El precio de la vivienda cae una décima en tasa mensual entre enero y febrero

Si exceptuamos los ajustes puntuales registrados en los meses de agosto de los dos últimos años (2022 y 2021), hay que remontarse a enero de 2021 para encontrar cuándo el Índice General había registrado por última vez un descenso mensual. Supone retroceder al final del ‘impasse’ de mercado provocado por la pandemia.

El descenso de una décima entre enero y febrero que revela el IMIE de Tinsa ha estado impulsado principalmente por el freno en el mercado residencial de la costa mediterránea (-0,8% mensual) y los municipios más pequeños del interior peninsular (agrupados en ‘Resto de municipios’) donde el ajuste en el último mes fue de un 0,5%. Junto a ellos, los entornos más puramente urbanos tienden a la estabilización, con un leve descenso de una décima, en línea con la media nacional. Se trata de los grupos de ‘Capitales y Grandes Ciudades’ y a las ‘Áreas metropolitanas’.

Pese a este aparente freno, la comparativa anual sigue reflejando una brecha importante. Debido al importante crecimiento experimentado durante 2022, sobre todo en la primera mitad del año, el precio medio en España todavía es hoy un 6,4% superior al registrado en febrero de 2022, hace un año. Los mercados urbanos son los que han acumulado una mayor revalorización. En las ‘Áreas metropolitanas’ la variación alcanza el 7,9% anual y en las ‘Capitales y grandes ciudades’ el valor medio está un 6,5% por encima de la referencia de hace un año.

La costa mediterránea y las islas, que son zonas que iniciaron antes la recuperación tras el shock de la pandemia y también empezaron a frenar su evolución antes que los grupos más urbanos, muestran en febrero las menores tasas de crecimiento de precios en el último año: un 4,5% interanual en el caso de la costa mediterránea y del 3,4% en el caso de los territorios insulares.

Llevábamos meses avisando del cambio de tendencia ante el endurecimiento de los contextos macro y financiero, con una importante incertidumbre económica, una elevada y persistente inflación y con un escenario de encarecimiento progresivo de las hipotecas. Tras un 2022 en el que las compraventas de vivienda alcanzaron las 650.000 unidades, la demanda ha iniciado un periodo de enfriamiento, especialmente entre las rentas más bajas, que relaja la presión sobre los precios.

Si se analiza la gráfica de evolución del precio de la vivienda nueva y usada según las tasaciones de Tinsa, se observa claramente que a partir de noviembre el crecimiento de los precios comienza a desacelerarse en tasa mensual hasta acabar en este tímido descenso del 0,1% de febrero respecto a enero.

La buena noticia es que, pese a este aparente cambio de escenario, el mercado laboral no presenta por el momento síntomas de deterioro, lo que permite mantener la estabilidad de ingresos de los hogares y sostiene su solvencia. De ahí que el riesgo de incremento de la morosidad en las hipotecas vivas por compra de vivienda se mantenga acotado.

En cualquier caso, parece claro que la accesibilidad, sobre todo la de los perfiles menos solventes se va a ver afectada por el escenario inflacionista que se ha ido comiendo los ahorros generados durante la pandemia, por el encarecimiento de las hipotecas y por la mayor cautela del sector financiero a la hora de conceder créditos. Febrero nos ha dejado un primer toque de atención con ese descenso mensual del 0,1%. Veremos en los próximos meses si la tendencia de ajuste se acrecienta o más bien se mantiene en un escenario más cercano a la estabilización.

Así lo explicó nuestra directora de Marketing y Comunicación, Susana de la Riva, en el programa Capital Radio, de Inversión Inmobiliaria: