¿Qué ha sido de las tendencias post-confinamiento en el mercado residencial?
Transcurridos 21 meses desde que en marzo de 2020 comenzara ‘oficialmente’ la pandemia en nuestro país con la declaración del estado de alarma, vamos a revisar algunas ideas que han ido calando sobre cómo este shock sanitario ha cambiado el mercado. Protagonismo de la obra nueva, viviendas más grandes, huida de las grandes urbes… ¿Las nuevas preferencias de los consumidores a la hora de comprar vivienda que surgieron tras el confinamiento realmente llegaron y se quedaron o han acabado desdibujándose con el paso del tiempo?
Para revisar qué ha pasado en estos casi dos años vamos a recurrir a la base de datos de tasaciones de Tinsa que, dada la elevada cuota de mercado que ostenta en el ámbito de la valoración, puede considerarse representativa del comportamiento del mercado residencial en este país. Las nuevas tendencias cuya evolución vamos a poner sobre la lupa son el despunte de la obra nueva frente a la vivienda usada, que la periferia y las viviendas unifamiliares ganaron protagonismo y el aumento de las superficies medias.
Primera parada: la diferente evolución de la obra nueva y la segunda mano.
El análisis de las tasaciones realizadas por Tinsa en estos 21 meses muestra que la obra nueva no solo se mantiene, sino que incrementa su dinamismo. El segundo semestre de 2020 marcó un claro impulso frente a la vivienda usada. El arranque de año fue algo más contenido en un entorno de prudencia, pero en este último semestre de 2021 las cifras han vuelto a despuntar. Los volúmenes acumulados de tasaciones de obra nueva en los últimos 4 meses del 2021 se han situado claramente por encima de cualquier cifra desde 2019. Mientras tanto, la vivienda usada, que había experimentado un ligero repunte en el primer semestre de 2021 coincidiendo con la contención de la obra nueva, se ha moderado de nuevo en este último semestre de 2021.
En ambos segmentos, el precio ha reflejado una tendencia alcista, con la obra nueva un 30% en promedio por encima de los valores unitarios de la vivienda usada. Eso sí, al ser un mercado más reducido que la vivienda de segunda mano, la obra nueva pesa menos en el cálculo global del valor medio en España que la vivienda usada.
En cuanto a las superficies medias en los segmentos de obra nueva y usada, se produjo un aumento entre abril y diciembre de 2020, pero parece que los valores medios han vuelto a sus niveles habituales. La vivienda usada se mueve en cifras bastante estables, en torno 128 m2 en 2021 (en 2020 fueron 132 m2), mientras que la obra nueva muestra una mayor variación: 136 m2 en 2021, descendiendo desde los 149 m2 en 2020.
Segunda parada: 21 meses después, ¿se está inclinando la balanza hacia la vivienda unifamiliar?
El análisis de las tasaciones muestra que la tendencia que hizo destacar de forma clara la unifamiliar sobre la plurifamiliar se va diluyendo. Lo que fue un movimiento histórico del mercado, (por primera vez los volúmenes de tasaciones de viviendas unifamiliares, tanto adosadas como independientes, se incrementaron por encima de los de las plurifamiliares), dio paso a un segundo semestre de 2020 más contenido en este sentido. En el primer semestre de 2021 volvió a despuntar la unifamiliar, aunque con algo menos de intensidad de lo que lo había hecho anteriormente y en último semestre del año los volúmenes han vuelto a disminuir.
Tercera parada: ¿los compradores se van a las periferias?
Las preferencias en este punto son bastante claras también. Tan solo se refleja un aumento de la cuota del conjunto de las provincias frente a capitales en el segundo semestre de 2020, periodo en el que por cada tasación en una capital se daban 2,5 tasaciones en el resto de las provincias cuando un semestre antes era de una tasación en la capital frente a 2,1 valoraciones. A partir de ese momento, la proporción entre ambas ubicaciones se ha reducido y mantenido bastante estable a lo largo del 2021: por cada tasación en una capital se han dado 2,2 tasaciones en provincia. Es decir, hay más actividad en las periferias que antes de la pandemia, pero tampoco mucho más y desde luego se ha reducido respecto al momento post-confinamiento.
En resumen, 21 meses después nos encontramos ante un crecimiento claro en obra nueva respecto a segunda mano, y, ya con menor intensidad, un protagonismo moderado de la periferia y mercado provincial frente al centro y capitales. Relacionando ambas tendencias, no podemos olvidar que la disponibilidad de suelo en los centros y capitales es más limitada y es en las periferias y municipios colindantes a grandes capitales donde se está construyendo esa obra nueva, impulsada también por la relevancia que han adquirido los espacios amplios tras el periodo de confinamiento.
Así lo hemos comentado en la sección de El Dato del Día en Capital Radio: