¿Quién paga el IBI en una compraventa?

Quién tiene que pagar el IBI de una vivienda

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que grava la titularidad de una vivienda, local, garaje o terreno y se calcula sobre el valor catastral del inmueble.

Cada Ayuntamiento emite un recibo anual que debe abonar quien tenga la condición de propietario del inmueble, y la referencia temporal concreta es el ya mencionado 1 de enero de cada año, tal y como lo establece el artículo 63 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Esto significa que, a efectos municipales, la persona que figure como titular de la vivienda en esa fecha será quien deba responder del impuesto correspondiente a todo el ejercicio.

Por ejemplo, si una casa se vende en julio de 2026, el Ayuntamiento seguirá considerando responsable del IBI de este año a quien era propietario el 1 de enero.

Quien paga el IBI cuando se vende un piso

Aquí es donde viene la confusión habitual. La ley dice que paga el vendedor (porque era propietario el 1 de enero), pero la jurisprudencia (sentencia del Tribunal Supremo de 2016) abrió la puerta a que el importe se reparta proporcionalmente entre comprador y vendedor según el tiempo que cada uno haya sido dueño a lo largo del año.

En la práctica, hay tres escenarios posibles:

• El vendedor asume el IBI íntegro. Ocurre cuando la cuestión no se pone sobre la mesa o cuando el comprador tiene más poder de negociación.
• Se prorratea. Cada parte paga en proporción a los días que ha sido propietaria ese año. Es la opción más justa y cada vez más habitual.
• El comprador asume el IBI. Poco frecuente, pero puede pactarse si así conviene a ambas partes.

Lo importante es que quede reflejado expresamente en el contrato de compraventa o en la escritura pública. Si no se escribe, pueden surgir disputas después.

Quién paga el IBI en una venta si no se ha pactado nada

Cuando no existe ningún acuerdo entre las partes, la situación cambia. Legalmente, el Ayuntamiento seguirá reclamando el impuesto al propietario que figuraba como titular a 1 de enero. No obstante, como hemos visto, la jurisprudencia ha reconocido el derecho del vendedor a reclamar posteriormente al comprador la parte proporcional correspondiente al periodo en el que este ya disfrutó del inmueble.

Por eso resulta recomendable dejar esta cuestión resuelta por escrito antes de firmar la operación. Una simple cláusula en la escritura puede evitar conflictos posteriores y aportar seguridad tanto al comprador como al vendedor.

Cómo se prorratea el IBI entre comprador y vendedor

El prorrateo consiste en repartir el importe del impuesto en función de los días o meses durante los que cada parte ha sido propietaria de la vivienda. Aunque no existe una fórmula única obligatoria, lo habitual es realizar un reparto proporcional según la fecha de la compraventa. Para calcularlo basta con:

1. Conocer el importe anual del IBI.
2. Identificar la fecha de transmisión.
3. Repartir el impuesto según el tiempo de posesión de cada parte.

La fórmula sería:

Importe diario = IBI anual ÷ 365

Parte del vendedor = Importe diario × días desde el 1 de enero hasta la fecha de transmisión

Parte del comprador = Importe diario × días desde la transmisión hasta el 31 de diciembre

Veamos un ejemplo con tres fechas de venta distintas para que quede claro:

¿Se puede vender una casa con IBI pendiente?

Sí, una vivienda puede venderse aunque existan recibos de IBI pendientes de pago. Sin embargo, hacerlo puede generar riesgos para el comprador. Hay que recordar que este impuesto es una deuda que va asociada al inmueble.

Si el vendedor no la abona, el Ayuntamiento puede reclamarla al nuevo propietario mediante la figura de la afección real del bien al pago del tributo. Esto significa que, aunque tú no fueras el dueño cuando se generó la deuda, el inmueble responde por ella.

Antes de firmar, es recomendable solicitar al vendedor los justificantes de pago de los últimos recibos del impuesto. De esta forma se puede comprobar que no existen deudas pendientes con el Ayuntamiento.

Qué pasa si el vendedor no ha pagado el IBI antes de vender

Si en el momento de la compraventa hay recibos de Impuesto de Bienes Inmuebles impagados, lo más habitual es que se acuerde una de estas soluciones:

• Descuento del precio: el importe pendiente se resta directamente del precio de venta en el momento de la firma.
• Retención notarial: se retiene esa cantidad en el notario hasta que el vendedor acredite haber pagado.
• Declaración en escritura: el vendedor declara expresamente que asume la deuda y libera de cualquier responsabilidad al comprador.

Si no se toman estas precauciones, el vendedor podría desaparecer sin pagar y el comprador verse obligado a hacer frente a esas deudas para no perder el inmueble en un procedimiento de apremio. No es un escenario frecuente, pero ocurre.

Quién paga el IBI: el usufructuario o el nudo propietario

En los casos en que existe usufructo, como suele ocurrir en herencias o donaciones, la situación es diferente a la de una propiedad plena. La normativa establece que el obligado al pago del IBI es el usufructuario, ya que es quien tiene el derecho de uso y disfrute del inmueble. Por tanto:

• Si existe un usufructo vigente, el IBI corresponde al usufructuario.
• El nudo propietario no será el sujeto obligado mientras dure ese derecho.

IBI rústico vs. urbano: ¿hay diferencias en una compraventa?

El IBI también grava los inmuebles de naturaleza rústica, como determinadas fincas y terrenos. La principal diferencia entre el IBI rústico y el urbano está en la clasificación catastral del inmueble, en su valoración y en los tipos de gravamen que puede aplicar el ayuntamiento. La Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece rangos distintos para unos y otros.

Sin embargo, en una compraventa, las reglas sobre quién debe pagar el IBI son las mismas para un inmueble urbano y para uno rústico. El impuesto se devenga el 1 de enero de cada año y el obligado frente al ayuntamiento es quien figure como titular en esa fecha. Por tanto, si una finca rústica se vende en junio, el vendedor seguirá siendo el obligado al pago de ese ejercicio frente a la Administración.

Otra cuestión diferente es el reparto del coste entre comprador y vendedor. Las partes pueden pactar en el contrato quién asume el recibo y, si no existe un acuerdo en contrario, el vendedor que lo haya pagado puede repercutir al comprador la parte proporcional correspondiente al tiempo durante el que este haya sido propietario, de acuerdo con la doctrina fijada por el Tribunal Supremo.

Quién paga el IBI en una vivienda de obra nueva o primera transmisión

En la compra de una vivienda de obra nueva también hay que tener en cuenta el IBI, aunque la situación puede generar más dudas que en una operación de segunda mano. Que se trate de una primera transmisión no cambia la regla general del impuesto: el obligado al pago frente al ayuntamiento es quien sea titular del inmueble el 1 de enero del año correspondiente.

Así, si la promotora era propietaria de la vivienda el 1 de enero y la venta al comprador se formaliza meses después, será la promotora quien figure como obligada al pago del IBI de ese ejercicio frente al ayuntamiento. No obstante, el contrato de compraventa puede establecer cómo se distribuye económicamente este gasto entre las partes y conviene revisar sus cláusulas antes de la firma.