Así evolucionaron las 5 principales capitales en el primer trimestre del año

21 abril, 2020 Vivienda

La declaración del estado de alarma el pasado 14 de marzo supuso un punto de inflexión en el desarrollo del mercado inmobiliario en nuestro país. El cese de buena parte de la actividad económica ha hecho tambalear los cimientos del mercado laboral, el poder adquisitivo de los ciudadanos y la confianza de los consumidores. A la espera de saber la duración de esta situación, que será determinante en la velocidad de recuperación, en el blog de Tinsa te contamos cuál era la situación inmediatamente anterior al estallido de la crisis en las 5 principales capitales, a partir de la información reflejada en la estadística IMIE Mercados Locales del primer trimestre del año, que revela crecimientos de precio menos significativos que los registrados meses atrás.

Hasta 43 capitales españolas han mostrado en el primer trimestre de 2020 un precio superior al de un año antes, registrándose los crecimientos interanuales más significativos en Girona (+14%), Logroño (+12,8%) y Pamplona (+12,7%). Les siguen dos de las grandes capitales: Zaragoza y Valencia, que anotaron ambas un incremento del 8,9%, muy por encima de las cifras de Sevilla (+5,4%) y Madrid (+2,3%). En Barcelona, el precio medio se redujo un 1,6% en tasa interanual y acumula tres trimestres consecutivos de descenso.

Zaragoza, la más dinámica de las cinco grandes capitales en el último año

Con una subida superior al 8% en el último año, y del 4% respecto al trimestre anterior, este recorrido al alza responde, en opinión de Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, “a que es una de las grandes ciudades de España donde más tarde se empezaron a constatar variaciones significativas de precios, por lo que, en estos últimos meses todavía ha habido margen para incrementos puntuales”.

Zaragoza marcó su mínimo en el primer trimestre de 2011, con 1.167 €/m2, y desde entonces el precio se ha incrementado en torno a un 24%, hasta 1.448 €/m2. Se trata, en cualquier caso, de una evolución que ya estos primeros meses del año tendía a la moderación que caracteriza el conjunto del territorio nacional.

Los distritos que han experimentado un mayor crecimiento de precios en el último año, Torrero-La Paz y Las Fuentes, se ubican en la periferia sur de la ciudad. Con una tasa de rentabilidad bruta del alquiler del 5,7%, el precio en Torrero-La Paz se situó en 1.393 €/m2 en el primer trimestre, por encima de los 1.184 €/m2 de Las Fuentes, donde la rentabilidad bruta del alquiler se sitúa en el 5,2%. Otros distritos con crecimientos importantes de precio en el último año fueron Delicias (9,6%) y Oliver Valdefierro (9,2%), a los que siguen los distritos Centro (7,4%) y Universidad (7,2%).

Distrito€/m2% InteranualRentabilidad
Casco Antiguo1.538-0,1%4,5
Centro2.0247,4%4,3
Delicias1.2789,6%5,3
Universidad1.8397,2%4,3
San José1.3995,2%4,8
Las Fuentes1.18413,8%5,2
La Almozara1.349-1,8%5,0
Oliver - Valdefierro1.4339,2%4,2
Torrero - La Paz1.39331,1%5,7
Margen Izquierda1.4941,6%4,4
Barrios Rurales Norte1.096-0,9%4,0
Barrios Rurales Oeste9415,9%N.D.

La ciudad de Valencia destaca frente a la moderación de la Comunidad

Con el mismo crecimiento en tasa interanual que Zaragoza, y algo más moderado que ésta en tasa intertrimestral, un 3,1%, la capital valenciana se sigue mostrando más dinámica que el conjunto de su provincia, con diferencia respecto al resto de capitales y provincias de la Comunidad. Mientras que la provincia de Valencia se encareció un 3,4% interanual en primer trimestre, la de Castellón lo hizo un 3,1% y la de Alicante registró un descenso del 0,7% interanual. En la región valenciana en su conjunto, el precio medio aumentó un 2% en el último año, frente al 8,9% de la capital valenciana (1.515 €/m2).

En el último trimestre previo al impacto del COVID-19, todos los distritos de la ciudad de Valencia registraron subidas, salvo Quatre Carreres, cuyo precio descendió un 5,7% en este primer trimestre de 2020.

