La tasa de esfuerzo teórico de compra alcanza el 53,1% en Palma de Mallorca
Detrás de todo lo que se ha hablado las últimas semanas a colación de la nueva Ley de Vivienda, aprobada el pasado 17 de mayo por el Senado, subyace un tema principal: cómo favorecer que la población pueda acceder a una vivienda. Desde el lado de la propiedad, la referencia de la mayor o menor dificultad de acceso viene dada por la ratio de esfuerzo teórico anual. Un dato que analizamos cada trimestre en Tinsa y que calcula qué porcentaje de la renta disponible por hogar hay que destinar para pagar el primer año de una hipoteca firmada en este momento que cubre el 80% del valor de una vivienda media. Hoy ponemos el foco en qué dicen los datos de esfuerzo de compra en las principales capitales españolas.
Este dato relaciona, por tanto, renta de los hogares, el valor medio de la vivienda y el coste financiero desde la perspectiva del comprador de primera vivienda, que necesita normalmente una mayor cobertura de financiación (ese 80% del valor) frente a los compradores de vivienda de reposición, que, al contar con ingresos de la venta de la vivienda anterior, normalmente pueden aportar más recursos propios y no necesitan financiar hasta el 80% del valor para afrontar la compra.
Como punto de partida, podemos afirmar que el esfuerzo de los hogares se ha incrementado, especialmente en los colectivos más vulnerables, debido no solo al incremento del coste de la financiación, sino también a la erosión del poder adquisitivo frente a la inflación. Aun así, el esfuerzo nacional medio se mantiene en niveles razonables por debajo del 35%. Concretamente, el esfuerzo teórico medio en España está en el 31,2%, según los datos de Tinsa.
Visto así, no parece que la situación sea alarmante. Pero, si se desciende el análisis al nivel de las ciudades principales, empezamos a identificar dónde están los problemas. Tres capitales de provincia mostraban en el primer trimestre del año una ratio de esfuerzo teórico anual superior al 45%. Si el límite de la accesibilidad razonable lo ponemos en el 35%, el de accesibilidad crítica estaría en el 45%. Pues bien, Palma de Mallorca sería en este momento la ciudad más tensionada en términos de accesibilidad con una ratio del 53,1 %. Es decir, los habitantes de Palma deben destinar más de la mitad de su sueldo para pagar el primer año de una hipoteca que cubra el 80% del valor de una vivienda media en la ciudad.
Después de Palma, las capitales con mayor ratio de esfuerzo teórico anual serían Barcelona (47,4%) y Pamplona (45,6%), seguidas de Madrid (44,2%) y Málaga 42%. Completan el grupo de capitales donde el nivel de esfuerzo teórico supera el 35% considerado razonable Cádiz (casi 42%) y Sevilla (36,8%). Exceptuando el caso de Pamplona, se trata en todos los casos de grandes capitales o enclaves con un marcado carácter turístico. Entre las grandes ciudades, la excepción es Zaragoza, que ya es la cuarta capital española por población: su ratio de esfuerzo está por debajo de la media española: 28,4%.
El componente de comprador extranjero que caracteriza a los enclaves vacacionales tiene un peso relevante en la tensión del esfuerzo: en ellos suele existir un mercado de alto standing y valores elevados, desacoplado con el nivel de renta media del habitante local. Por eso, en las zonas turísticas el esfuerzo medio en la provincia, que recoge las poblaciones costeras, es superior al de su capital. Es el caso de Islas Baleares, donde el esfuerzo medio es del 58,5%, y también de Málaga, Girona, Alicante, Tenerife o Gran Canaria. Sin embargo, las ciudades de Madrid, Barcelona, Sevilla o Zaragoza tienen una ratio de esfuerzo superior a la de sus respectivas provincias.
Y si nos vamos al extremo contrario, ¿cuáles son las capitales donde existe un menor problema de accesibilidad, según los datos? Lleida es la capital con menor tasa de esfuerzo teórico anual (18,7% vs 31% de la media española), seguida en la parte baja de la tabla por Vitoria, Soria, Castellón de la Plana y Oviedo, en el entorno del 20-22% de esfuerzo. Hasta un total de 15 capitales de provincia tienen una tasa de esfuerzo inferior al 25% (recordemos que el límite de accesibilidad razonable estaría en el 35%).
Así lo explicó nuestra directora de Comunicación, Susana de la Riva, en el programa Inversión Inmobiliaria de Capital Radio el pasado 18 de mayo.