En 2021 se iniciaron 16.400 viviendas más de las que se terminaron
Hoy vamos a analizar desde Tinsa el dinamismo del mercado a través de los datos de viviendas iniciadas y terminadas. La diferencia entre las viviendas iniciadas y las viviendas finalizadas permite identificar periodos de contracción y expansión de la oferta. Ese desacople entre la oferta y la demanda tiene y ha tenido históricamente un impacto en los precios en un sentido o en otro según la situación sea de exceso o defecto. Llevamos varios meses hablando de que la falta de oferta es uno de los factores detrás de la inflación de precios. Pues bien, lo que nos dicen los datos del Ministerio de Transporte es que desde 2015, con la excepción de 2020, hemos entrado en una fase del ciclo ascendente en términos de actividad. En 2021, se iniciaron 16.400 viviendas más de las que se terminaron. Recuperación… pero a medio gas.
Esto quiere decir que continúa existiendo una demanda y que la actividad constructora está experimentando expansión inferior a esa demanda. Las 16.400 unidades en que las viviendas iniciadas superaron a las terminadas suponen regresar al nivel de los años 2015-2016, cuando el mercado comenzaba a dar señales de reactivación tras la crisis financiera. El dato de 2021 denota mayor actividad que el anómalo 2020, cuando las viviendas terminadas superaron en 1.600 las que se iniciaron, ya que la actividad constructora continuó, pero la incertidumbre paralizó el inicio de nuevos proyectos.
Vemos, por tanto, que en 2021 la actividad se recuperó, pero lo hizo a un menor ritmo que en el lustro anterior a la pandemia. En los años 2016-2019 se iniciaron entre 21.600 y 32.000 viviendas más al año de las que se terminaron, lo que identifica un periodo claramente expansivo. En el último ejercicio de ese periodo, en 2019, se empezó a apreciar ya un cierto freno.
Pero si ampliamos el marco, estos últimos años el mercado ha estado más equilibrado, más acoplado, que lo que ocurrió los años que antecedieron al boom inmobiliario. En el periodo 1998-2005, llegaron a iniciarse 156.000 viviendas más que las que se terminaban, lo que apuntaba al inicio de una escalada… hasta que llegó el freno.
El periodo más extremo de desacople entre iniciadas y terminadas de la serie histórica que engloba los últimos 30 años se localiza entre los años 2008-2010 cuando las viviendas finalizadas llegaron a superar en 325.000 a las iniciadas. Este escenario era el resultado de una fortísima y repentina contracción de la oferta frente a una inercia de viviendas aún por terminar muy elevada también. Ese producto en curso pendiente de acabarse fue el que acabó engrosando el famoso stock de vivienda de la crisis en un contexto de demanda en mínimos.
En lo referente a los datos de viviendas iniciadas y terminadas creo que, en cualquier caso, es interesante apuntar que la estadística del Mitma no es un registro objetivo de actividad. Las cifras son estimaciones. A partir de los datos de visados de obra nueva, se estima cuántas de esas licencias salen realmente adelante e inician la construcción. Sobre ese escenario se aplica el desfase temporal propio del plazo medio de construcción, unos 2 años, y unos coeficientes correctores de mayor o menor intensidad que se ajusta según la situación del mercado.
Por terminar, vemos que los datos de viviendas iniciadas del último año sugieren un freno en el empuje de construcción, aunque la demanda sigue empujando, con mayor volumen de viviendas iniciadas que de terminadas, aunque con un nivel de desacople moderado, esas 16.400 unidades más. Tras un último ciclo inmobiliario caracterizado por una oferta de obra nueva limitada, la evolución del volumen de nuevas viviendas construidas será determinante en las futuras variaciones de precio, tanto de obra nueva como de usada.
Escucha aquí la intervención completa sobre este tema de nuestra directora de Marketing y Comunicación, Susana de la Riva, en Capital Radio.