El anglicismo home staging se traduce literalmente como “puesta en escena de la casa” y con él se busca acelerar la venta o alquiler de una vivienda, pero ¿realmente impacta en el precio y valor de tasación?
¿Qué significa exáctamente «home staging»?
El home staging es una técnica de marketing inmobiliario que consiste en preparar y decorar una vivienda para hacerla más atractiva a posibles compradores o inquilinos. El objetivo no es ocultar defectos, sino resaltar los puntos fuertes del inmueble y permitir que quien lo visita se imagine viviendo allí. Se trata, en esencia, de presentar la vivienda de la mejor manera posible, igual que si fuera el escaparate de una tienda.
Ejemplos de ‘home staging’
- Ordenar y despersonalizar los espacios (quitar fotos familiares o decoración muy marcada).
- Reorganizar o alquilar muebles para mejorar la distribución.
- Reparar pequeños desperfectos y aplicar pintura neutra.
- Mejorar la iluminación y usar textiles o detalles decorativos que aporten calidez.
- Cuidar la fotografía profesional para la publicación del anuncio.
¿Para qué sirve el ‘home staging’?
El home staging tiene varios propósitos muy concretos:
- Vender o alquilar más rápido. Una vivienda que ha pasado por un proceso de home staging suele atraer más visitas y puede venderse o alquilarse en menos tiempo.
- Destacar frente a la competencia. En portales inmobiliarios donde hay muchas opciones parecidas, las fotos de una vivienda bien presentada llaman más la atención y generan más clics.
- Facilitar la conexión emocional. Un espacio cuidado y neutro permite que quien lo visita se imagine viviendo allí, lo que aumenta la posibilidad de cierre de la compraventa.
¿El ‘home staging’ impacta en el valor de tasación?
En algunas webs, se afirma que esta técnica consigue un mejor precio: al mejorar la primera impresión, los compradores perciben más valor y están dispuestos a pagar algo más o, al menos, no tienden a negociar tanto a la baja.
Sin embargo, no tiene por qué ser así. No solo es discutible que se pague más, sino que es importante no confundir valor y precio. Una cosa es lo que dos partes acuerdan como precio de compraventa otra lo que realmente vale un inmueble en función de unos factores. De este modo, el home staging no influye en el valor de tasación.
¿Qué factores influyen en la tasación?
El tasador tiene en cuenta hasta 10 factores para determinar el valor de tasación de una vivienda:
- Localización: localidad, situación y entorno. La ciudad, barrio y calle donde se sitúa la vivienda, así como los servicios próximos (transporte, comercio, colegios), afectan de forma determinante al valor.
- Tipo de vivienda. Piso, ático, bajo, chalé, adosado, dúplex, etc.
- Superficie. Tanto la superficie construida como la útil, diferenciando zonas habitables y no habitables (terrazas, trasteros, jardines).
- Calidad constructiva, acabados, instalaciones, eficiencia energética. Se valora la calidad de materiales, los sistemas constructivos, las instalaciones (agua, calefacción, domótica), el nivel de aislamiento y la etiqueta energética.
- Antigüedad, estado de conservación y distribución. El año de construcción, reformas de mejora de las instalaciones, conservación de estructuras y elementos, así como la disposición de los espacios.
- Ubicación. En un edificio residencial, se tiene en cuenta la ubicación en la planta, tanto a nivel de altura como si da al exterior o al interior, la orientación o las vistas.
- Situación registral y catastral. El estado en el Registro de la Propiedad y en el Catastro (libre de cargas, correctamente inscrita, correspondencia de superficie).
- Situación urbanística. Se considera si la construcción está conforme con la ley, tiene todas las licencias y no existen riesgos de sanciones o demoliciones.
- Situación jurídica. Incluye limitaciones de uso, servidumbres, usufructos, protección patrimonial, litigios o cualquier restricción legal que pueda incidir negativamente en su libre disposición.
