En la provincia de Alicante, la proporción fue de 32,5 viviendas y en Almería 29,2 compraventas por cada 1.000 viviendas que componen el parque de la provincia.

Por lo que se refiere a la actividad promotora, Málaga, Navarra y Madrid son las provincias con mayor nivel de visados de obra nueva por cada 1.000 viviendas existentes en su territorio, según datos del Ministerio de Fomento, con 11,9 visados aprobados por cada 1.000 viviendas, 10,1 visados y 7,3 visados, respectivamente, muy por encima de los 4,2 visados que se aprobaron en los últimos cuatro trimestres de media en España por cada 1.000 viviendas existentes en el país. Entre los mercados con menor actividad, destaca la provincia de Ourense, donde la ratio está por debajo de uno (0,9 visados por cada 1.000 viviendas).