¿Cómo saldar una deuda con un inmueble sin perder su propiedad? Conoce qué es la anticresis de una casa, cómo funciona y en qué se diferencia de otros conceptos vinculado a un inmueble como la prenda o, el más conocido, hipoteca.
Ejemplos de anticresis
Si te has encontrado alguna vez –o crees que puedes encontrarte– con situaciones como:
- Necesitas un crédito de un importe elevado, pero no tienes capacidad para devolverlo. Sin embargo, tienes un inmueble libre de cargas –sin hipoteca– que no quieres vender para conseguir esa financiación, como puede ser un local comercial cerrado o una segunda vivienda que no usas, puedes utilizarlo para conseguir ese dinero: lo entregas en anticresis a cambio de ese préstamo, y el acreedor cobrará los alquileres o lo explotará hasta recuperar su dinero. Es decir, la anticresis sobre un inmueble te sirve de garantía de devolución ante el banco y tú obtienes liquidez sin perder la propiedad del bien.
- En operaciones entre particulares o herencias familiares. Por ejemplo, un hermano presta dinero a otro y acuerdan que, mientras no le devuelva el préstamo, puede alquilar su vivienda y quedarse las rentas. En lugar de formalizar una hipoteca, se recurre a una anticresis privada.
- En contextos rurales, la anticresis se utiliza en explotaciones agrarias para saldar deudas utilizando los ingresos de la cosecha.
Efectivamente, en estas situaciones habrás escuchado o escucharás este concepto y tu primera reacción será: “¿Anti qué? Sí, anticresis”, una figura jurídica poco usada, pero muy interesante porque ofrece una alternativa a la hipoteca o a la prenda cuando se necesita financiación y se puede entregar un bien inmueble en garantía sin perder su propiedad.
¿Qué es la anticresis en derecho civil?
La anticresis está regulada en el Código Civil. El artículo 1881 la define así:
“El acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos del inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si los hubiere, y después al del capital de su crédito.”
Esto significa que el acreedor se convierte en una especie de usufructuario temporal del bien, mientras el deudor conserva la propiedad. En definitiva, la anticresis garantiza el pago de una deuda sin necesidad de vender el bien.
¿Qué es la anticresis de una casa?
Así pues, la hipoteca no es el único instrumento financiero para garantizar el pago de un préstamo o una deuda. La anticresis tiene una larga tradición en el derecho civil y se usa para garantizar el pago de una obligación mediante el uso o disfrute de un bien inmueble, normalmente una vivienda, un local o finca.
Ejemplos de garantía anticresis:
- Pablo tiene una deuda de 100.000 euros con una empresa. Para garantizar el pago, entrega su piso en anticresis. La empresa recibe las rentas mensuales del piso (por ejemplo, 5.000 euros) que se van descontando de la deuda hasta que esta queda pagada.
- Susana debe 50.000 euros a un proveedor y no tiene liquidez inmediata. Acuerdan una anticresis por la que ella entrega un local comercial que tiene en propiedad. El proveedor percibe cada mes los 1.000 euros de alquiler del local hasta cubrir toda la deuda.
¿Qué es la anticresis en derechos reales?
Dentro de los derechos reales de garantía sobre bienes inmuebles y muebles nos encontramos con la hipoteca, la prenda y la anticresis:
- Hipoteca: garantía sobre un bien inmueble, que permite al acreedor cobrar su crédito en caso de impago.
- Prenda: garantía sobre un bien mueble, que permite al acreedor retener el bien o venderlo si el deudor no cumple su obligación.
- Anticresis: garantía sobre un bien inmueble en el que el acreedor puede percibir los frutos del bien hasta que se pague la deuda.
En román paladino, y en el caso de propiedad inmobiliarias: el acreedor no se queda con la titularidad del inmueble, pero puede usarlo o explotarlo económicamente mientras el deudor no haya pagado lo que debe.
Diferencia entre anticresis e hipoteca
De este modo, mientras que con la anticresis el acreedor recibe la posesión del inmueble para obtener rentas del alquiler con las que saldar la deuda, con la hipoteca el deudor mantiene la posesión del inmueble que sirve para garantizar esa deuda en caso de ejecución, es decir, de embargo si se producen impagos.
En resumen: la hipoteca es más pasiva (el acreedor espera el pago o ejecuta el bien), mientras que la anticresis es más activa (el acreedor se beneficia del uso del bien).
Diferencia entre hipoteca, prenda y anticresis
Como vemos, hay dos derechos reales sobre inmuebles (hipoteca y anticresis) y uno sobre bienes inmuebles (prenda).
Se podría decir que la anticresis es una figura intermedia: combina elementos de la hipoteca (bien inmueble) y de la prenda (posesión entregada).
Contrato de anticresis
El contrato de anticresis debe celebrarse por escrito, y para que tenga efectos frente a terceros, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
En él se establecen:
- El importe de la deuda o crédito garantizado.
- El inmueble entregado en anticresis.
- La obligación del acreedor de cuidar el bien y de imputar los frutos al pago de la deuda.
- Las condiciones de restitución del bien al deudor.
Pacto anticrético
El pacto anticrético es el acuerdo mediante el cual las partes constituyen la anticresis. Por ejemplo, una persona puede pactar con su acreedor que le entregará la vivienda para que la arriende y aplique los alquileres al pago de la deuda. Este pacto debe ser escrito y contener las condiciones de duración, destino del bien y modo de imputar los beneficios obtenidos.
Compensación anticrética
La compensación anticrética se produce cuando los frutos o rentas obtenidos del bien cubren total o parcialmente la deuda. Si, por ejemplo, el inmueble genera 6.000 € anuales en rentas y los intereses de la deuda son 4.000 €, el exceso puede aplicarse a reducir el capital adeudado.
Este mecanismo permite que el crédito se vaya amortizando progresivamente sin que el deudor pague en efectivo.
Como se observa podemos hablar de préstamo con anticresis o créditos garantizados con anticresis.
En resumen…
La anticresis es una figura jurídica desconocida, pero muy útil, especialmente en situaciones de debilidad económica. Importante: para que esa garantía tenga consistencia, tanto el acreedor como el deudor necesitan conocer el valor real del inmueble, porque de él dependerá:
- La cantidad de deuda que puede cubrirse con las rentas o frutos.
- Si las rentas del inmueble son suficientes para compensar al acreedor hasta el pago de la deuda.
Por eso, aunque no es obligatorio, es muy recomendable recurrir a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España porque aporta seguridad a ambas partes: deudor y acreedor saben cuánto vale realmente el bien y qué garantías ofrece. ¿Te ayudamos?
Imagen de portada: Foto casas stock de Vecteezy.com
