Cuando vendemos artículos de segunda mano, a veces se puede obtener más dinero si se vende por piezas, pero en otras ocasiones ocurre justo lo contrario: el conjunto pierde valor. Pensemos en una vajilla: si alguien se lleva solo las tazas, el resto del juego deja de tener el mismo atractivo al no estar completo.
En el ámbito inmobiliario puede ocurrir algo parecido cuando hablamos de la vinculación ob rem entre fincas. Se trata de un vínculo legal y registral que conecta dos o más fincas, de modo que pertenecen al mismo propietario y su titularidad no puede separarse. Esto significa que la finca accesoria o vinculada depende jurídicamente de la finca principal y su transmisión o gravamen se realiza conjuntamente sobre ambas fincas, sin que puedan seguir regímenes jurídicos distintos. Esto en la práctica supone que, en muchos casos, el valor de las fincas vinculadas es superior a la suma del valor de las fincas individualmente consideradas.
Ejemplos como una vivienda con garaje o trastero, inscritos como fincas independientes, y que queden vinculados a la casa, sin posibilidad de venderlos por separado; una bodega, hotel o complejo industrial que ocupa varias fincas registrales y solo tiene sentido explotarlas juntas; o reforzar una garantía hipotecaria, uniendo en una sola unidad el inmueble principal y otros anexos. Más adelante detallaremos estas situaciones, pero antes hagamos un poco de pedagogía.
Qué significa ‘ob rem’
La expresión latina ob rem significa literalmente “por razón de la cosa”. En Derecho se utiliza para describir dos situaciones diferentes:
- Obligaciones o derechos que nacen del hecho de ser propietario de un bien concreto. No derivan de un contrato personal, sino de la propia propiedad. Por ejemplo, si compras una vivienda que tiene vinculados ob rem ciertos elementos (garaje, piscina, etc.), adquieres también las obligaciones asociadas, como las cuotas de mantenimiento o los gastos de comunidad.
- Vinculación legal y registral que conecta dos o más fincas que pertenecen al mismo propietario. En este caso, las fincas quedan unidas jurídica y registralmente, de modo que no pueden venderse, hipotecarse ni transmitirse por separado.
En el ámbito inmobiliario, esta vinculación tiene que estar inscrita en el Registro de la Propiedad, y tiene efectos importantes tanto para los propietarios como para las entidades financieras o las sociedades de tasación.
Así, cuando se pretende hipotecar una pluralidad de fincas para garantizar un único préstamo, la ley hipotecaria exige distribuir su importe entre todas ellas (art. 119), lo que indudablemente puede condicionar el valor de la tasación, ya que la suma de los valores individuales puede ser inferior al valor de una única finca agrupada física o funcionalmente.
Sin embargo, si las fincas están vinculadas ob rem, esta responsabilidad hipotecaria recaería sobre el conjunto ya que no es posible la venta individual de cada una de las fincas que se hipotecan, lo que suele eliminar los condicionantes que aparecerían en un informe de tasación cuando las fincas no están unidas legalmente.
Hipoteca y vinculación ‘ob rem’
Cuando existe una hipoteca sobre una finca principal (por ejemplo, una vivienda) y esta tiene un anejo ob rem (como un trastero o una plaza de garaje), la hipoteca se extiende automáticamente a esos espacios. De este modo, los bienes forman una unidad inseparable.
Por tanto, si el propietario hipoteca la vivienda, el trastero vinculado ob rem queda incluido en la garantía hipotecaria, aunque no se mencione expresamente en el contrato. De igual modo, si se ejecuta la hipoteca, ambos bienes se subastarán juntos.
Modelo de escritura con vinculación ‘ob rem’
En las escrituras públicas de compraventa o de división horizontal, la vinculación ob rem se suele reflejar de forma explícita. Una fórmula típica podría ser: “La plaza de garaje número 3 queda vinculada ob rem a la vivienda número 20, formando con ella una unidad jurídica y registral inseparable.”
Este tipo de redacción es fundamental para que la vinculación tenga efectos registrales y no pueda deshacerse unilateralmente.
