Descubre qué es el seguro decenal, cuándo es obligatorio, su precio y cómo afecta a la venta de viviendas y obras terminadas con esta “guía completa para propietarios y compradores”.
El seguro decenal es una de las garantías más importantes en el sector inmobiliario residencial. Esta póliza protege a compradores y propietarios frente a daños estructurales que puedan aparecer en una vivienda de obra nueva durante los diez años posteriores a su finalización.
Sin embargo, su carácter obligatorio genera dudas. En este artículo resolvemos las dudas más frecuentes que aparecen en tasaciones, trámites hipotecarios y operaciones de compraventa, especialmente para quienes necesitan conocer si el seguro decenal les afecta, cuánto cuesta o qué sucede con viviendas unifamiliares.
¿Qué es el seguro decenal?
El seguro decenal es una póliza que protege durante 10 años posteriores a la finalización de una vivienda de obra nueva de los daños materiales graves que sufra el inmueble debido a vicios ocultos o defectos de la construcción y que afecten a elementos estructurales como cimientos, forjados, pilares, muros de carga y vigas.
Cualquier cambio o modificación en la estructura realizada con posterioridad quedaría fuera de la póliza inicialmente contratada y, salvo que se contrate de forma adicional, no es un seguro que cubra defectos menores de acabado, desperfectos estéticos, daños causados por el paso del tiempo o reformas posteriores.
Por eso, al realizar una tasación o al solicitar una hipoteca, es habitual que se solicite copia de la póliza de seguro decenal.
Esta cobertura está regulada por la Ley 38/1999 de Ordenamiento de la Edificación (LOE). Su objetivo principal es servir de garantía al comprador contra fallos graves que comprometan la estabilidad y seguridad del inmueble.
Seguro decenal obligatorio: ¿cuándo es necesario contratarlo?
El seguro decenal es obligatorio para edificaciones destinadas a uso residencial, cualquier vivienda nueva que se construya para su venta debe contar con esta póliza.
Es indispensable para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Sin esta inscripción, el promotor no puede obtener financiación hipotecaria ni comercializar las viviendas legalmente.
La obligatoriedad se aplica en los siguientes casos:
- Edificios residenciales: promociones inmobiliarias, tanto bloques de viviendas como viviendas unifamiliares para venta.
- Cuando un autopromotor decide vender su vivienda antes de que transcurran diez años desde la obtención de la licencia de primera ocupación.
¿Se puede vender una casa sin seguro decenal?
Esta es una de las dudas más frecuentes y, tal y como se ha indicado, no se puede vender legalmente una vivienda de nueva construcción sin seguro decenal durante los primeros diez años desde su finalización. El seguro decenal es un requisito indispensable para poder inscribir la propiedad y formalizar la compraventa de obra nueva.
Sin embargo, existe una excepción: si el autopromotor vende la vivienda antes de los diez años, deberá contratar el seguro decenal obligatorio para poder inscribir la propiedad y formalizar la compraventa, salvo que el comprador renuncie expresamente a la existencia de dicho seguro.
Esta renuncia debe hacerse ante notario y supone que el comprador asume el riesgo de posibles defectos estructurales.
Seguro decenal para obra terminada
Lo habitual es que el seguro decenal de obra terminada se contrate por los promotores antes del inicio de la obra para que la aseguradora pueda ir verificando la construcción. Es posible contratarlo una vez finalizada, pero es más caro, pues exige una inspección técnica exhaustiva de la edificación ya construida que se recoge en el informe de Organismo de Control Técnico (OCT).
Seguro decenal para vivienda unifamiliar
Aquí es donde también hay preguntas frecuentes. Si una persona construye una vivienda unifamiliar (autopromoción) para residir en ella y no tiene intención de venderla, no está obligado a contratar el seguro decenal de daños a la edificación.
Ahora bien, si como se ha dicho anteriormente, el autopromotor vende antes de los diez años, deberá contratar el seguro por el tiempo restante o conseguir que el comprador renuncie expresamente a él.
Por tanto, aunque no sea obligatorio inicialmente para el autopromotor de vivienda unifamiliar, es altamente recomendable contratarlo si existe cualquier posibilidad de venta futura antes de los 10 años posteriores a la construcción.
Seguro decenal: precio
Por norma general, el coste se mueve en una horquilla de entre el 0,55% del valor de la construcción de un bloque de viviendas y el 1,5% del valor de la construcción de una vivienda unifamiliar. Ahora bien, si se contrata después del inicio de la construcción, el coste puede ser mayor.
Los factores que más influyen en el precio son:
- Tipo de construcción: no cuesta lo mismo una vivienda unifamiliar que un edificio de varias plantas, como se acaba de indicar.
- Características del terreno: suelos con arcillas expansivas o presencia de agua encarecen la prima
- Materiales estructurales: hormigón, madera, acero o sistemas prefabricados tienen valoraciones diferentes
- Sistema constructivo: tradicional, industrializado o innovador
- Momento de contratación: contratar al inicio de obra es más económico que hacerlo con obra terminada
- Control técnico: contar con un Organismo de Control Técnico (OCT) desde el inicio reduce el coste
Consecuencias de no contratar el seguro decenal
No contar con un seguro decenal obligatorio cuando es necesario tiene graves consecuencias:
- Imposibilidad de inscribir la obra nueva terminada en el Registro de la Propiedad
- No se puede obtener financiación hipotecaria
- No se puede vender legalmente la vivienda durante los primeros diez años
- Responsabilidad directa del promotor ante cualquier defecto estructural
- Posibles sanciones administrativas
Conclusión
El seguro decenal es una garantía fundamental que sirve de garantía tanto a compradores, como a propietarios y promotores frente a defectos estructurales graves en viviendas de obra nueva.
Aunque su coste puede parecer elevado, representa una fracción pequeña del valor total de la construcción y aporta tranquilidad y seguridad jurídica.
Recuerda que, si necesitas una tasación hipotecaria, en el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda), te solicitaremos el documento acreditativo de la expedición del seguro de daños decenal.