Los mayores incrementos en tasa interanual se localizaron en Poblats Maritims, con una subida del 19,9%, seguido por Poblados del Oeste (19,4%), Patraix (16,3%), Benicalap (16,2%), Camins al Grau (11,6%) y Rascanya (11,5%). En comparación con el trimestre anterior, los distritos de L’Eixample, Extramurs, Quatre Carreres y Poblats Maritims registraron descensos de precios.

La rentabilidad bruta del alquiler en la capital fue de un 4,5% de media, con porcentajes mayores en distritos de la periferia. Patraix, Jesús, Benimaclet y Benicalap superan el 5% de rentabilidad, mientras que las zonas más céntricas no alcanzan el 4%, con la excepción de Ciutat Vella (4,2%).

Distrito€/m2% InteranualRentabilidad
Ciutat Vella2.3501,7%4,2
L'Eixample2.3273,6%3,9
Extramurs1.8021,8%3,8
Campanar1.7236,1%4,6
La Saïdia1.4437,9%4,6
El Pla del Real2.1342,4%3,9
L' Olivereta1.1432,2%5,0
Patraix1.43616,3%5,1
Jesús1.1415,9%5,3
Quatre Carreres1.362-5,7%4,5
Poblats Marítims1.49119,9%4,3
Camins al Grau1.79111,6%4,5
Algirós1.6113,7%4,5
Benimaclet1.5816,4%5,1
Rascanya1.26311,5%4,5
Benicalap1.34716,2%5,1
Poblados del Norte1.1261,6%ND
Poblados del Oeste1.03819,4%ND
Poblados del Sur1.1881,8%4,5

Sevilla supera en crecimiento a Madrid y Barcelona

Sevilla registró en el primer trimestre del año la tercera mayor subida interanual entre las cinco mayores capitales del país, por detrás de Valencia y Zaragoza: un 5,2%, hasta los 1.741 €/m2. Sin embargo, en comparación con el trimestre anterior, el precio registró un descenso del 2,4%, lo que apunta a una estabilización en la evolución de sus precios. La rentabilidad bruta media del alquiler en la ciudad se mantiene en línea con la de otras grandes capitales: el 4,5%.

De los 11 distritos de la ciudad, seis registraron subidas interanuales superiores al 10%: Triana (10,3%), Cerro-Amate (10,5%), Los Remedios (11%), Nervión (13%), Norte (16%) y San Pablo-Santa Justa (17,7%). También muestran subidas relevantes, superiores al 5%, Sur (7%) y Macarena (5,7%).

Respecto al trimestre anterior, los mayores incrementos de precio se localizaron en Macarena, Sur y Palmera-Bellavista, con subidas intertrimestrales del 4,2%, del 3,9% y del 2,6%, respectivamente. Por el contrario, Este-Torreblanca, Los Remedios y Casco Antiguo registraron descensos de precios en comparación con el trimestre anterior.

Distrito€/m2% InteranualRentabilidad
Casco Antiguo2.6743,1%3,8
Macarena1.4665,7%4,6
Nervión2.45013,0%4,1
Cerro - Amate1.09010,5%4,7
Sur1.8917,0%4,8
Triana2.31210,3%4,3
Norte1.21816,0%4,8
San Pablo - Santa Justa1.97717,7%4,1
Este - Alcosa - Torreblanca1.3290,5%5,1
Bellavista - La Palmera1.6611,7%4,4
Los Remedios2.48011,0%N.D.

Madrid mantiene el crecimiento, mientras Barcelona se estanca

Madrid y Barcelona destacaron en los inicios de la recuperación como los principales mercados tractores y siguen situándose como las ciudades más caras para vivir, por detrás de San Sebastián, con valores medios de vivienda nueva y usada de 3.033 €/m2 y de 3.335 €/m2, respectivamente. Ambas capitales acumulan una revalorización desde sus respectivos mínimos en el entorno del 52%, pero hace ya algunos trimestres que estos dos mercados se mueven a velocidades diferentes.