En el Registro de la Propiedad, se inscribe la vinculación de manera que cualquier consulta registral muestre que ambos bienes están unidos jurídicamente.
Propiedad vinculada
La propiedad vinculada es el resultado práctico de la vinculación ob rem.
Supone que el propietario de un bien (la finca principal) automáticamente adquiere los derechos y obligaciones del bien accesorio.
Así, no puede vender ni hipotecar uno de los bienes sin afectar al otro, y ambos deben aparecer juntos en cualquier tasación, transmisión o herencia.
Desvinculación ‘ob rem’
La desvinculación ob rem es el proceso mediante el cual se rompe la relación jurídica entre los bienes. Para que sea válida, deben cumplirse requisitos legales y registrales:
- Otorgamiento de una escritura pública donde se declare la desvinculación.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad, para que tenga efectos frente a terceros.
Una vez desvinculados, los bienes podrán transmitirse o gravarse de forma independiente.
Ejemplos de vinculaciones ‘ob rem’
Una bodega y las fincas registrales
Imaginemos una bodega que ocupa varias fincas registrales. Por ejemplo, una parcela donde se ubica la nave, otra con el apero, otra con el viñedo y otra con los accesos.
Si esas fincas se valoran por separado, su valor individual puede ser inferior al valor conjunto, ya que la actividad productiva y el uso de cada una dependen de las demás. En cambio, si se establece una vinculación ob rem entre ellas, se reconoce que forman una unidad funcional y económica, y la tasación reflejará un valor global mayor.
Por eso, en casos como este, la sociedad de tasación señala la vinculación ob rem como condicionante en su informe para advertir que el valor estimado solo tiene sentido si todas las fincas permanecen unidas. De esta forma, se evita el riesgo de disgregaciones futuras que podrían afectar al valor del conjunto o a su uso.
Garajes, trasteros y locales vinculados
Otro caso habitual se da en edificios residenciales donde los propietarios de las viviendas tienen una cuota indivisa en los garajes o trasteros comunes.
Cuando una tasadora detecta que una vivienda está vinculada ob rem a una plaza de garaje o a un trastero, lo refleja expresamente, porque esa vinculación incrementa el valor del inmueble principal. Una vivienda con plaza de garaje vinculada vale más que si ambos elementos se valoran por separado y se transmiten independientemente.Incluso en usos comerciales se da este caso.
Por ejemplo, un bar o restaurante que dispone de plazas de aparcamiento vinculadas para sus empleados o clientes verá incrementado su valor si esas plazas están legalmente vinculadas ob rem al local, ya que aportan funcionalidad.
Ventajas de la vinculación ‘ob rem’
La vinculación ob rem tiene ventajas tanto jurídicas como económicas:
Incremento del valor global del bien
Cuando varios inmuebles o elementos forman una unidad funcional, su valor conjunto suele ser mayor que la suma de sus partes por separado, tal y como se ha explicado.
Evita disgregaciones o ventas parciales
Garantiza que los bienes vinculados se mantengan unidos, evitando que un propietario o heredero pueda vender una parte por separado, lo que podría restar valor o utilidad al conjunto.
Mayor seguridad jurídica
Al quedar la vinculación inscrita en el Registro de la Propiedad, se protege frente a terceros y se clarifica la estructura de propiedad.
Mayor garantía hipotecaria
Desde el punto de vista financiero, una vinculación ob rem puede reforzar las garantías de un crédito o préstamo, ya que el bien principal y el accesorio responden conjuntamente.
Conclusión
Ya sea una bodega con fincas vinculadas, una vivienda con garaje y trastero o un local comercial con aparcamiento propio, la vinculación ob rem no solo protege la unidad económica del bien, sino que incrementa su valor y seguridad jurídica.
El concepto ob rem es esencial en el ámbito inmobiliario porque determina cómo ciertos bienes y derechos están unidos jurídicamente. Conocer estas vinculaciones es clave en operaciones de compraventa con o sin hipoteca, ya que afectan de forma positiva al valor de la propiedad y a la transmisibilidad.
