Así evoluciona el mercado residencial en las periferias de Madrid y Barcelona
En el segundo trimestre del año se ha impuesto la moderación en el mercado residencial de nuestro país, no solo por los efectos coyunturales de cambios normativos, en precios y compraventas, sino como consecuencia de los primeros síntomas de agotamiento del ciclo expansivo. Tras varios años de recuperación sostenida, los expertos hablan de estabilización en precios y en demanda. ¿se ha extendido este freno también a los principales municipios de la capital y de la Ciudad Condal? A partir de los datos procedentes de tasaciones de Tinsa analizamos hoy en nuestro #blog la evolución de los 25 municipios más poblados de la Comunidad de Madrid y de la provincia de Barcelona.
La traslación del encarecimiento de precio desde el corazón de las ciudades hasta la periferia es una realidad, sobre todo, por el fuerte incremento de precios de las viviendas del centro de Madrid y Barcelona, tanto en compra como en alquiler. Siguiendo el proceso habitual de que cuando los precios suben (o bajan) lo hacen del centro hacia fuera, la demanda en las dos principales capitales se ha visto expulsa hacia las zonas más alejadas. Mientras en Madrid esta expansión se produjo primero hacia los barrios al otro lado de la M-30 y ahora sigue extendiéndose a otros municipios de sus principales áreas de influencia, en Barcelona la demanda se ha dirigido hacia sus anillos de primera y segunda corona metropolitana.
En opinión del responsable del departamento de Estudios de Tinsa, Rafael Gil, Madrid y Barcelona han tenido una evolución equivalente en el presente ciclo expansivo y muestran actualmente señales de contención en precios. A tenor de los datos del segundo trimestre, Madrid, con un crecimiento del 6,6%, registró una mayor subida en tasa interanual que el 1,6% registrado en Barcelona. Ha recuperado un 51,3% de su valor desde mínimos y su precio aún se encuentra un 24,2% por debajo de sus máximos. Barcelona, por su parte, ha recuperado el 52,1% de su valor perdido durante la crisis y sus precios aún se encuentran un 25% por debajo de sus máximos. Durante la crisis, ambas capitales experimentaron un castigo similar en los precios de la vivienda: en Madrid el ajuste entre el máximo y el mínimo fue de un 49,9% y llegó al 50,6% en Barcelona. Veamos qué ha ocurrido en los principales municipios de sus áreas de influencia.
Getafe, el mayor crecimiento en tasa interanual en el segundo trimestre
| Municipio | Valor €/m2 2T 2019 | Variación Interanual 2T2019 | Var. Desde máximo | Var. Desde mínimos | Var. Max-Min |
|---|---|---|---|---|---|
| Alcalá de Henares | 1.668 | 7,8% | -41,8% | 27,9% | -54,5% |
| Alcobendas | 2.729 | 8,4% | -24,7% | 42,9% | -47,3% |
| Alcorcón | 1.921 | 6,8% | -38,8% | 36,3% | -55,1% |
| Aranjuez | 1.303 | 4,7% | -48,5% | 22,6% | -58,0% |
| Arganda del Rey | 1.453 | 12,5% | -43,0% | 23,8% | -53,9% |
| Boadilla del Monte | 2.181 | -0,3% | -33,4% | 17,4% | -43,3% |
| Collado Villalba | 1.613 | 9,5% | -45,2% | 25,8% | -56,5% |
| Colmenar Viejo | 1.755 | 8,3% | -39,6% | 24,4% | -51,5% |
| Coslada | 1.868 | 13,4% | -41,4% | 46,6% | -60,1% |
