No todo está disparado: algunas capitales siguen en mínimos

22 julio, 2022 Índice Tinsa IMIE, Tasaciones, Tinsa

Aunque con frecuencia se oye hablar del boom que está registrando la vivienda y el tensionamiento de precios aparejado, conviene recordar que el sector residencial se caracteriza por un comportamiento muy heterogéneo. Si se analiza la velocidad e intensidad a la que se han revalorizado las capitales en los últimos años encontramos el extremo de Madrid, con un 64% de incremento desde el mínimo que tocó en 2015. Pero, al mismo tiempo, otras capitales aún siguen instaladas en sus mínimos desde el comienzo de la crisis financiera. Son Zamora (tan solo un 0,3% por encima de su mínimo) o Jaén y Ciudad Real, donde el precio medio de la vivienda nueva y usada se ha incrementado menos de un 1%

No son pocas las voces que apuntan que el verano podría marcar un punto de inflexión en la evolución del mercado inmobiliario. Las tensiones inflacionistas, el escenario de subida de tipos de interés y las previsiones de ralentización económica apuntan a una menor alegría de consumo de la población después del verano, que también podría trasladarse a la compra de vivienda, lo que supondría un freno en la tendencia alcista que ha caracterizado al sector residencial el último año y medio. La pandemia fue durante solo un paréntesis en el ciclo iniciado en 2014, cuando los llamados mercados locomotora empezaron a mostrar los primeros síntomas de reactivación tras la crisis financiera. Progresivamente, se fueron sumando nuevas localizaciones, aunque con diferentes velocidades e intensidades.

El Dato de hoy nos va a dar ese contexto sobre el dinamismo y la heterogeneidad de comportamientos entre las capitales españolas. Nuestro punto de partida es lo que se ha incrementado el valor medio de la vivienda nueva y usada en la capital de España, Madrid, desde que tocara su mínimo en 2015.  Y esa referencia es un 63%.

Según la información reflejada la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales, Madrid es la capital donde más se ha encarecido la vivienda desde iniciara su recuperación, al pasar de 2.143 €/m2 en 2015 a 3.497 €/m2. Le siguen en intensidad del crecimiento Barcelona, con un 53% de incremento desde su mínimo tras la crisis financiera, tocado en 2013, dos años antes que en Madrid, y le sigue Palma de Mallorca, que se ha revalorizado un 50,2% desde su mínimo en 2015.

Estas serían las tres capitales donde la combinación de una demanda muy activa y una oferta limitada han impulsado los precios con mayor intensidad. Según las tasaciones de Tinsa, Madrid se encontraría en este momento un 13,5% por debajo de su máximo de 2008; Barcelona un 17,8% y la ciudad de Palma de Mallorca a tan solo un 4,2% de distancia de su máximo.

Reflejo de la heterogeneidad existente en el mercado y en colisión con las voces que en los últimos meses se preguntaban sobre la existencia de una burbuja inmobiliaria encontramos un grupo de capitales que prácticamente siguen instaladas en sus mínimos desde el comienzo de la crisis financiera. Son Zamora, cuyos 1.011 €/m2 están solo un 0,3% por encima de su mínimo. Tampoco Jaén y Cuidad Real se han revalorizado ni siquiera un 1% desde el valor mínimo registrado tras el fin del boom inmobiliario en 2008.

Continuando con enclaves de moderada evolución, en otras 13 capitales el incremento del precio de la vivienda en la ciudad no alcanza el 10%. Es el caso, por ejemplo, de Ourense, Burgos, Soria, León, Cáceres, Segovia, Huelva, Pontevedra, Lleida, Oviedo, Cuenca o Salamanca.

Frente a ellos, otro grupo de capitales ha experimentado un mayor dinamismo, aunque sin alcanzar los niveles de Madrid, Barcelona o Palma. Así, en las ciudades de Vitoria, Girona y Sevilla la vivienda se ha revalorizado desde sus respectivos mínimos entre un 30% y un 36%, según las tasaciones de Tinsa. Entre un 20% y un 30% destacan otro grupo de 5 capitales: Alicante, Logroño, Las Palmas, Zaragoza y Tarragona.

Afrontamos un otoño incierto, que anuncia cambios en la evolución de un mercado residencial donde se combinan, por un lado, ubicaciones donde los precios están tensionados (hablábamos desde esa pequeña distancia del 4% en Palma de Mallorca o el 13,5% en Madrid, que separa el valor actual de la vivienda del que alcanzó durante la burbuja) y por otro  ubicaciones donde la demanda se ha movilizado menos o la oferta está mejor dimensionada, como ocurre en las capitales donde el precio de la vivienda continúa en mínimos de los últimos 15 años.

Aquí te dejamos el audio completo de la intervención de nuestra directora de Marketing y Comunicación, Susana de la Riva.


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