¿Puedo vender el 50% de mi casa a mi exmarido/exmujer?
Esta es una situación habitual cuando un matrimonio se separa o divorcia. Uno de los cónyuges decide quedarse con la propiedad de la totalidad de la vivienda que, hasta entonces tienen en común, bien porqué esté en condominio (propietarios cada cónyuge de una cuota del 50%) o porque forme parte de la sociedad legal de gananciales.
En estos casos, no se trata solamente de llegar a un acuerdo en el precio de compraventa, sino que el banco también debe bendecir la operación, algo que entraña, en ocasiones, más dificultades y puede dar al traste con la posibilidad de comprar la mitad de la casa. Nos explicamos:
La hipoteca sigue vinculando a ambos titulares
Aunque tú compres su cuota/parte de la vivienda, ante los ojos del banco ambos seguís siendo responsables de la hipoteca que en su momento firmasteis juntos. Es decir, si tu expareja te vende su 50%, pero no se modifica el préstamo, la entidad financiera puede seguir reclamándole el pago en caso de impago, porque legalmente sigue siendo deudor (independientemente de la responsabilidad real sobre la vivienda).
Novación de la hipoteca
Para que tú te quedes con el 100% de la casa y asumas toda la hipoteca, necesitas hacer una novación hipotecaria, que es una modificación del contrato. En este proceso pueden suceder varias cosas:
- El banco puede aceptarlo si ve que tú tienes suficiente solvencia para afrontar de forma individual el pago de las cuotas.
- Aceptarlo, pero con condiciones. Dado que ya no habría dos nóminas o dos ingresos garantizando el pago, la entidad podrías exigir garantías adicionales o modificar el diferencial, encareciendo el préstamo.
- Puede denegarlo si considera que tu nivel de ingresos o estabilidad no son suficientes para asumir el préstamo completo.
Comprar sin novar la hipoteca
Es legalmente posible comprar el 50% de tu expareja y seguir ambos como cotitulares del préstamo, pero esto implica riesgos:
- Él ya no tendría derechos sobre la vivienda, pero sí obligaciones sobre la deuda.
- En caso de impago, el banco podría reclamarle el 100% de la deuda, aunque ya no sea propietario.
Por tanto, si quieres comprar la mitad de tu casa a tu expareja, conviene que vayas antes de firmar la compraventa al banco para negociar una novación y, posteriormente, validar la operación ante notario e inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
¿Puedo vender la mitad de mi casa a mi pareja?
Vender la mitad de una casa a la pareja también es factible tanto si la vivienda está libre de cargas como si tiene hipoteca. Veamos las opciones:
Compraventa del 50%
Por ejemplo, cuando una pareja decide convivir en la casa de la que uno es propietario. En este caso, el propietario vende la mitad, formalizando la operación mediante un contrato de compraventa ante notario.
El comprador debe abonar el precio acordado y asumir los gastos (notaría y registro) y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, entre el 4% y el 10%); el vendedor, por su parte, debe tributar en el IRPF la ganancia patrimonial (19%-28% en función de la cuantía) y la plusvalía municipal, cuya tasa varía según el Ayuntamiento.
Es recomendable realizar una tasación del inmueble para fijar un precio justo, acorde con el valor de mercado.
Si la casa está hipotecada…
Ahora bien, como ya se ha indicado en el caso de rupturas matrimoniales, si la vivienda tiene hipoteca, es imprescindible contar con el consentimiento del banco pues se va a producir una novación, es decir, cambios de las condiciones del préstamo ya existente.
¿Puedo vender la mitad de mi casa a mi hijo?
Vender la mitad de una vivienda a un hijo también es legal, pero también conlleva implicaciones fiscales a tener en cuenta si no queremos tener reclamaciones por parte de Hacienda. Requisitos y pasos:
Tasación
La venta debe hacerse a precio de mercado, no a un precio simbólico, ya que vender por debajo del valor real puede considerarse una donación encubierta y conllevar sanciones fiscales además de repercusiones civiles (nulidad de la compraventa), lo que generaría la obligación de tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que en algunas comunidades autónomas es más elevado que el ITP. Por tanto, se debe hacer una tasación de la vivienda para obtener el valor de mercado actual.
Impuestos
Tu hijo, como comprador, pagará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP); tú, como vendedor, deberás declarar la ganancia patrimonial en el IRPF y abonar la plusvalía municipal si corresponde.
Formalización
Como en los anteriores supuestos, la operación debe realizarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Vivienda hipotecada
Nuevamente, si la vivienda está hipotecada y tu hijo va a hacerse responsable de la mitad, debéis pasar antes por el banco y negociar las condiciones de la nueva hipoteca.
Nuda propiedad
Si lo que buscas es que tu hijo tenga la propiedad, pero tú seguir viviendo en la casa, puedes vender la nuda propiedad y reservarte el usufructo vitalicio.