| Fuenlabrada | 1.629 | 11,5% | -38,0% | 33,0% | -53,4% |
| Getafe | 1.790 | 17,1% | -38,3% | 37,5% | -55,1% |
| Leganés | 1.681 | 8,7% | -43,2% | 32,4% | -57,1% |
| Madrid | 3.013 | 6,6% | -24,2% | 51,3% | -49,9% |
| Majadahonda | 3.006 | 8,8% | -20,4% | 42,4% | -44,1% |
| Móstoles | 1.613 | 8,5% | -39,1% | 33,9% | -54,5% |
| Parla | 1.293 | 13,9% | -49,5% | 41,2% | -64,2% |
| Pinto | 1.773 | 9,3% | -38,4% | 41,6% | -56,5% |
| Pozuelo de Alarcón | 3.065 | 3,3% | -23,2% | 37,0% | -44,0% |
| Rivas-Vaciamadrid | 1.779 | -2,8% | -34,6% | 17,9% | -44,5% |
| Rozas de Madrid, Las | 2.558 | 5,9% | -24,9% | 38,2% | -45,7% |
| San Fernando de Henares | 1.857 | 10,5% | -41,9% | 34,0% | -56,7% |
| San Sebastián de los Reyes | 2.259 | 8,3% | -32,1% | 40,6% | -51,7% |
| Torrejón de Ardoz | 1.693 | 10,6% | -39,7% | 50,8% | -60,0% |
| Tres Cantos | 2.760 | 11,3% | -16,5% | 51,7% | -45,0% |
| Valdemoro | 1.449 | 9,1% | -39,7% | 26,4% | -52,3% |
Según la estadística Tinsa del segundo trimestre de 2019, entre los 25 municipios más poblados de la Comunidad de Madrid, Getafe ha sido el que registró el mayor crecimiento en tasa interanual (un 17,1%), habiéndose recuperado un 37,5% desde mínimos y alcanzando un valor de 1.790 €/ m2. También muestra un incremento relevante Parla (13,9%), que ha experimentado subidas progresivas desde finales de 2018, junto a Coslada (13,4%) y Arganda del Rey (12,5%). Por detrás, destacan las localidades del anillo norte de la capital como Tres Cantos, que se ha encarecido un 11,3%, Majadahonda con un 8,8%; Alcobendas (8,4%) y San Sebastián de los Reyes (8,3%), superando ampliamente el crecimiento de Madrid capital, que alcanzó un 6,6%.
En el extremo opuesto, con una evolución interanual más modesta, se encuentran las localidades de Aranjuez, Alcorcón y Leganés, que con unos crecimientos del 4,7%, 6,8% y 8,7%, muestran recuperaciones desde mínimos que en ningún caso llegan al 40%.
Torrejón de Ardoz concentra la vivienda nueva del Corredor del Henares
De los 25 municipios analizados en la Comunidad de Madrid, 9 de ellos han registrado incrementos desde mínimos que superan el 40%. Por delante de Madrid capital, cuyo valor desde que tocara suelo se ha incrementado un 51,3%, solo se encuentra el municipio de Tres Cantos, que ha recuperado un 51,7% y le sigue, con un incremento superior al 50%, Torrejón de Ardoz (50,8%).
Este último municipio juega en la actualidad un papel significativo como uno de los nichos principales de construcción de vivienda nueva de la periferia de Madrid. Es la octava localidad más poblada de la Comunidad de Madrid por detrás de Móstoles, Fuenlabrada, Alcalá de Henares, Leganés, Getafe y Alcorcón y a fecha del segundo trimestre de 2019, el valor medio del m2 llegó a los 1.693 €. En los últimos 3 años el encarecimiento de este municipio ha sido de un 30%, gracias, en parte, a una serie de particularidades que la diferencian del resto del Corredor del Henares y que le han hecho cobrar un mayor protagonismo. Para empezar, es la única localidad del grupo (Alcalá, San Fernando, Coslada, etc) que ha aumentado su población en el período 2012-2017, mientras el resto la han reducido.
