Un expediente de dominio público es un procedimiento notarial o judicial destinado a regularizar la titularidad de un inmueble en el Registro de la Propiedad cuando no existe un título de la propiedad inscrito. Generalmente, este procedimiento se utiliza para acreditar y declarar quién es el legítimo propietario de una finca rústica y, en función del caso, proceder a la inmatriculación de la finca o solucionar irregularidades en la inscripción.
¿Para qué sirve o cuándo se hace un expediente de dominio?
Dado que el objetivo de este proceso es acreditar la titularidad de un inmueble, los usos más frecuentes son:
Expediente de dominio para la inmatriculación de una finca
Es un procedimiento muy habitual cuando se es propietario de una finca que no está inscrita en el Registro de la Propiedad. Para registrarla por primera vez se lleva a cabo con un expediente notarial o expediente de dominio. Hay que llevar al notario los siguientes documentos:
- Titularidad de la propiedad (escrituras de compraventa o donación, testamento, en caso de herencia, etc.).
- Certificación catastral descriptiva y gráfica.
La inmatriculación es un requisito previo para hipotecar una propiedad y es conveniente para vender o transmitir legalmente una finca, ya que sin inscripción registral no se considera plenamente protegida.
Expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo
Se produce cuando se han producido varias transmisiones de la finca sin que se hayan registrado. Es lo que se conoce como reconstruir la cadena de titularidad o tracto sucesivo. Por tanto, el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo es un procedimiento legal utilizado para solucionar interrupciones o irregularidades en la cadena de titularidades. Los documentos requeridos son:
- Certificación registral negativa emitido por el Registro de la Propiedad que certifica que una finca no está inscrita a nombre de ninguna persona y, por tanto, acredita la interrupción del tracto.
- Escrituras públicas o testamento, etc.
- Certificación catastral para identificar la finca de manera gráfica y descriptiva.
Expediente de dominio para rectificar la descripción de una finca
Se requiere cuando la finca está inscrita en el Registro de la Propiedad, pero los datos registrales no coinciden con la realidad física o catastral en términos de superficie, linderos, localización, etc. Como su propio nombre indica, sirve para corregir o actualizar los datos incorrectos o imprecisos. Documentación:
- Escritura de la propiedad.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica.
- Escritos que justifican los datos a rectificar.
- Plano topográfico o informe técnico.
- Pruebas adicionales: testimonios, documentos históricos, etc., que respalden la solicitud.
¿Cómo se tramita un expediente de dominio?
En cualquiera de las causas que motivan la generación de un expediente de dominio, su tramitación es similar:
En el caso de un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, si no hay oposición, el notario emite un acta de reanudación de la cadena de titularidad, documento que sirve como título para inscribir al solicitante como titular en el Registro de la Propiedad.
-Acudir al notario con la documentación requerida según el caso.
-Se realiza un anuncio en canales oficiales (BOE, BORME) para constatar que no hay oposición a esa titularidad.
-En caso de oposición, el expediente se sustancia en los juzgados.
-Si no hay alegaciones, el expediente se envía al registrador para su inscripción en el Registro de la Propiedad (15 días hábiles).
-En el caso de un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, si no hay oposición, el notario emite un acta de reanudación de la cadena de titularidad, documento que sirve como título para inscribir al solicitante como titular en el Registro de la Propiedad.
¿Es posible tramitar un expediente de dominio sin título de propiedad?
Esta es una consulta frecuente ya que antes de la reforma de la Ley de Contratos de Crédito (ley hipotecaria) de 2015, era posible realizar la tramitación de un expediente de dominio sin título de propiedad. Únicamente era necesario aportar documentación que acreditase el dominio de una finca, como era el caso de un acta de notoriedad (prueba legal certificada por un notario por la que, a partir de pruebas y declaraciones de testigos, acredita la veracidad de un hecho notorio, como es la propiedad de una finca).
A diferencia de un expediente de dominio, el acta de notoriedad acredita unos hechos o derechos y el expediente regulariza o modifica la situación registral de una finca. Pueden ser necesarios ambos en un mismo acto. Así, se puede tramitar un expediente de dominio para inmatricular una finca, para lo que ha sido necesario un acta de notoriedad puede demostrar la posesión pública, pacífica y continuada de la finca durante el tiempo requerido por la ley.
Sin embargo, tras la reforma no es posible tramitar un expediente de dominio sin título de propiedad, pero existen mecanismos legales para obtener un título judicial a través de lo que se conoce como usucapión o prescripción adquisitiva, mediante la cual una persona adquiere la propiedad o derechos reales sobre un bien, generalmente un inmueble, por el transcurso del tiempo (10 años con buena fe y justo título, 20 años entre ausentes, y 30 años sin ningún requisito) y el cumplimiento de ciertos requisitos legales.
Cuánto cuesta un expediente de dominio
Tanto los aranceles notariales como los registrales están regulados por ley, por lo que el coste de un expediente de dominio no varía de forma importante de una notaría a otra. Si se requiere los servicios de un abogado, su minuta variará en función del valor de la finca.
Además de estos gastos, también se deben de tener en cuenta los impuestos que intervienen en la tramitación de un expediente de dominio como son el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD). Según la finalidad del expediente y la casuística, se abonará uno u otro.
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