Por qué hacer una tasación de bienes inmuebles en una herencia
Dado que en muchas ocasiones los inmuebles representan la mayor parte del patrimonio hereditario, es recomendable tener información sobre cómo se valoran los bienes inmuebles en una herencia para realizar un reparto justo, evitar conflictos y desacuerdos entre herederos y cumplir correctamente con las obligaciones fiscales. Asimismo, establecer su valor con criterios objetivos no solo facilita el acuerdo entre las partes, sino que también proporciona seguridad jurídica ante la Administración.
Ciertamente, durante el reparto de las herencias se producen muchas desavenencias entre los beneficiarios. Es frecuente que cada uno tenga una percepción distinta sobre el valor de una vivienda. Sin una referencia técnica objetiva e imparcial estas diferencias desencadena tensiones y conflictos que retrasan el reparto.
En este contexto, la tasación profesional se convierte en una herramienta imprescindible para gestionar una herencia con transparencia y rigor y facilitar el consenso.
Garantizar un reparto justo
Conocer el valor real de un inmueble permite realizar una distribución equilibrada del patrimonio hereditario. Por ejemplo, si uno de los herederos decide quedarse con la vivienda familiar, la tasación permite calcular qué compensación económica corresponde al resto. De esta forma, la valoración profesional ayuda a garantizar que todos los herederos reciban una parte proporcional del patrimonio.
Base para el cálculo de impuestos
El valor de los inmuebles determina la base sobre la que se aplican los impuestos (Impuesto de Sucesiones e Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como plusvalía municipal). La Dirección General del Catastro facilita el llamado valor de referencia catastral que determina la base imponible para estos impuestos de determinados inmuebles. De esta manera, si el valor declarado por el contribuyente es demasiado bajo, la Administración puede revisarlo; si es demasiado alto, los herederos pueden acabar pagando más impuestos de los necesarios. Una tasación profesional permite aproximarse al valor de mercado real, lo que aporta mayor seguridad en el proceso y permitirá, en su caso, impugnar el valor de referencia.
Facilita la venta o adjudicación posterior
En muchas herencias, los inmuebles terminan vendiéndose o adjudicándose a uno de los herederos. Contar con una tasación previa facilita estas decisiones, ya que ofrece una referencia objetiva del valor de mercado. Es importante conocer qué elementos influyen en su precio y qué métodos utilizan los profesionales para calcular su valor.
Cómo se valora una vivienda, piso o inmueble heredado
Valorar un inmueble heredado significa determinar su valor de mercado en un momento concreto. Este valor sirve como referencia para repartir la herencia y calcular impuestos.
Métodos de valoración
Existen diferentes métodos para calcular el valor de una propiedad. En el caso de viviendas el más habitual es el método de comparación, que consiste en analizar el precio de propiedades similares vendidas recientemente en la misma zona, conocidos como inmuebles testigo. En otros tipos de activos inmobiliarios también pueden utilizarse métodos como el de capitalización de rentas —habitual en inmuebles destinados al alquiler— o el método del coste.
Factores que influyen en el valor
A la hora de determinar cómo se valora una vivienda en una herencia, los tasadores tienen en cuenta numerosos factores, entre ellos:
- La ubicación y el entorno del inmueble
- La superficie construida y útil
- La distribución interior
- La antigüedad del edificio
- El estado de conservación
- Las calidades constructivas
- Los servicios y comunicaciones de la zona
- La situación del mercado inmobiliario local
Todos estos elementos permiten estimar con mayor precisión el valor de mercado de la vivienda o del inmueble heredado.
Tasación profesional frente a estimaciones
Hoy en día es fácil encontrar estimaciones de precios consultando portales inmobiliarios o herramientas online. Sin embargo, estas referencias son estimaciones que no se ajustan a criterios objetivos. La forma más fiable de tener una valoración realista es mediante una tasación profesional realizada por un experto cualificado, que analiza el inmueble con criterios técnicos objetivos ajustados a la normativa.
