El año 2017 es el de la confirmación de la reactivación del sector inmobiliario en España después de casi una década de crisis. En un entorno macroeconómico más favorable y con un crecimiento sostenido de la demanda, los promotores vuelven a mostrar interés en nuevos proyectos. Esta reactivación se distribuye de forma desigual por la geografía nacional, siendo especialmente notable en los principales centros urbanos, zonas costeras e islas, y más contenida en el resto del país.
Junto a las dificultades habituales intrínsecas a la actividad, relacionadas con la obtención de financiación o la tramitación urbanística, los promotores, propietarios de carteras de suelo e inversores van a encontrar en este escenario un nuevo marco legal: las nuevas Ley Hipotecaria y Ley de Catastro, que en aras de incrementar la seguridad jurídica inmobiliaria obligan a una coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario.
La Ley 13/2015 de reforma de la Ley Hipotecaria (LH) y el texto refundido de la Ley de Catastro (RD 1/2004 de 5 de marzo) entraron en vigor en 2015 sin demasiada aplicación práctica dada la escasa actividad inmobiliaria desplegada entonces. El nuevo marco legal que rige en el escenario actual convierte en obligatoria la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro para identificar las fincas objeto de operaciones de inmatriculación (primera inscripción en el registro) o que impliquen reordenación de terrenos (agrupación, segregación, reparcelación, etc.).
Juntos a los casos de obligado cumplimiento previstos en la norma, la coordinación Registro-Catastro de una finca puede realizarse también de forma voluntaria como una operación registral específica. El trámite supone lograr la perfecta identificación del inmueble y de sus circunstancias físicas y gráficas con plena seguridad jurídica.
No tener regularizada una finca en los supuestos anteriores puede impedir realizar la operación registral, lo que eleva sensiblemente los plazos cuando estas operaciones son previas y necesarias para un desarrollo inmobiliario. El resultado de los trabajos de coordinación puede condicionar además el propio negocio planteado y la obtención de crédito hipotecario, con el consiguiente perjuicio económico.
NUEVAS RESOLUCIONES
Tras más de un año en vigor, la Dirección General del Registro y del Notariado (DGRN) ha concretado y matizado a través de diversas Resoluciones el contenido de los artículos reformados que regulan tanto el procedimiento de coordinación como los diferentes expedientes registrales para modificar la descripción física de una finca.
Este informe es un minucioso trabajo de revisión y recopilación de las Resoluciones de la Dirección General del Registro y del Notariado (DGRN) que han dado respuesta a las cuestiones prácticas surgidas al llevar a cabo las operaciones de coordinación y/o rectificación registral.
Se trata de una hoja de ruta, estructurada por temáticas, que pretende ser una referencia útil para determinar cuál es la mejor opción entre los procedimientos que establece la LH para modificar la descripción física de una finca, en casos de rectificación de superficies (cabida), de la descripción o de los linderos, entre otros ejemplos.
A efectos prácticos y didácticos, el texto clasifica los procedimientos por etapas, según se tramiten ante el Notario que autoriza de la escritura, ante el Registro de la Propiedad o ante el Catastro Inmobiliario. Asimismo, especifica la documentación necesaria en cada una de las etapas, así como los plazos legalmente establecidos para el procedimiento.
¿Qué procedimientos y expedientes debemos utilizar para la modificación de los elementos descriptivos de una finca, como son la superficie, la dirección o linderos? o ¿Cómo se formalizan las operaciones de agrupación, segregación y sus subespecies, agregación y división? son algunas de las cuestiones a las que se da respuesta en este trabajo.
