¿Qué significan los gastos según ley en una compraventa?
Cuando en un contrato de compraventa aparece la expresión «gastos según ley», significa que el reparto de los costes se realizará conforme a las normas legales aplicables, sin establecer un acuerdo diferente entre comprador y vendedor. No existe una única norma que regule todos los gastos de una compraventa. El reparto depende del tipo de gasto de que se trate y de la legislación específica que resulte aplicable en cada caso.
Entre los principales conceptos que pueden formar parte de los gastos de una compraventa se encuentran:
- Honorarios notariales.
- Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Impuestos derivados de la transmisión.
- Obtención de copias de la escritura.
- Gastos de gestoría, cuando interviene.
- Costes asociados a la financiación hipotecaria.
- Tasación.
- Certificado de Eficiencia Energética.
Qué dice el Código Civil sobre los gastos de compraventa
La norma de referencia es el artículo 1455 del Código Civil, que establece la regla general para los gastos derivados del otorgamiento de la escritura pública. Salvo pacto en contrario:
- Los gastos de otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor.
- Los gastos de la primera copia y de siguientes corresponden al comprador.
- Los gastos posteriores relacionados con la transmisión, como la inscripción registral, corresponden al comprador cuando la normativa específica así lo establece.
El propio artículo permite que comprador y vendedor pacten un reparto distinto, siempre que no contravenga normas imperativas. Por ello, en muchas operaciones el contrato incorpora cláusulas específicas que modifican el reparto legal previsto con carácter general.
Reparto de gastos: impuestos, notaría, escrituras y otros conceptos
Además de la regla prevista en el Código Civil, la compraventa genera otros gastos cuya distribución viene determinada por la normativa tributaria o por la propia naturaleza del servicio.
Gastos que asume el comprador
Habitualmente corresponden al comprador:
Gastos de tasación, obligatorios cuando hay financiación hipotecaria. La tasación determina el valor del inmueble a efectos de garantía hipotecaria y constituye un requisito indispensable para que la entidad pueda evaluar el riesgo de la operación. Además de facilitar la concesión del préstamo, la tasación proporciona una referencia objetiva sobre el valor de mercado de la vivienda y ayuda al comprador a tomar una decisión con mayor información. También es recomendable en cualquier compraventa pues sirve para negociar de forma objetiva el precio.
Nota simple, que permite comprobar quién es el propietario, si existen hipotecas, embargos u otras cargas y cuál es la situación registral de la vivienda.
Impuestos derivados de la adquisición: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en viviendas de segunda mano o IVA, en el caso de obra nueva, e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando procedan en viviendas nuevas.
Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.
Copias notariales que solicite.
Gastos que paga el vendedor
Con carácter general, el vendedor asume:
- Gastos de otorgamiento de la escritura, salvo acuerdo distinto.
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal).
- Certificado de Eficiencia Energética.
Gastos obligatorios y gastos voluntarios
No todos los gastos tienen el mismo carácter. Los gastos obligatorios son aquellos exigidos por la legislación para formalizar correctamente la compraventa o cumplir las obligaciones fiscales derivadas de la operación. En cambio, los gastos voluntarios responden a decisiones de las partes, como solicitar copias adicionales de la escritura, contratar determinados servicios de asesoramiento o utilizar una gestoría cuando no resulta legalmente obligatoria.
Otros gastos de comprar una vivienda
Gestoría: la contratación de una gestoría no es obligatoria, pero puede facilitar la tramitación de impuestos, la inscripción registral y la coordinación entre las distintas partes que intervienen en la operación. Cuando existe financiación hipotecaria, la entidad financiera suele designar una gestoría para determinados trámites vinculados al préstamo que son abonados por el banco.
| Concepto | Comprador | Vendedor |
|---|---|---|
| Escritura (salvo pacto contrario) | No | Sí |
| Copias de escritura (primera y posteriores a la venta) | Sí, salvo pacto en contrario | No |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | Sí | No |
| Impuestos de adquisición (ITP/IVA, cuando proceda) | Sí | No |
| Plusvalía municipal (cuando corresponda) | No | Sí |
| Tasación hipotecaria | Sí, obligatoria si hay hipoteca | No* |
*Útil para negociar el precio de venta.
La cláusula «gastos según ley»: qué significa y a quién obliga
La cláusula «gastos según ley» remite directamente al régimen legal aplicable cuando las partes no desean establecer un reparto específico. Su función es evitar dudas interpretativas y aplicar automáticamente las reglas previstas por la legislación. Una vez incorporada al contrato y aceptada por ambas partes, obliga tanto al comprador como al vendedor.
Diferencia entre «gastos según ley» y gastos pactados
Cuando el contrato indica que los gastos serán «según ley», se aplica el reparto previsto por la normativa. Si las partes pactan expresamente una distribución distinta, prevalecerá ese acuerdo siempre que respete las disposiciones legales de carácter imperativo. Por este motivo es habitual encontrar contratos en los que el comprador asume determinados gastos adicionales o, por el contrario, el vendedor acepta hacerse cargo de conceptos que inicialmente no le corresponderían.
¿Puede modificarse por contrato el reparto legal?
Sí. La normativa permite que comprador y vendedor acuerden un reparto diferente para muchos de los gastos de la operación. No obstante, determinados impuestos y obligaciones legales mantienen el régimen establecido por la legislación tributaria y no pueden alterarse libremente mediante un acuerdo privado frente a la Administración.
¿Puede anularse una cláusula ambigua?
Una cláusula redactada de forma poco clara puede dar lugar a conflictos de interpretación. Si existe controversia, será necesario analizar el contrato en su conjunto, la voluntad de las partes y la normativa aplicable. En determinados supuestos, especialmente cuando intervienen consumidores, una cláusula ambigua o que genere un desequilibrio contrario a la normativa de protección de consumidores puede ser objeto de revisión judicial.
Cómo negociar la cláusula al comprar una vivienda
Antes de firmar un contrato privado de compraventa conviene revisar detenidamente el reparto de todos los gastos previstos. Es recomendable identificar expresamente qué conceptos asumirá cada parte y evitar fórmulas genéricas cuando puedan dar lugar a interpretaciones diferentes. Una redacción clara reduce el riesgo de conflictos durante la formalización de la escritura pública.
| Aspecto | Según ley | Según pacto |
|---|---|---|
| Reparto de gastos | Aplicación de la normativa vigente | Se modifica mediante acuerdo entre las partes |
| Flexibilidad | Limitada por la ley | Amplia, dentro de los límites legales |
| Seguridad jurídica | Alta si no existen dudas interpretativas | Depende de la claridad del contrato |
| Posibilidad de negociación | No | Sí |
Si necesitas una tasación, la nota simple o el CEE, en Tinsa by Accumin podemos ayudarte.
Foto de Giorgio Tomassetti en Unsplash
