Las nuevas hipotecas se encarecen 58 euros al mes

Si tomamos datos contenidos en el informe Tinsa IMIE Mercados Locales del segundo trimestre, el importe medio de las nuevas hipotecas firmadas en España en el primer trimestre del año (último dato disponible) era 140.203 €, a un tipo medio del 1,93%. Si a esta hipoteca tipo se le aplicara la subida de tipos recientemente anunciada, la cuota mensual se encarecería en 58 euros, al pasar de 599 a 657 €/mes. Este cálculo, matizamos, es resultado de actuar sobre la palanca del Euribor, que es solo uno de los componentes que intervienen en la fijación del tipo de interés de las hipotecas.

Hay que tener en cuenta que estas subidas de tipos no se aplican de forma inmediata y exacta a la hipotecas. Las entidades financieras tienen cierto margen para atrasar las subidas del Euribor, de ahí que el coste de las hipotecas varíe ligeramente entre unos bancos y otros. En los últimos meses, estos márgenes han sido empleados por las entidades financieras para captar más clientes y ofrecer hipotecas más baratas que los competidores antes de hacer efectivas las subidas. Esto quiere decir que los efectos de la subida de tipos se verán más tarde en los bolsillos de los  ciudadanos hipotecados.

¿Y qué pasa con quienes ya tienen firmada una hipoteca a tipo de interés variable? Aumentará su cuota mensual en cuanto se haga efectiva la revisión de tipos anual o semestral que tengan pactada con su entidad. En una estimación rápida no es posible generalizar y establecer una referencia de incremento válida que aplique a todo el saldo vivo hipotecario ni a las hipotecas que se constituyeron hace ya varios años. ¿Por qué? Porque, con el transcurso de los años, los créditos arrastran diferentes niveles de amortización de capital y distintas condiciones económicas. El impacto sobre la cuota dependerá de cuánto capital se haya amortizado en cada caso. Como al principio de la vida del préstamo se paga una mayor proporción de intereses, cuanto más antigua sea la hipoteca, teóricamente menor será el impacto (el incremento).

A partir de 2016, empezaron a ganar protagonismo las hipotecas de tipo fijo, que mantienen constante su cuota mensual, pese al incremento de los tipos de interés.

Lógicamente, cuanto mayor sea la cuota que se paga cada mes, mayor será la subida derivada del incremento de tipos. Pero no se puede perder de vista que, si se mira desde una perspectiva de esfuerzo, el impacto será realmente mayor para los titulares de hipotecas de importe más reducido, ya que en la mayoría tienen perfiles financieros con menor capacidad de ahorro, es decir, que disfrutan de menos holgura entre ingresos y gastos.

Como siempre hacemos en Tinsa, también en el análisis del coste de las hipotecas es interesante situarnos en contexto y perspectiva histórica. A pesar de las últimas subidas, los tipos de interés se sitúan muy lejos de las cotas alcanzadas hace unos años. En el periodo más expansionista del ciclo inmobiliario (primer lustro de los años 2000), los tipos de interés alcanzaban el 5 % y con unos precios de vivienda también superiores, lo que suponía una elevada presión sobre el esfuerzo de las familias para pagar una hipoteca.

Pero, al mismo tiempo, también es cierto que el contexto económico de entonces era mucho más favorable que en la actualidad. Ahora afrontamos una época de ajustes tras todos los acontecimientos sanitarios y bélicos que están afectando a la economía. Los tipos de interés no son más que instrumentos de ajuste, cuya subida y bajada busca reconducir la economía hacia un punto teórico de equilibrio. Así que, visto el escenario de inflación elevada, todo apunta a que seguiremos teniendo teniendo noticias sobre subidas de tipos en los próximos meses. Y, como acabamos de ver, unas décimas de incremento en se traducirá en unas decenas de euros más en la cuota mensual de las nuevas hipotecas.

Así lo contó la directora de Comunicación de Tinsa, Susana de la Riva, en el programa ‘Inversión Inmobiliaria’ de Capital Radio