¿Qué ventajas aporta al sector inmobiliario el ‘build to rent’?

19 febrero, 2020 Vivienda

El ‘build to rent’ (construir para alquilar), un fenómeno consolidado en Estados Unidos y otros países europeos, comienza a coger alas en España impulsado por fondos de inversión internacionales. Sólo en Madrid y Barcelona se espera la entrada en operación de 2.000 nuevas viviendas en 2022 bajo esta fórmula, que se espera que contribuya a mejorar la accesibilidad a la vivienda de los más jóvenes y de todos aquellos que no quieren o no pueden afrontar la compra de una vivienda.

El aumento del precio de la vivienda en las grandes urbes, la precariedad laboral y el escaso interés de los jóvenes por vivir en el mismo lugar toda su vida ha propiciado un cambio de paradigma en el mercado residencial y ha dado un fuerte impulso a nuevas fórmulas para desarrollar vivienda en alquiler. La última edición del Encuentro de Financiación Inmobiliaria EFIMAD 2020, además de un foro de análisis sobre el mercado de la vivienda en 2020, fue un escaparate de nuevas tendencias en auge como el modelo ‘build to rent’ o la vivienda industrializada, entre otras.

Construir para alquilar se presenta como una fórmula para cubrir la creciente demanda de vivienda por parte de colectivos que no pueden o no quieren comprar, al tiempo que supone un importante paso en la profesionalización del mercado del alquiler, mayoritariamente en  manos de particulares.  Teniendo en cuenta que según los datos de la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales 4º trimestre la rentabilidad bruta del alquiler alcanzó el  4,5% en Madrid, Valencia, Zaragoza y Sevilla y un 3,9% en Barcelona, los propietarios de suelo están apostando de manera creciente por desarrollar proyectos a través de esta fórmula, normalmente alrededor de las grandes capitales, donde la capacidad de acceso a la vivienda está más tensionada.

Los expertos coinciden en que el ‘build to rent’ es un producto que ofrece ventajas para ambos lados del tándem formado por promotores/constructores y fondos de inversión. Desde el punto de vista del promotor, el ‘build to rent’ les permite entrar en un mercado en auge como es el del alquiler.  Además de minimizar el riesgo comercial al tener la venta de antemano concertada (son proyectos que se entregan llave en mano al fondo que financia la operación), aumenta la rotación de activos, mejora tanto el rendimiento del capital y el retorno a los accionistas.

Mayores rentabilidades en inversiones a largo plazo

Desde el lado de la financiación, fondos de inversión y socimis buscan en la mayoría de los casos un socio que aporte el suelo y ejecute la obra. Estos proyectos llave en mano aportan a los fondos mayor rentabilidad que otras inversiones en mercados secundarios inmobiliarios, con una estrategia de largo plazo de patrimonio en alquiler, de menor riesgo que la venta por unidades. El grueso del desembolso de la inversión se efectúa en la entrega de llaves, normalmente unos 24 meses después del acuerdo inicial entre el inversor y el promotor

Crear desde cero el proyecto permite diseñarlo con las características idóneas para una gestión de costes eficiente y adaptarlo a los requerimientos de una demanda específica de alquiler. En este sentido, las nuevas propuestas están incorporando viviendas más pequeñas con servicios compartidos (lavandería, terrazas, zonas de almacenaje, gimnasio…) que aumentan el confort y son apreciados por nuevas generaciones, que valoran más los espacios que fomentan la interacción.

Una fórmula en auge

El fenómeno del ‘build-to-rent’ comenzó a dejarse oír en España en 2017. El despegue definitivo fue el año pasado, cuando se anunciaron proyectos para poner más de 2.000 viviendas en alquiler en 2022. Pese a que la demanda de arrendamiento está en auge, la fórmula encara algunas incertidumbres y retos.

Entre las primeras, la renta a la que se va a poder alquilar este producto residencial y si se verá afectado por los cambios legislativos en el mercado del alquiler que puedan ponerse en macha por parte del nuevo Gobierno. Entre los retos pendientes, destaca la entrada de la financiación bancaria en el desarrollo de esta fórmula. Los bancos aún están comprendiendo qué implica este fenómeno y cómo puede ser financiado. A diferencia del tradicional crédito promotor destinado a la construcción para la venta, donde la deuda se liquida o se subroga al escriturar la vivienda, en el ‘build to rent’ el riesgo se concentra en un único proyecto con un horizonte de largo plazo.

El ‘build to rent’ español acapara las inversiones de los fondos internacionales

Durante el año pasado, promotoras como Aedas, Metrovacesa, Amenabar, Aúrea Homes, Vía Célere, Corp, Realia o Grupo Lar han anunciado acuerdos para el desarrollo de proyecto de ‘build to rent’.

La división inmobiliaria de la constructora Avintia, que fue de las primeras en apostar por esta fórmula, entregó a finales de 2019 su quinto proyecto de vivienda protegida exclusiva para alquiler en Torrelodones, compuesta por 171 pisos. También en esta misma fecha, anunció que estaba construyendo otra promoción de 124 viviendas ‘build to rent’, a través de la construcción industrializada en altura, con fecha de entrega prevista para finales de este año, que se unen a las que ya tenía en marcha en Móstoles, Arroyomolinos y Collado Villalba.

Desde el lado de la financiación, han apostado por la fórmula del ‘build to rent’ Ares Management (a través de su socimi de reciente creación especializada en el residencial para alquiler ‘Avalon Properties’), Axa Real Estate y el tándem formado por Hines y QuadReal Property Group, que cuentan con una estrategia de ‘build to rent’ de alcance europeo.

Axa Real Assets se mueve en este sector desde 2017, cuando dio el pistoletazo de salida a una cartera de 850 viviendas destinadas al alquiler, en Madrid y Barcelona, propiedad de Goldman Sachs & B Capital. En 2019 invirtió 200 M€ en paquetes de viviendas ‘build to rent’ en grandes capitales. De esta inversión, la más emblemática se sitúa en Badalona, donde la gestora Axa Investment Manager adquirió dos fases del desarrollo ‘Marina Living’, propiedad de Stoneweg, que consta de 216 pisos, con fecha de entrega prevista en 2021.

Con Ares firmaron acuerdos durante 2019 promotoras como Metrovacesa (promueve en Madrid y Arganda del Rey) y Aedas. Esta última desarrollará para Ares cuatro promociones de 500 viviendas bajo el modelo build to rent, de las que ya están construyéndose 103 en Torrejón de Ardoz y otras 91 en Alcalá de Henares. Siguiendo sus pasos con un proyecto de gran alcance está la promotora Amenábar, que en colaboración con Ares prevé levantar 400 viviendas en alquiler en Valdebebas, con una inversión superior a 110 M€.

También en Valdebebas, el fondo Hines firmó recientemente un acuerdo con Acciona para ocuparse de un proyecto de 31.000 m2 en Valdebebas, con 395 apartamentos y capacidad para 900 personas.  En su apuesta por ‘build to rent’, Hines creó junto a QuadReal Property una ‘joint venture’ para desarrollar vivienda para arrendar en Europa, entre residencias de estudiantes y apartamentos con servicios, en ciudades donde las tendencias económicas, permitan la creación de inversiones sostenibles y con futuro.

 


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