¿Qué es y cómo funciona una hipoteca autopromotor?
Es un préstamo diseñado exclusivamente para financiar la construcción de una vivienda en un terreno que es propiedad del solicitante. Estas son sus características principales:
- Financiación de la construcción: el dinero se concede en varias fases, según avance la obra y previa certificación del arquitecto o empresa encargada de cada una de ellas. Es decir, el importe no se entrega de golpe, sino en función del progreso de la obra.
- Porcentaje financiado: el importe máximo financiado suele situarse entre el 70%-80% del valor más bajo entre el presupuesto del proyecto y la tasación de la vivienda una vez construida. Esto significa que deberás contar con recursos propios de entre el 30% y 40%.
- Plazos y tipos de interés: los plazos suelen ser equivalentes a los de una hipoteca convencional (hasta 30 años), aunque el tipo de interés suele ser ligeramente superior debido al mayor riesgo que asume la entidad financiera.
- Periodo de carencia: durante la construcción solo se pagan intereses y no se amortiza capital.
En resumen, esta modalidad está pensada para quienes quieren construir su propia casa, gestionando el proceso y controlando los pagos según los avances certificados de la obra. El proceso es más complejo que en una hipoteca de compra, pero ofrece flexibilidad a quienes buscan un hogar a medida.
Cuáles son los requisitos para solicitar una hipoteca autopromotor
Además de los habituales en un préstamo, como es la solvencia económica y estabilidad financiera, los requisitos principales para solicitar un préstamo autopromotor son:
- Terreno: como es obvio, se ha de tener un terreno inscrito a nombre del solicitante en el Registro de la Propiedad, libre de cargas y con calificación de suelo urbano o urbanizable.
- Fondos propios: se deben aportar del bolsillo entre un 20% y un 30% del coste total del proyecto, ya que la financiación cubre hasta el 80% del presupuesto de ejecución o tasación de la vivienda terminada.
- Proyecto: se debe contratar a un arquitecto para que diseñe el proyecto, el cual deberá ser visado (validado) por el Colegio Oficial de Arquitectos correspondiente.
- Licencia: se debe pedir la licencia de obra en el ayuntamiento.
- Presupuesto: se debe presentar el presupuesto de ejecución elaborado por la empresa constructora, con un cronograma de las fases de la obra.
- Seguro: se debe contratar un seguro de construcción, conocido como seguro decenal.
- Certificado de Eficiencia Energética: una vez terminada la obra, se deberá presentar un certificado de eficiencia energética.
¿Cuándo se empieza a pagar hipoteca autopromotor?
El préstamo se empieza a pagar desde el inicio de la obra, pero durante la fase de construcción únicamente se abonan los intereses de la hipoteca autopromotor. Es un período de carencia que suele durar lo mismo que la construcción, generalmente entre 12 y 24 meses, aunque puede variar según el banco.
Una vez terminada la construcción, con la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en la mano, finaliza el periodo de carencia y se comienzan a pagar las cuotas completas de la hipoteca (intereses + amortización de capital).
¿Cuáles son los intereses de una hipoteca para autopromotor?
Los intereses de una hipoteca para autopromotor son algo superiores a los de una hipoteca convencional. Como es habitual, se reducen en función de la vinculación que se adquiera con el banco. ¿Qué ventajas ofrece una hipoteca autopromotor para quienes quieren construir su propia casa?
Una hipoteca autopromotor ofrece varias ventajas a quienes desean construir su propia casa. Las más relevantes son:
- Personalización del proyecto: permite diseñar y construir una vivienda completamente adaptada a las necesidades y gustos particulares, desde los materiales hasta la distribución de espacios.
- Control sobre la construcción: el propietario controla el avance de la obra, selecciona a los profesionales, elige calidades y puede supervisar cada fase.
- Financiación adaptada al avance de la obra: el banco desembolsa el dinero en varias fases conforme progresa la construcción, lo que facilita una mejor planificación financiera.
- Periodo de carencia: el mencionado período de carencia en el que solo se pagan intereses supone un alivio de la carga financiera durante la construcción.
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