Más de dos décadas después de su entrada en vigor, la norma que regula la tasación de inmuebles, la Orden ECO/805/2003, ha sido modificada para incluir nuevas consideraciones adaptándose a la realidad del mercado actual. Estas modificaciones buscan agilizar la gestión urbanística, incorporando la validez de autorizaciones administrativas previas a la licencia de obra para la tasación, y enfatizando la inclusión de factores de sostenibilidad y medioambientales, como la eficiencia energética y los riesgos climáticos, en la valoración de inmuebles, dada su creciente influencia en el mercado.
Vamos a detallar exclusivamente las novedades que plantea la Orden ECM/599/2025 publicada el pasado 12 de junio de 2025 para su entrada en vigor dos meses después.
La modificación de la Orden ECO: ¿en qué afecta a la tasación de inmuebles?
La Orden ECO tiene como objeto establecer las reglas y procedimientos técnicos (ámbito de aplicación, principios y definiciones, comprobaciones, condicionantes y advertencias, metodología y documentación) para el cálculo del valor de inmuebles cuando la tasación se utiliza para las finalidades establecidas en ella, entre otras, la garantía hipotecaria para la concesión de una hipoteca. Por tanto, su aplicación es obligatoria cuando se solicita un préstamo para la adquisición de una vivienda o de otro tipo de inmueble.
Las modificaciones planteadas buscan mejorar la transparencia, la seguridad jurídica, la eficiencia en el proceso de tasación y la uniformidad técnica, adaptándose a las dinámicas regulatorias y a la creciente importancia de la sostenibilidad en el sector inmobiliario.
5 Novedades en la normativa de la tasación de inmuebles: Orden ECM/599/2025
Las principales novedades pasan por:
La sostenibilidad forma parte del valor del inmueble
Una de las novedades es la incorporación de un nuevo principio en la valoración, el Principio de Sostenibilidad. Es decir, el valor del inmueble puede verse afectado al alza o a la baja por el impacto de factores medioambientales, riesgos climáticos o eficiencia energética.
Esto significa que no solo se trata de reducir los niveles de contaminación y consumo energético de un inmueble, sino también de su consumo de agua, el tipo de residuos generados, la protección de la biodiversidad, la adaptación al cambio climático o riesgo de incendios o inundaciones.
También se incorporará como documentación anexada al informe de tasación la Certificado de Eficiencia Energética (CEE) siempre que esté disponible.
Nuevas autorizaciones administrativas para el inicio de la obra: más agilidad para valorar en construcción sin condicionar
Hasta ahora, para poder tasar un inmueble en construcción en la hipótesis de inmueble terminado, para las finalidades establecidas en la ECO, entre ellas fines hipotecarios, era obligatorio disponer de la correspondiente licencia de obra urbanística. Sin embargo, algunos ayuntamientos han creado nuevas figuras administrativas previas a esa licencia, como las autorizaciones administrativas para el inicio de la obra.
La ECM/599/2025 reconoce este tipo de autorizaciones como válidas para tasar, siempre que cumplan ciertos requisitos: obtener a posteriori la licencia de obra, acreditar conformidad urbanística, autorizar al menos el 60% del presupuesto de ejecución material del proyecto y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva en construcción.
¿Qué implica esto? Los promotores podrán iniciar la obra y acceder a la financiación antes, sin tener que esperar a la licencia de obra urbanística definitiva, siempre que se cumplan todos los requisitos. Para los compradores puede traducirse en más oferta disponible y menores costes en etapas tempranas del proyecto, posponiendo ciertos gastos.
Más claridad en los informes de tasación
La reciente modificación de la Orden ECO/805/2003 también introduce mejoras formales para que los informes de tasación sean más claros, completos y fáciles de entender:
- Todos los firmantes deben usar firma electrónica. Incorporar el proceso de firma electrónica también para los profesionales que realizan el informe asegurando que todos refrendan su contenido y garantizando la trazabilidad.
- Se elimina la posibilidad de contar, como documentación válida en la tasación para garantía hipotecaria, la fotocopia del libro de Registro de la Propiedad y la de la escritura de propiedad. Se requiere original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración.
- Se incorpora un índice al inicio del informe, para localizar la información con facilidad.
- Se modifica la definición de superficie útil para excluir explícitamente los espacios exteriores. Se prioriza la valoración referida a la superficie útil comprobada, requiriendo justificación si se usan superficies distintas.
- Además, los espacios que, por su uso características constructivas y funcionales, tengan valor independiente (como trasteros, garajes o locales) deberán tasarse de forma separada indicando los criterios seguidos.
Mayor transparencia en el uso de testigos y comparables en el método de comparación
A partir de ahora, al emplear el método de comparación —el más común en tasaciones inmobiliarias— se exige que:
- Se indique de dónde proceden los testigos utilizados, es decir, la fuente (portales inmobiliarios, registros, etc.).
- Se garantice la trazabilidad de las características más relevantes de cada comparable o testigo.
- Se justifique por qué se ha ponderado más o menos cada uno.
- Se explique la metodología y métricas utilizadas para la determinación de los coeficientes de homogeneización aplicados.
- Se justifique la utilización de superficie distinta de la útil comprobada.
- Se indique si la homogeneización se realiza en valor unitario (€/m2) o en valor total del inmueble.
Métodos automatizados de valoración
La Orden ECM/599/2025 incorpora un nuevo artículo sobre modelos automatizados de valoración (AVM) a los efectos del RDL 24/2021 de bonos garantizados para el caso de la actualización del valor de las garantías inmobiliarias.
Establece que deben ser para inmuebles homogéneos y en mercados activos, contando con una metodología sólida y documentada. La aplicación de este artículo será desarrollada mediante circular técnica por parte del Banco de España.
Estas actualizaciones son de aplicación desde el pasado 12 de agosto de 2025 en todas las tasaciones.
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