En segundo lugar, su ubicación, al igual que resto de los municipios del Corredor del Henares, cercana a zonas empresariales y centros de producción le confiere un atractivo residencial e industrial que explica la proliferación de viviendas y unifamiliares de nueva construcción. Desde la red técnica de Tinsa, se ha definido al municipio de Torrejón de Ardoz como una zona equilibrada entre el desarrollo industrial y el suelo residencial, donde los promotores locales han retomado de nuevo la actividad constructiva, tanto de vivienda libre como de protección. Actualmente la localidad cuenta con las zonas de expansión del Soto del Henares y Mancha Amarilla, con oferta de unifamiliares y plurifamiliares, de calidades medias-altas, que atraen a familias jóvenes con niños, que buscan zonas comunes y buenos servicios.
Por detrás de Torrejón de Ardoz, con subidas de entre un 40% y un 50%, destacan Coslada (46,6%), Alcobendas (42,9%), Majadahonda (42,4%), Pinto (41,6%), Parla (41,2%) y San Sebastián de los Reyes (40,6%).
Los municipios de Barcelona abanderan la estabilización del mercado
| Municipio | Valor €/m2 2T 2019 | Variación Interanual 2T2019 | Var. Desde máximo | Var. Desde mínimos | Var. Max-Min |
|---|---|---|---|---|---|
| Badalona | 2.087 | 9,6% | -39,1% | 46,3% | -58,4% |
| Barcelona | 3.333 | 1,6% | -25,0% | 52,1% | -50,6% |
| Castelldefels | 3.044 | 4,7% | -26,0% | 45,6% | -49,1% |
| Cerdanyola del Vallés | 2.194 | 10,8% | -34,6% | 38,0% | -52,6% |
| Cornellà de Llobregat | 2.279 | 7,4% | -40,1% | 53,2% | -60,9% |
| Esplugues de Llobregat | 2.884 | 6,5% | -31,3% | 56,8% | -56,2% |
| Gavá | 2.439 | 4,1% | -32,7% | 42,4% | -52,7% |
| Granollers | 1.748 | 11,0% | -45,1% | 39,3% | -60,6% |
| Hospitalet de Llobregat, L' | 2.322 | 6,4% | -40,4% | 67,1% | -64,3% |
| Igualada | 1.106 | 11,3% | -53,2% | 27,0% | -63,1% |
| Manresa | 1.006 | 11,2% | -58,6% | 19,3% | -65,3% |
| Mataró | 1.804 | 17,9% | -45,7% | 41,3% | -61,5% |
| Mollet del Vallés | 1.810 | 9,6% | -43,9% | 41,5% | -60,4% |
| Prat de Llobregat, El | 2.228 | 5,9% | -36,3% | 43,8% | -55,7% |
| Rubí | 1.782 | 11,1% | -42,1% | 39,4% | -58,5% |
| Sabadell | 1.644 | 5,5% | -47,9% | 45,6% | -64,2% |
| Sant Boi de Llobregat | 2.125 | 6,2% | -39,5% | 53,0% | -60,5% |
| Sant Cugat del Vallés | 3.214 | -1,3% | -25,7% | 44,5% | -48,6% |
| Sant Feliu de Llobregat | 2.501 | 5,0% | -33,3% | 59,0% | -58,0% |
| Santa Coloma de Gramenet | 1.799 | 11,5% | -48,2% | 39,2% | -62,8% |
| Terrassa | 1.619 | 11,9% | -46,9% | 48,9% | -64,4% |
| Vic | 1.148 | 7,4% | -56,2% | 20,3% | -63,6% |
| Viladecans | 2.215 | 10,4% | -36,1% | 44,3% | -55,8% |
| Vilafranca del Penedés | 1.260 | -4,5% | -55,4% | 20,3% | -63,0% |
| Vilanova i la Geltrú | 1.648 | 2,2% | -46,2% | 23,4% | -56,4% |
Barcelona ha abanderado el cambio de tendencia de precios, tras años de subidas. El incremento acumulado y constante de precios sin que las condiciones salariales hayan evolucionado al mismo ritmo y los primeros signos de contención de la demanda se apuntan desde el departamento de Servicio de Estudios de Tinsa como factores que favorecerán la consolidación de menor intensidad en incrementos de valor.
