El Loan to Value se situó de media en el 64,8% en el segundo trimestre
Según datos del Banco de España a fecha del segundo trimestre de 2021
Al calor de los últimos datos de compraventas de vivienda publicados esta semana por el INE, que muestran un crecimiento del 40% interanual en septiembre, desde Tinsa hoy analizamos un dato que aporta bastante tranquilidad sobre la prudencia con la que se está produciendo ese crecimiento. Nos referimos a la RPV (ratio préstamo-valor), más conocido por su denominación inglesa: LTV – Loan to Value, un datos que hace referencia a qué porcentaje del valor del inmueble adquirido ha sido financiado por un préstamo hipotecario. Según datos del Banco de España, esa proporción se situaba de media en el segundo trimestre de 2021 en el 64,8 %. Una ratio que es un punto inferior a la que se observaba en 2018.
Este indicador se redujo en 2019 y 2020 y aunque se ha incrementado en 2021 lo ha hecho solo ligeramente. El 64,8 % de RPV actual contrasta con las tasas observadas en los años 2005-2007, en el pico de la burbuja, cuando se llegaba a superar el 100%. Se puede concluir, por tanto, que el crecimiento de las compraventas de vivienda, que en septiembre alcanzaron volúmenes de 2008, no está acompañado de una relajación en las condiciones de financiación, como reconoce la Encuesta sobre préstamos bancarios en la zona del euro, elaborada por el Banco Central Europeo en octubre, que afirma que los préstamos para adquisición de vivienda continúan en aumento mientras que los criterios de aprobación se están endureciendo.
La demanda que protagoniza esta recuperación del mercado residencial mantiene la proporción de crédito que necesita en la compra en unos niveles similares a los de 2019 y por debajo de los de 2018.
Habitualmente, los préstamos para compra de vivienda se conceden con un límite del 80 % sobre el valor de tasación del inmueble. La tasa media de RPV se sitúa por debajo de esa cifra porque una parte de los compradores no necesita solicitar el máximo de financiación al que podrían aspirar.
La contención de la RPV que observamos actualmente es acorde con el aumento de las tasas de ahorro, con los flujos de inversión hacia la vivienda (con recurso a la financiación más reducido) y también con el protagonismo de la demanda de reposición: familias que ya tenían una vivienda y adquieren una mejor (más grande, mejor ubicada…) apoyándose en el dinero obtenido con la venta de la vivienda anterior, lo que reduce su necesidad de recurrir al crédito.
Junto a la contención de los RPV medios, se ha reducido de manera ininterrumpida en los últimos tres años el porcentaje de nuevos préstamos en los que la RPV supera el 80 %. Si en 2018, el 14,8% de los créditos tenía una RPV superior al 80 %, en el segundo trimestre de 2021 era solo el 8,8 %. Otro aspecto a tener en cuenta es que, según datos de los notarios, el 52% de las compras de vivienda realizadas en septiembre no contaba con financiación ajena.
Por otro lado, la proporción de hipotecas a tipo fijo es claramente superior a la de la época de la burbuja, lo que quiere decir que la subida de tipos de interés que está por venir no se traducirá en un encarecimiento de las cuotas de devolución de los créditos (y posibles tensiones de incremento de morosidad), como sí sucedió en la primera década de los 2000, cuando la financiación a tipo variable era mayoritaria.
En resumen podemos concluir que una RPV controlada (el 64,8 % en el segundo trimestre de 2021, mayor proporción de créditos a tipo fijo y más presencia de fondos propios dibujan un escenario tranquilizador sobre la solvencia de las familias y del propio sistema financiero.
Así lo explicó nuestra directora de Marketing y Comunicación de Tinsa, Susana de la Riva.