- Situación de ocupación. Si la vivienda está libre, ocupada, alquilada, con contrato de renta antigua o cualquier situación que limite el uso inmediato.
Ejemplos de errores “Home Staging” para intentar elevar el precio de venta
Un error muy frecuente es creer que con una reforma se puede pedir más dinero, pero os vamos a contar dos ejemplos que demuestran que, aunque el propietario haya invertido miles de euros, ni el mercado lo admite ni el valor de tasación reflejará esas supuestas mejoras.
Baños lujosos
Imagina que una familia reforma los baños de su casa pensando en hacerlos “de lujo”. Encargan unos grifos de diseño con acabado en oro de una marca exclusiva de Alemania, que cuestan más de 1.000 € cada uno. Para las paredes, elige una baldosa artesanal azul cobalto esmaltada a mano de Marruecos, que cuesta más de 150 € el metro cuadrado, y remata el conjunto con un lavabo de mármol de Carrara de máxima calidad a razón de 500 € el m2. La inversión total supera fácilmente los 20.000 € por baño, una cifra muy superior al estándar de reforma habitual.
Sin embargo, todo ese gasto no se traslada proporcionalmente al valor de la vivienda. La razón es sencilla: se trata de un estilo muy personal y específico, difícil de encajar en los gustos del comprador medio. Lo habitual es que un baño con grifería dorada y azulejos azul intenso resulte recargado o poco neutro para la mayoría de los consumidores, que suelen preferir tonos claros y materiales como porcelánicos blancos o piedra natural.
Por tanto, en muchos casos, el comprador potencial no valora el sobrecoste estético o de marca, y hasta puede verlo como un obstáculo: “Esto habría que cambiarlo entero antes de entrar a vivir”.
Isla en la cocina
Tener una isla en la cocina es el deseo de muchos propietarios, pero desgraciadamente pocos pueden permitírselo, no solo por una cuestión de dinero, sino también de espacio. Imagina, de nuevo, una pareja que decide reformar su piso con la idea de “revalorizarlo” antes de venderlo con una cocina moderna y abierta con una isla en el centro. Para conseguir ese espacio tan diáfano, se tira un tabique y se sacrifica una habitación. El resultado es un piso con una cocina espectacular, pero que ha pasado de tener tres dormitorios a dos.
A primera vista parece una mejora —más amplitud, más diseño—, pero desde el punto de vista de la valoración, esa decisión puede jugar en contra. Al reducir el número de habitaciones, el inmueble pierde atractivo para familias. Lo que se gana en estética se pierde en funcionalidad y, sobre todo, en polivalencia: un concepto clave en tasación.
Un piso polivalente es aquel que puede adaptarse a distintos perfiles de comprador: parejas jóvenes, familias con hijos, personas mayores… Cuantos más posibles compradores encajen en ese inmueble, más fácil será venderlo y mejor podrá conservar su valor.
La conclusión es clara. Es cierto que un lavado de cara del inmueble lo hace, por lo general, más atractivo para el comprador, pero no toda reforma implica un aumento automático del valor de la vivienda, al menos a efectos de tasación para garantía hipotecaria. Muchas veces, las reformas responden al gusto o las necesidades personales del propietario, que no son valoradas de igual manera por el mercado. Y cuando llega el momento de vender, la realidad es que la mayoría de los compradores priorizan el precio. Prefieren pagar menos y hacer ellos mismos la reforma, a su gusto y según su presupuesto.
Por eso, antes de reformar con la idea de vender más caro, conviene pensar en términos de versatilidad y demanda, no solo en diseño o tendencia.
Conclusión
Ni el home staging ni toda reforma implican una mejora significativa del valor de tasación y el precio final. Si necesitas asesoramiento para aumentar la valoración de tu hogar, llámanos, podemos ayudarte por el lado de la eficiencia energética y de la identificación de vicios ocultos o desperfectos en inspecciones de viviendas.