En la capital española, el precio de la vivienda ha mantenido una cierta tendencia al alza, con un incremento interanual del 2,3%, hasta alcanzar los 3.033 €/m2, muy en línea con la evolución de la media en España, que alcanzó un 2,5%.

El crecimiento del precio en sus distritos se ha moderado con respecto al registrado hace un año y ninguno de ellos alcanza el 8% de incremento interanual, ni siquiera en localizaciones de la periferia. Puente de Vallecas, con una subida del 7,9% respecto al primer trimestre de 2019 y Arganzuela, con un 7,7%, son los barrios con mayores incrementos en tasa interanual, seguidos por Usera (7,5%), Retiro (6,2%), Centro y Villaverde (ambos con un 5,8%), Latina (5,4%), Carabanchel (5,3%) y Barajas con un 5%.

La evolución más a corto plazo muestra un estancamiento, con un tímido crecimiento del 0,4% del precio medio en la ciudad de Madrid respecto al trimestre anterior (el cuarto de 2019). El valor de la vivienda nueva y usada cayó respecto al trimestre anterior en Moncloa (-4,4%), Vicálvaro (-2,9%), Retiro (-2,6%) y Barrio de Salamanca (-2,1%). Los distritos de la periferia (Usera, San Blas, Puente de Vallecas) mantuvieron aumentos de precio entre el 2% y el 5% respecto al trimestre anterior.

En estas zonas más alejadas del centro es donde se localizan las mayores rentabilidades brutas del alquiler: Villaverde (6%), Puente de Vallecas (5,8%) y San Blas (5,3%).

Distrito€/m2% InteranualRentabilidad
Centro4.6815,8%4,2
Arganzuela4.0377,7%3,8
Retiro4.1116,2%3,5
Salamanca4.828-2,0%4,0
Chamartín4.3850,3%3,6
Tetuán3.382-0,3%4,5
Chamberí4.8391,2%4,1
Fuencarral - El Pardo3.3184,0%4,0
Moncloa - Aravaca3.483-4,1%3,9
Latina2.2465,4%4,7
Carabanchel2.0915,3%5,2
Usera2.0137,5%4,8
Puente de Vallecas1.8627,9%5,8
Moratalaz2.4493,1%4,5
Ciudad Lineal2.822-0,5%4,5
Hortaleza3.1852,7%3,6
Villaverde1.7315,8%6,0
Villa de Vallecas2.2964,1%4,3
Vicálvaro2.1973,2%4,9
San Blas2.3961,3%5,3
Barajas3.0735,0%3,7

Por su parte, Barcelona hace ya algunos trimestres que frenó el crecimiento de precios. Con este primer trimestre de 2020 suman tres los trimestres con caída interanual en el precio medio de la vivienda nueva y usada, tras el -1% en el tercer trimestre de 2019 y el -0,8% en el cuarto. Respecto al trimestre anterior, el valor se redujo un 0,5%.

En el primer trimestre del año se registraron descensos interanuales en los mismos barrios que en el último trimestre de 2019 (Ciutat Vella, Eixample, Gràcia, Nou Barris, Sant Andreu y Sant Martí), mostrando el resto incrementos reducidos, a excepción de Les Corts, donde se registró un incremento del precio medio por encima del 10% respecto al primer trimestre de 2019. Solo en Les Corts, Sarrià-Sant Gervasi y Horta Guinardó se encareció la vivienda respecto al trimestre inmediatamente anterior.

La rentabilidad bruta del alquiler en la ciudad se sitúa en un 4% de media, por debajo del 4,5% que alcanzan el resto de grandes capitales. Las mayores tasas se localizan en Ciutat Vella (4,5%), Nou Barris (4,45) y Sant Andreu (4,3%).

Distrito€/m2% InteranualRentabilidad
Ciutat Vella3.688-3,8%4,5
L'Eixample4.020-7,9%3,7
Sants - Montjuïc3.2391,2%4,2
Les Corts4.46311,8%3,6
Sarriá-Sant Gervasi4.8542,1%3,7
Gràcia3.862-4,2%3,7
Horta Guinardó2.9793,3%4,2
Nou Barris2.345-3,0%4,4
Sant Andreu2.851-2,5%4,3
Sant Martí3.208-3,9%3,9

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