Cómo se tasa una vivienda para el reparto de una herencia
Cuando los herederos necesitan establecer un valor objetivo para dividir el patrimonio, se suele solicitar una tasación formal. Veamos cómo se tasa una vivienda para el reparto de una herencia.
Procedimiento de tasación
El proceso suele comenzar con la solicitud del servicio a una sociedad de tasación homologa por el Banco de España, la tasación de vivienda puede solicitarse online. A partir de ahí se inicia un procedimiento que incluye varias fases.
En primer lugar, se recopila la documentación disponible sobre el inmueble, como la información registral o catastral.
Posteriormente, el tasador realiza una visita a la vivienda para comprobar sus características (factores mencionados anteriormente), estado de conservación y entorno. Tras esta inspección, el profesional analiza el mercado inmobiliario de la zona y compara el inmueble con propiedades similares.
Informe de tasación
Este análisis da como resultado un informe de tasación, un documento técnico que recoge toda la información relevante del inmueble y explica cómo se ha determinado su valor. Este informe incluye normalmente: la descripción detallada del inmueble, el análisis del mercado inmobiliario, el método de valoración utilizado y el valor estimado. Antes de ser entregado al solicitante, la sociedad de tasación cruza la información con otras bases de datos propias y valida que todo está correctamente documentado y que sigue el procedimiento oficial.
Cómo se valora una vivienda, piso y /otros inmuebles para el impuesto de sucesiones
Además del reparto entre herederos, conocer el valor de mercado de los inmuebles es fundamental para calcular los impuestos a abonar a Hacienda.
Valor de referencia catastral
En España, la Administración utiliza el llamado valor de referencia del Catastro como base mínima para calcular determinados impuestos vinculados a transmisiones inmobiliarias. Este valor se calcula a partir de información de operaciones públicas comunicadas por notarios y registradores y sirve como referencia para el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Valor de mercado
Sin embargo, el valor de mercado de una vivienda puede diferir del valor de referencia catastral, ya que este puede no estar actualizado y, por tanto, no recoger variaciones en la valoración que afectan al precio y, por ende, al cálculo de los impuestos. Por ello, es importante contar con una valoración independiente a la que maneja la Administración Pública.
Quién valora los bienes de una herencia
Otra pregunta frecuente es quién valora los bienes de una herencia y qué profesionales pueden participar en este proceso.
- Tasadores homologados: los tasadores son arquitectos e ingenieros (técnicos o no) los profesionales que pueden realizar valoraciones de inmuebles oficiales. Sus informes se basan en metodologías reconocidas y análisis detallados del mercado.
- Peritos: en determinadas situaciones, especialmente cuando hay disputas entre herederos, también pueden intervenir peritos judiciales que elaboran informes técnicos.
- Notario: este profesional interviene en la formalización de la herencia. Su función es supervisar el proceso y garantizar la validez legal de los documentos.
- Valoraciones entre herederos: en ocasiones, los propios herederos acuerdan el valor de los inmuebles sin ser conscientes de que no están pactando un valor objetivo y ajustado a la situación real del mercado.
Cuánto cuesta un tasador de herencias
El precio de una tasación depende de la superficie del inmueble, su tipología y su ubicación. En Tinsa by Accumin, la tarifa parte de 250 euros.
El servicio de tasación incluye el análisis documental del inmueble, la visita presencial del tasador, el estudio del mercado inmobiliario y la elaboración del informe de tasación.
Este documento ofrece una valoración técnica que puede utilizarse tanto para el reparto de la herencia como para trámites fiscales o decisiones de venta.
Como se observa, no es un coste elevado y compensa realizar una tasación ya que, en ocasiones, se renuncia a la herencia por la elevada cantidad de impuestos a abonar. Suele ocurrir particularmente cuando el inmueble arrastra cargas o cuando tiene difícil salida al mercado.
Si necesitas ayuda, no dudes en pedirnos un presupuesto, por tu tranquilidad y la de tu familia.
