Las tasaciones de viviendas fuera de las capitales de provincia se han incrementado un 3,6% tras el confinamiento
Intervención de Susana de la Riva en Capital Radio del 7 de octubre de 2021
Llevamos varios meses escuchando mensajes sobre los cambios en las preferencias de la demanda, terrazas, unifamiliares, y ubicaciones alejadas de los núcleos urbanos. Hemos querido hacer un ejercicio objetivo transcurridos ya seis trimestres desde el inicio de la pandemia, un periodo suficiente para analizar cambios y detectar tendencias. Dados los grandes volúmenes de datos que manejamos en Tinsa, hemos analizado en nuestras propias tasaciones dos grupos. Por un lado, viviendas en capitales y, por otro, viviendas tasadas en el resto de municipios para todo el territorio nacional. Y el dato que te destaco hoy es que las tasaciones de viviendas realizadas por Tinsa fuera de las capitales de provincia se han incrementado un 3,6% tras el confinamiento en comparación con el periodo previo a la declaración del estado de alarma.
Para situar un poco los volúmenes de los que estamos hablando, la proporción de viviendas tasadas en las capitales versus resto de municipios de cada provincia se sitúa en un 30-70. Es decir, fuera de las capitales se concentra más del doble de tasaciones que en las grandes áreas urbanas. Pese a ser grandes núcleos de población, no hay que olvidar que en las capitales el mercado del alquiler está más presente como opción habitacional que en otras poblaciones (y la tasación suele ir asociada a la compra). Y, además, muchos municipios colindantes de las capitales están integradas en el área metropolitana, funcionando en la práctica como parte de la gran ciudad, con lo que también concentran una actividad relevante.
Tras la drástica reducción en el confinamiento, el ritmo de tasaciones volvió con fuerza con un protagonismo mayor del habitual por parte de los mercados secundarios. En los 12 meses transcurridos entre julio de 2020 y junio de este año, el número de valoraciones en ubicaciones fuera de las capitales ha sido un 3,6% superior a los niveles previos a marzo de 2020. En contraposición, el volumen de tasaciones en las capitales se redujo en ese periodo un 4,3% respecto al periodo pre-covid, concretamente entre enero de 2019 marzo de 2020.
¿Y qué podemos decir sobre esas viviendas fuera de las grandes urbes que atrajeron la atención de la demanda? En los primeros momentos post-confinamiento, las valoraciones reflejan un descenso del precio medio unitario (es decir, el valor €/m2) por un doble efecto: un ligero ajuste a la baja compatible con el sentimiento de incertidumbre del mercado y, lo que es más probable, por el efecto dilutivo del aumento de la superficie media. Es decir, el valor €/m2 no es lineal: a mayor superficie de vivienda el valor unitario se reduce.
También podemos cuantificar ese aumento de superficie de las viviendas adquiridas fuera de las capitales. Según las tasaciones de Tinsa, en los últimos 9 meses de 2020 la superficie media en ese grupo de resto de municipios (no capitales) se incrementó un 7,7% respecto a la que se venía registrando hasta entonces. Hablamos de una superficie promedio de 141 m2, un 29% por superior a la referencia media en las capitales, que fue de 109 m2.
Durante ese mismo periodo también en las capitales se buscaron viviendas más amplias, pero el margen de subida fue menor, limitándose el crecimiento de superficie a un 3,4 % respecto a las que se venían registrando hasta ese momento. Un aumento que no llega a la mitad del 7,7% que se produjo en las localizaciones no capitales.
A partir de enero de 2021, esta tendencia se revirtió y las cifras muestran una disminución en las superficies, aunque en los últimos 6 meses se siguen manteniendo un 2,4 % por encima del periodo prepandemia, entre principios de 2019 y marzo de 2020. La evolución de los últimos meses presenta variaciones que aconsejan observar la evolución de los próximos meses para concretar la tendencia.
Para finalizar todo este repaso, me quedo con el 30-70 de proporción de tasaciones llevadas a cabo en capitales vs resto de municipios y el mayor interés que se ha despertado por el mercado residencial fuera de las capitales, que se ha traducido en un incremento del 3,6% en el número de tasaciones de vivienda durante el primer año tras el final del confinamiento frente al promedio del periodo pre-covid.
En este audio podrás escuchar la intervención de Susana de la Riva en Capital Radio.