Según afirma el director del Servicio de Estudios, Rafael Gil, “una muestra de este ajuste se encuentra en el hecho de que precisamente algunos municipios que han crecido en mayor cuantía desde mínimos muestran un crecimiento interanual más estable, mientras que otras localidades más cerca de sus mínimos crecen de forma mayor”. Esto ocurre, por ejemplo, en la zona de Llobregat en la que municipios como Esplugues, Hospitalet, Sant Boi o El Prat han recuperado valores desde mínimos que oscilan entre un 53% y un 67%, mientras experimentan subidas interanuales de entre 5% y 7% en el segundo trimestre del año. Por su parte, otros municipios que muestran menores subidas desde mínimos, como Terrasa (48,9%), Viladecans (44,3%), Mataró (41,3%), Rubí (39,4%), Granollers (39,3%) o Santa Coloma, incrementan casi al doble sus valores interanuales.
Atendiendo única y exclusivamente a precio, el ranking con los valores más elevados en vivienda terminada (nueva y usada) entre los 25 municipios más poblados de la provincia de Barcelona lo lidera el área de Llobregat (Esplugues, Sant Feliú, L’Hospitalet, Cornellà y El Prat), con precios que superan los 2.200 m2, aunque, como comentábamos anteriormente, en estas localidades el crecimiento en tasa interanual oscila entre el 5% y el 7%. De esta zona, cabe destacar el papel significativo que tiene en la actualidad L’Hospitalet de Llobregat, que linda con Barcelona por el sur, es el segundo municipio más grande de Cataluña y la decimosexta ciudad más grande de España.
Compuesto por seis distritos, no solo es el municipio que más valor ha recuperado desde que tocara su mínimo poscrisis, sino que en la actualidad cuenta con una gran bolsa de suelo disponible y proyectos en marcha. Según datos de la red técnica de Tinsa, en el primer trimestre de 2019 ya había unas 10 promociones de obras nueva previstas, con 40 o 50 viviendas cada una, promovidas por grandes actores del mercado como Neinor o Vía Célere. La localidad ofrece buenas comunicaciones y ha sufrido una remodelación urbanística completa e importante, que también ha incluido la mejora de las calidades de sus viviendas.
Mataró incrementa un 17,9% su valor en tasa interanual
Si ponemos el foco en la evolución interanual del precio en el segundo trimestre, Mataró es la localidad con un comportamiento más destacado, con un encarecimiento del 17,9%, aunque aún se encuentra un 45,7% por debajo de su valor máximo. Le siguen, con valores superiores al 11%, los municipios de Terrasa (11,9%), Santa Coloma de Gramenet (11,5%), Igualada (11,3%), Manresa (11,2%), Rubí (11,1%) y Granollers (11,0%) y pisándole los talones Cerdanyola (10,8%) y Viladecans (10,4%).
Evolución desigual durante la crisis
Los precios en la provincia de Barcelona experimentaron durante la crisis un ajuste porcentual más acusado que los de municipios de la Comunidad de Madrid. Diez de las 25 localidades más pobladas de la provincia de Barcelona experimentaron caídas acusadas, superiores al 60%, desde máximos pre-crisis hasta mínimos. Así, Manresa (-65,3%), Terrasa (-64,4%), Hospitalet de Llobregat (-64,3%), Sabadell (-64,2%), Vic (-63,6%), Igualada (-63,1%), Villafraca del Penedés (-63%), Santa Coloma de Gramenet (-62,8%), Mataró (-61,5%) y Cornellà del Llobregat (-60,9%) han tenido el mayor ajuste durante la crisis. Su recuperación ha sido desigual. Por ejemplo, mientras Manresa solo ha recuperado un 19,3% desde mínimos, Vic y Villafranca del Penedés un 20,3% e Igualada un 27%; otros como Sabadell, Terrasa, Cornellá de Llobregat o Sant Boi casi han incrementado su valor entre un 45% y un 53%, aún muy lejos de Hospitalet de Llobregat, que ha recuperado más de un 67%.
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