Cuando nos adentramos en el mercado de vivienda protegida (VPO) nos encontramos con un concepto clave, que nos dará mucha información acerca del inmueble en el que estemos interesados: el valor máximo legal. Este concepto no sólo establece un valor máximo que funciona como referencia, sino que tiene otras implicaciones a la hora de, por ejemplo, hacer una tasación de una VPO. En este artículo te contamos todo lo que debes saber.
Valor máximo legal: qué es
El valor máximo legal es el precio máximo al que se puede vender o alquilar una vivienda sujeta a protección pública, como las Viviendas de Protección Oficial (VPO), durante el periodo en que dicha protección está vigente. Este límite es fijado por la Administración pública a través de la normativa específica aplicable en cada caso y puede variar en función de factores como:
- El tipo y duración de la protección.
- La fecha de calificación de la vivienda.
- La superficie útil de la vivienda y sus anejos.
Como su nombre indica, el valor máximo legal es una referencia que actúa como tope a la hora de fijar el valor de un inmueble. Ello no implica que su valor sea necesariamente ése, como mucha gente interpreta; un inmueble puede tener un valor de mercado X, pero en caso de tratarse de una vivienda de protección oficial, ese valor vendrá limitado por su régimen de protección de manera que siempre será igual o menor al que estipule el valor máximo legal aplicable.
Del mismo modo, puede darse el caso en el que el valor máximo legal sea superior al valor de mercado del inmueble y será el mercado el que marque el tope de su valor, quedando por debajo del máximo legal; aunque legalmente se pueda vender por un precio superior, ningún comprador pagaría el valor máximo legal cuando en el mercado libre las viviendas se están vendiendo por debajo de ese valor.
¿Cómo se calcula el valor máximo legal?
El valor máximo legal se determina multiplicando la superficie útil de la vivienda por el módulo de protección correspondiente a la zona donde se ubica el inmueble. Cada comunidad autónoma establece sus propios módulos y zonas, por lo que el importe puede variar según el lugar y la superficie de la vivienda y anejos.
Esto quiere decir que, en caso de querer vender una vivienda de protección oficial de segunda mano que todavía esté en periodo de protección, el precio máximo legal estará determinado por lo que haya fijado la Administración.
¿Cómo se calcula el valor máximo legal?
El objetivo del valor máximo legal es garantizar que las viviendas protegidas permanezcan accesibles para las personas a las que están destinadas, limitando el precio de venta o alquiler y evitando que se especule con este tipo de inmuebles.
Por ejemplo, si una vivienda protegida tiene una superficie útil de 80 m² y el módulo de protección de su zona es de 2.000 €/m², el valor máximo legal de venta sería:
80m2×2.000 €/m2=160.000€
Es decir que, durante el periodo de protección, la vivienda no podrá venderse legalmente por encima de ese precio. Estos módulos se actualizan periódicamente dependiendo de cada Comunidad Autónoma. Esta actualización no siempre es al alza sino que va a depender de la evolución del mercado libre.
El concepto de valor máximo legal sólo es aplicable durante el periodo de protección de una vivienda; es decir, pasado dicho periodo el valor máximo dejaría de tener efecto y el inmueble pasaría a operar en el mercado ordinario sin ninguna afectación a su valor.
En algunas comunidades, las viviendas de protección oficial lo son con carácter permanente, de manera que, según la normativa vigente, no tienen periodo de calificación y son de protección oficial de manera permanente.
¿Cuándo se puede vender una vivienda de protección oficial?
Una vivienda de protección oficial, salvo las excepciones de protección permanente como la que existe en el País Vasco, cuenta con un periodo mínimo de protección desde la adquisición, que suele ser entre 10 y 30 años. Durante ese período un inmueble sólo puede venderse bajo ciertas condiciones.
En la mayoría de los casos, tras finalizar ese plazo, la vivienda puede descalificarse y venderse a precio libre, salvo que la normativa autonómica disponga protecciones adicionales. Hay que tener en cuenta, además, que la Ley de Vivienda aprobada en 2023 amplió en muchos supuestos el período de protección a 30 años, por lo que es recomendable estudiar cada caso en particular.
Es posible vender una VPO antes de que finalice el periodo de protección, pero se han de cumplir ciertas condiciones, entre las que cabe destacar:
- Solicitar autorización a la administración autonómica competente.
- Vender al precio máximo legal fijado por la administración, nunca a precio libre.
- En la mayoría de los casos es obligatorio devolver las ayudas públicas recibidas para la compra, incluso si eres el segundo propietario. De todos modos, los detalles de cada inmueble dependen de factores como la comunidad autónoma en donde se encuentre, el plan de vivienda al que se acoja y otros supuestos específicos considerados en cada comunidad autónoma que requieren un estudio caso por caso.
- El comprador debe cumplir los requisitos de acceso a vivienda protegida (no superar ciertos ingresos, no ser titular de otra vivienda, destinarla a residencia habitual, etc.).
- La administración tiene derecho de tanteo y retracto, es decir, preferencia de compra sobre cualquier otro interesado.
Además de cumplir todos estos requisitos, a la hora de vender una VPO, esté o no en período de protección, siempre es recomendable realizar una tasación a fin de contar con toda la información posible sobre el inmueble. Tasar una vivienda de protección oficial te permitirá conocer el valor máximo legal y el valor de mercado libre, así como conocer la situación del inmueble, el periodo de protección y cualquier otra información que afecte a la propiedad y las operaciones en que se encuentre inmersa.
Tasación de vivienda de protección oficial: ¿por qué hacerla?
Como decíamos, la tasación de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) es un proceso recomendable en muchas situaciones, pero además resulta obligatorio en varias situaciones clave, principalmente por las siguientes razones:
- Determinar el valor máximo legal de venta o alquiler. La tasación es imprescindible para calcular el precio máximo al que puede venderse o alquilarse una VPO durante el periodo de protección. Este valor está regulado por la administración y depende de factores como la superficie útil y el módulo de protección de la zona.
- Cumplimiento legal en operaciones de compraventa. Antes de vender una VPO, es obligatorio certificar que el precio de la operación no supera el valor máximo legal establecido. La tasación garantiza que la transacción se ajusta a la normativa y protege tanto al comprador como al vendedor frente a sanciones administrativas.
- Solicitud de hipoteca o financiación. Las entidades financieras exigen una tasación homologada para conceder un préstamo hipotecario sobre una VPO. En estos casos, la tasación debe reflejar el menor valor entre el valor máximo legal y el valor de mercado, para evitar sobrevaloraciones y riesgos para el banco.
- Procesos legales y administrativos. La tasación también es necesaria en situaciones como herencias, divorcios, adjudicaciones, revisiones catastrales, embargos, o para justificar el valor ante la administración en caso de descalificación o cambio de régimen de la vivienda.
- Comparación con el mercado libre. Aunque la VPO tiene un precio máximo regulado, la tasación también compara este valor con el de mercado para certificar cuál es el menor y fijar ese como referencia en cualquier operación.
En resumen, la tasación de VPO es fundamental para garantizar el cumplimiento de la normativa, proteger los derechos de las partes implicadas y asegurar que las operaciones se realizan dentro de los límites legales establecidos por la Administración.
