Pamplona, un mercado residencial sano con potencial para compra y demanda de vivienda en alquiler
En el contexto de prudencia y moderación vaticinado por los expertos para este 2020, en el que Tinsa estima un crecimiento medio del precio de la vivienda del 3%, las previsiones apuntan a una evolución prácticamente plana en Madrid y Barcelona. Otras capitales de menor tamaño, que comenzaron más tarde la recuperación, todavía en 2019 han mostrado evoluciones vigorosas de precio en tasa interanual. Es el caso de Pamplona, donde la vivienda nueva y usada se revalorizó un 10% de media el año pasado. Desde su mínimo en la crisis, el precio medio se ha incrementado un 45%.
Como comentó Susana de la Riva, directora de Comunicación y Marketing de Tinsa, en el debate de urbanismo de Capital Radio del pasado 23 de enero, la capital navarra vivió su inflexión en el tercer trimestre de 2016, cuando los precios de la vivienda tocaron suelo, y desde entonces ha registrado un intenso crecimiento de precios, con medias anuales de entre el 9% y el 12%. Pese a ello, la media de la ciudad sigue estando un 39% por debajo de los máximos de 2007 y todavía podría tener recorrido al alza. Según el ‘forecast’ elaborado por Tinsa Digital, la filial proptech de Tinsa, Pamplona se encuentra entre las capitales para las que se espera un crecimiento moderado del precio de la vivienda en 2020, por encima del 3% esperado para la media nacional.
Pese a ser una ciudad de tamaño medio, Pamplona posee un mercado de alquiler desarrollado, impulsado en gran medida por la demanda de alumnos universitarios llegados de toda España y del extranjero para estudiar en la Universidad de Navarra, uno de los centros privados más prestigiosos del país. Esta demanda estudiantil, concentrada en los barrios de Iturrama y de San Juan, se suma a la de la población local y a la de habitantes de un nivel adquisitivo más modesto, vinculada a grupos inmigrantes, en torno a zonas como La Milagrosa. Este barrio ha concentrado en los últimos años el interés de los inversores, que encontraron producto muy ajustado para explotarlo en alquiler. Viviendas que hace unos años se compraron por 50.000 euros hoy están en el mercado por 90.000 – 100.000 euros.
Sin embargo, las rentas de alquiler en la ciudad no han experimentado subidas desproporcionadas, como sí ha ocurrido en la grandes rbes de Madrid o Barcelona. Es un mercado bien dimensionado en manos mayoritariamente de particulares, que, sin embargo, ya ha empezado a despertar el interés de algún fondo para la puesta en marcha de proyectos ‘build to rent’.
La demanda se mueve hacia Ripagaina y Lezkairu
Dado que el casco urbano de la ciudad no cuenta con suelo disponible para futuros desarrollos, la mayor parte de la demanda está moviéndose hacia la periferia y municipios limítrofes. De las zonas más céntricas hasta las más lejanas, los nuevos desarrollos se sitúan Ripagaina, Soto de Lezkairu y Arrosadía (La Milagrosa), y, saliendo del término municipal, en Burlada, Huarte, Zizur, Mutilva y Mugartea.
El barrio de Ripagaina, en la zona Este de la ciudad, entre el Segundo Ensanche y Sarriguren y cercano al centro, es una de las zonas más activas en la última década. Se observan dos tipos de actuaciones: pisos en torres en altura, sin zonas comunes y parcelas unifamiliares adosadas, algunas de ellas reconvertidas en dúplex con piscina y zona verde.
Con un precio medio algo más elevado, por encima de los 300.000 euros, Soto de Lezkairu es la otra zona que concentra gran parte de la actividad de obra nueva en este momento. Son principalmente edificios en altura, con bloques en ‘L’ y zona verde interior, que atraen a demanda de reposición de vecinos de la zona del Ensanche. Entre las últimas operaciones en la zona destaca la compra de suelo por parte de la inmobiliaria Avantespacia a Altamira y Metrovacesa para levantar la que será su tercera promoción de obra nueva en la capital navarra. Se trata de una parcela de casi 10.000 m2 de superficie, en la que están proyectadas 72 viviendas en altura, de gama media-alta.
Actividad en el Ensanche
Junto a las zonas más activas de Lezkairu y Ripagaina, uno de los proyectos más emblemáticos proyectados en la capital se ubica en la zona del Ensanche, en el terreno del antiguo colegio de los Salesianos. Se trata de un proyecto que combina una parte de VPO y otra de viviendas de alta gama, con dos edificios de 13 y 14 alturas, Una de las torres contará con 56 viviendas y la otra con 53, dotadas de entre 1 y 4 dormitorios con garaje y trastero y sin zonas comunes. La sostenibilidad energética y las tecnologías integradas serán sus característicos.
Mutilva congrega la oferta nueva para los jóvenes
Saliendo del término municipal de Pamplona, los nuevos desarrollos se sitúan en Mutilva y Mugartea. En Mutilva, la Administración está apostando por edificios VPO para los más jóvenes de acuerdo al estándar constructivo Passivhaus, con calificación energética A.
El pasado mes diciembre se adjudicaron los primeros inmuebles VPO de alquiler joven en el área de Entremutilvas, dentro de una amplia iniciativa del Plan de Vivienda de Alquiler del Gobierno Foral para dar respuesta a la creciente demanda de los más jóvenes, ofertando viviendas sostenibles y con la máxima calificación energética. A estas 42 viviendas ya otorgadas, se sumarán otras 96 en 2020, con las mismas características y focalizadas a los más jóvenes.
En Mugartea, se están desarrollando tres tipologías de viviendas: unifamiliares adosados, VPO y vivienda en bloque.
El valor de la ubicación y la eficiencia energética
La idiosincrasia de los ciudadanos navarros, en general, y pamploneses, en particular, muy apegada a sus raíces hace que el comprador de vivienda valore en una vivienda la ubicación por encima de otras características y servicios. Las zonas comunes no son un elemento tan importante en la decisión de compra como lo es en ciudades como Madrid, ya que es una ciudad rodeada de montañas y parques. El comprador de vivienda busca principalmente cercanía a servicios y a colegios de su interés o dotaciones deportivas.
Además de la ubicación, la eficiencia energética se erige también como rasgo diferencial en este mercado, ya que es una característica muy valorada por el comprador. Ello explica el interés por impulsar la rehabilitación de edificios en el caso urbano, donde apenas existen bolsas de suelo pendientes de desarrollar. El Gobierno de Navarra, región donde el parque residencial tiene una antigüedad media de 54 años, ha triplicado en los últimos 5 años la inversión destinada a proyectos de rehabilitación de viviendas, que ha pasado de 25,9 millones en 2014 a 74,3 millones en 2019, según datos de la propia Comunidad Foral. Las obras se han orientado a mejorar la envolvente térmica del edificio y la renovación de sus instalaciones térmicas centralizadas.