Junto a la nuda propiedad, la hipoteca inversa es otra fórmula para lo que se conoce como monetizar la vivienda. Y, aunque en España aún no representa una cifra de operaciones elevada, las entidades financieras van desarrollando este producto. En 2024, se formalizaron 305 operaciones, un centenar menos que un año antes, según el Consejo General del Notariado. Este volumen queda aún muy distante de las 40.000 registradas en el Reino Unido, por ejemplo.
A continuación, explicamos todo lo que necesitas saber sobre este tipo de hipotecas, en las que es el banco el que abona dinero al beneficiario, y no al revés.
¿Qué es una hipoteca inversa?
La hipoteca inversa es un préstamo hipotecario por el que se percibe una parte del valor de tasación de la vivienda, generalmente en forma de renta mensual, empleando como garantía el inmueble. No se pierde la propiedad ni el derecho de su uso y disfrute.
El importe del crédito concedido nunca supera el valor de la tasación hipotecaria, la cual debe ser realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
¿Quién puede pedir la hipoteca inversa?
Este producto financiero está dirigido a mayores de 65 años y personas con dependencia severa o discapacidad igual o superior al 33% que tengan una vivienda en propiedad.
Modalidades de hipoteca inversa
Esta operación financiera puede concretarse a través de tres fórmulas diferentes:
- Vitalicia: en la que se percibe una renta hasta el final de la vida del beneficiario. La renta que el banco paga es inferior a la de otras modalidades para evitar acabar pagando más de lo que vale la vivienda.
- Temporal: en la que se negocia el periodo de tiempo en el que se perciben estos ingresos. Se divide la cuantía a financiar por una estimación de número de años.
- Disposición única: en la que el beneficiario obtiene una cantidad única en el momento de la firma, basada en el valor de tasación.
¿Cómo funciona la hipoteca inversa?
Como su propio nombre indica, no es el titular quien devuelve el préstamo mes a mes, sino sus herederos. En este tipo de hipoteca, el propietario de la vivienda recibe una renta periódica hasta su fallecimiento, momento en el que la deuda acumulada —junto con los intereses— debe ser saldada.
¿Qué opciones tienen los herederos llegado ese momento?
- Pagar la deuda y conservar la propiedad de la vivienda.
- Vender la casa y destinar el importe a saldar la deuda y los intereses generados.
- Solicitar una hipoteca convencional sobre el inmueble para hacer frente al pago pendiente.
Este es el problema o el efecto negativo de la hipoteca inversa: que los herederos tienen que asumir la deuda contraída por sus progenitores.
La mayoría de bancos permite contratar un seguro de rentas vitalicias diferido. Es una forma de que el beneficiario se garantice seguir cobrando una renta mensual si sobrevive más años de los que sirvieron de referencia para calcular la hipoteca inversa, a partir de los cuales el banco ya no abona ninguna cantidad. Este tipo de seguro suele contratarse en un pago único en el momento de contratar la hipoteca inversa.
Requisitos para solicitar una hipoteca inversa
Para acceder a una hipoteca inversa, debemos cumplir los siguientes requisitos:
- Tener una vivienda en propiedad y, si es posible, libre de cargas. En caso de que no esté libre de cargas, la hipoteca inversa se amplía para hacer frente a este pago.
- Ser mayor de 65 años o tener una discapacidad reconocida de un grado igual o superior al 33 %.
- Es aconsejable que esta operación se realice sobre la vivienda habitual y, así, evitar el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. No obstante, también es válida para una segunda residencia.
Ventajas y desventajas de la hipoteca inversa
Ventajas de la hipoteca inversa
- Liquidez sin vender tu casa: permite acceder a un complemento de ingresos a la pensión, ya sea en forma de renta mensual, pago único o mixto, utilizando la vivienda como garantía, sin tener que venderla ni dejar de vivir en ella.
- No se pagan cuotas mensuales: a diferencia de una hipoteca tradicional, no se tiene la obligación de devolver el dinero en vida ni hacer pagos periódicos; la deuda solo se liquida cuando se vende la vivienda o fallece el titular.
- Ventajas fiscales: las cantidades que se reciben no tributan en el IRPF por tratarse de un préstamo y no requieren justificarse. Además, están exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Accesible a mayores con bajos ingresos: es una alternativa que permite a personas mayores de 65 años, con vivienda en propiedad, pero pocos ingresos, monetizar su patrimonio inmobiliario y mejorar su calidad de vida.
- No se exige aval, porque la vivienda es la garantía.
Desventajas de la hipoteca inversa
- Acumulación creciente de deuda: los intereses se van sumando al capital, por lo que la deuda aumenta con el tiempo en vez de reducirse como en una hipoteca tradicional.
- Intereses elevados:el tipo de interés de una hipoteca inversa suele ser significativamente más alto que el de una hipoteca normal, a lo que hay que sumar gastos de apertura, notaría, tasación y seguros.
- Dificultad para vender la vivienda: si se quisiera vender la casa antes del fallecimiento, sería necesario cancelar primero la deuda.
- Obligaciones de mantenimiento: el titular está obligado a mantener la vivienda en buen estado. Si incumple, podría perder el derecho a residir en el inmueble, ya que el banco podría reclamar la propiedad.
¿Qué ocurre cuando fallece el titular de una hipoteca inversa?
Los herederos tendrán un plazo de un año desde el fallecimiento del propietario para cancelar la deuda. Deberán abonar la cantidad recibida más los intereses generados. Si no se dispone del dinero para ello, pueden vender la vivienda para saldar la deuda o contratar una hipoteca convencional.
La entidad que haya suscrito dicho producto financiero en ningún caso podrá cobrar comisiones o gastos por la cancelación de esta deuda a los herederos.
¿Cuánto te dan por una hipoteca inversa?
Al igual que una hipoteca convencional, el importe de la hipoteca inversa viene determinado por el valor de tasación del inmueble. Si en el primer caso, los bancos suelen conceder el 80% del valor de tasación, en el segundo el porcentaje que cubre es inferior, dependiendo de cada entidad financiera.
Conclusión: una herramienta útil, pero no para todos los perfiles
La hipoteca inversa es una alternativa financiera cada vez más relevante en un contexto de envejecimiento de la población y pensiones ajustadas. Permite a los mayores de 65 años obtener liquidez sin renunciar al uso de su vivienda, convirtiendo el patrimonio inmobiliario en una fuente de ingresos complementarios.
Sin embargo, no es un producto para todos. Aunque presenta ventajas, también implica una acumulación creciente de deuda y unos costes asociados que deben valorarse con detenimiento. Además, los herederos tendrán que decidir cómo afrontar esa deuda tras el fallecimiento del titular.
