Por muy pequeña que sea la reforma, cuidado porque no se puede empezar una obra sin licencia, puedes enfrentarte a la paralización, demolición, multas y demandas vecinales. Toma nota de los pasos para mejorar -y revalorizar- tu hogar con tranquilidad.
Cambiar un baño, cerrar una terraza o levantar un muro. Son ejemplos de obras, incluso menores, en las que en más de una ocasión no pensamos que sea necesario pedir permiso al ayuntamiento para realizarlas, pero lo cierto es que no se puede empezar una obra sin licencia, sin la correspondiente autorización municipal, de lo contrario se considera ilegal y constituye una infracción urbanística. Y, por supuesto, sin ese permiso, no podremos colocar un contenedor para retirar los escombros.
¿Qué pasa si empiezo una obra sin licencia?
Las consecuencias de empezar una obra sin licencia pueden ser:
- Sanciones: las multas por iniciar una obra sin licencia varían según la gravedad de la infracción, el tipo de obra y el municipio donde se realice. Pueden ser desde 150 euros, hasta los 600.000 euros.
- Paralización de la obra: además de una sanción económica, el Ayuntamiento puede ordenar la suspensión inmediata de los trabajos.
- Demolición: y si la obra no es legalizable o no se regulariza en el plazo otorgado, puede ordenarse la demolición de lo construido.
- Problemas legales y de registro: no podrás inscribir cuando corresponda la obra en el Registro de la Propiedad ni elevarla a escritura pública mientras no esté legalizada.
- Riesgos de seguridad: las obras sin licencia pueden no cumplir las normativas técnicas y de seguridad, lo que supone un riesgo para propietarios, trabajadores y vecinos.
¿Cómo regularizar una obra sin licencia?
Si ya has comenzado una obra sin licencia, es imprescindible acudir al ayuntamiento para intentar legalizarla. El proceso y los requisitos para regularizarla varían según el municipio y el tipo de obra, pero siempre será necesario cumplir la normativa y pagar las tasas e impuestos correspondientes.
1. Consulta en el ayuntamiento
Acude al ayuntamiento donde se ubica el inmueble y pregunta si tu obra puede ser legalizada.
2. Recopila la documentación técnica
Contrata a un arquitecto o técnico competente para que redacte un proyecto técnico visado que describa la obra y justifique su adecuación a la normativa. Este proyecto debe incluir planos, memoria descriptiva, cálculos estructurales si son necesarios, presupuesto de ejecución material y reportaje fotográfico del estado actual.
3. Solicita la licencia de legalización
Presenta en el ayuntamiento la solicitud de licencia de legalización junto con toda la documentación técnica y los justificantes de pago de tasas e impuestos correspondientes.
4. Espera la resolución municipal
El ayuntamiento revisará la documentación y, si todo está en orden y la obra es compatible con la normativa, te concederá la licencia de legalización. Si la obra no cumple la normativa, pueden exigirte modificaciones o la demolición de lo construido.
Una vez obtenida la licencia de legalización y finalizados los trabajos, será necesario presentar el certificado final de obra para acreditar que la obra ha concluido.
¿Cómo afecta una obra sin licencia a la valoración de una vivienda?
Una obra realizada sin licencia afecta negativamente a la valoración de un inmueble y acarrea las siguientes consecuencias:
- Reducción del valor de tasación: si el inmueble es considerado fuera de ordenación con infracción urbanística no prescrita, significa que es probable que sea demolido, por lo que estaremos ante una posible valoración expropiatoria, o de una valoración que sólo tenga en cuenta, según los casos, de lo que únicamente cumpla bajo normativa.
- Limitaciones como garantía hipotecaria: si la tasación tiene finalidad garantía hipotecaria, sólo se tendrá en cuenta el terreno, o realmente la parte legal valorable que esté consolidada.
- Descuento de superficies no legales: el tasador no tendrá en cuenta la superficie construida ilegalmente.
¿Cuánto cuesta una licencia de obras?
El coste de una licencia de obras varía según varios factores: el tipo de obra (mayor o menor), el Presupuesto de Ejecución Material (PEM), el municipio y las tasas locales.
Factores principales que determinan el coste
- Tasas municipales: suelen estar entre el 3% y el 6% del PEM, dependiendo del ayuntamiento. Algunos municipios aplican tasas extra por gestión de residuos u otros servicios.
- Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): oscila entre el 2% y el 5% del PEM.
- Coste del proyecto técnico: elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico según el grado de la reforma y/o superficie/volumen afectado.
Qué se considera obra mayor y obra menor
Las diferencias fundamentales entre obra mayor y obra menor están en la complejidad técnica, la afectación a la estructura del edificio y el tipo de intervención:
Obra mayor
- Afecta a elementos estructurales (muros de carga, forjados, pilares, etc.)
- Gran complejidad técnica y constructiva.
- Requiere de proyecto técnico visado y supervisión profesional.
- Cambio de uso.
- Se necesita licencia de obra mayor.
Ejemplos son: ampliaciones de viviendas, cambios en pilares, convertir un local comercial en vivienda, rehabilitación integral del edificio o de fachadas, variaciones de altura o instalación de ascensor.
Obra menor
- No afecta a la estructura ni elementos portantes.
- Sencillez técnica y escasa entidad constructiva y económica.
- No suele requerir proyecto técnico ni visado profesional.
- No modifica el uso.
- Se necesita licencia de obra menor o, en ocasiones, una comunicación previa o declaración responsable.
Modificar tabiques no importantes, sustitución de suelos alicatados o revestimientos, pintura de paredes y techos, instalación o sustitución de ventanas y puertas sin modificar la estructura de los huecos o renovación de la instalación de fontanería.
¿Qué obras no necesitan licencia?
Aunque esto es una cuestión de cada municipio, conviene consultarlo, pero de forma general no se necesita licencia para:
- Cambiar o sustituir solados (suelos) y alicatados (azulejos).
- Quitar gotelé y alisar paredes con yeso.
- Lijar o barnizar suelos.
- Sustituir ventanas, persianas o barandillas (aunque no en todos los municipios).
- Pequeñas reparaciones o trabajos de mantenimiento que no afectan a la estructura, la seguridad, ni a elementos comunes del edificio.
