En la jerga del sector, una valoración con fines hipotecarios en España es conocida como tasación ECO, por realizarse de acuerdo con la Orden Ministerial ECO/805/2003. Vamos a analizar sus características y diferencias con otra modalidad, RICS, empleada principalmente por empresas e instituciones internacionales.
Tasación ECO: qué es
Una tasación ECO es la valoración de un inmueble o de determinados derechos realizada por una sociedad homologada por el Banco de España según las especificaciones técnicas y metodológicas descritas en la mencionada Orden Ministerial ECO/805/2003.
Es de obligado cumplimiento en caso de solicitar una hipoteca por ejemplo para la adquisición de un inmueble (vivienda, local comercial, nave, etc.) y su objetivo es servir de protección al inversor que adquiere títulos del mercado hipotecario.
A diferencia de las valoraciones emitidas por empresas no homologadas por el Banco de España, la tasación conforme con ECO garantiza la homogeneidad, transparencia y confiabilidad de la metodología y del resultado, siendo requisito imprescindible en el proceso de garantía hipotecaria antes indicado.
¿Cómo es una tasación según la Orden ECO 805/2003?
Sus características principales son:
- Aplicación principal: se utiliza sobre todo en el cálculo del valor de garantías para créditos hipotecarios, valoración de activos de entidades financieras, coberturas de compañías de seguros y patrimonio de instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y de fondos de pensiones.
- Entidades homologadas: sólo pueden realizar las valoraciones ECO las sociedades de tasación autorizadas, registradas y supervisadas por el Banco de España.
- Objetividad y rigor: la tasación debe basarse en comprobaciones, como las características físicas del inmueble, su localización, superficie, situación urbanística, legal y el mercado inmobiliario local.
- Informe detallado: el resultado se plasma en el informe de tasación en el que se incluyen:
- Supervisión: el informe de tasación es validado por una sociedad de tasación homologada, que cruza estos datos con otras fuentes y series históricas, lo que garantiza objetividad, confiabilidad y transparencia.
La Orden ECO para tasaciones establece los siguientes 10 principios obligatorios para la valoración con finalidad hipotecaria:
Anticipación: el valor de un inmueble en explotación económica se basa en las expectativas de renta futura.
Finalidad: la finalidad de la valoración determina el método y las técnicas coherentes a utilizar.
Mayor y mejor uso: se valora el inmueble según su uso más rentable dentro de las posibilidades legales y físicas.
Probabilidad: se eligen los escenarios más probables entre varias opciones razonables.
Proporcionalidad: los informes se elaboran con amplitud adecuada según la importancia y singularidad del inmueble valorado.
Prudencia: se elige el escenario que resulte en un menor valor de tasación entre opciones igualmente probables.
Sustitución: el valor de un inmueble equivale al de otros activos con características similares.
Temporalidad: el valor de un inmueble varía con el tiempo.
Transparencia: el informe debe contener información clara y suficiente, detallando hipótesis y documentación utilizadas.
Valor residual: el valor de cada factor de producción del inmueble (terreno, materiales…) es la diferencia entre el valor total y los valores de los demás factores.
Métodos de valoración definidos en la norma ECO
Para valorar un inmueble, se pueden utilizar los siguientes métodos especificados en la normativa ECO:
- Método de comparación: se compara el inmueble con otros de utilidad análoga transmitidos recientemente en el mercado de características homogéneas. Son los llamados comparables y se utilizan al menos seis.
- Método del coste: calcula el coste de reposición del inmueble o lo que es lo mismo, cuánto cuesta producirlo en la actualidad: valor del terreno más el coste de construcción, restando la depreciación por su antigüedad, deterioro u obsolescencia.
- Método de actualización: se aplica para fijar el valor de inmuebles que producen rentas por el desarrollo de una actividad económica o por su arrendamiento, calculando el valor actual a partir de los ingresos esperados.
- Método residual: se utiliza fundamentalmente para determinar el valor de solares y terrenos a partir de los desarrollos inmobiliarios viables, descontando del valor final del conjunto los costes de su desarrollo. También se utiliza en la valoración de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.
¿En qué se diferencia una tasación ECO de una valoración RICS?
La diferencia entre una tasación ECO y una valoración RICS radica principalmente en la normativa que regula cada tipo de análisis y finalidad:
1. Normativa que las regula
Tasación ECO
Regulada por la Orden Ministerial ECO/805/2003, que establece los criterios de valoración de bienes y determinados derechos para ciertas finalidades financieras con enfoque de economía a muy largo plazo y de garantizar la seguridad del inversor, ahorrador o suscriptor de buena fe.
Las sociedades emisoras homologadas están supervisadas por el Banco de España.
Valoración RICS
Emitidas por miembros de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), una organización global originalmente con sede en Reino Unido que fija unos principios éticos de la actividad profesional de valoración. Su sello es sinónimo de calidad, profesionalidad y confianza. Enfoque centrado en los ciclos inmobiliarios y de mercado, de medio y largo plazo.
Las normas de valoración según International Valuation Standards (IVS) están recogidas en su “Libro Rojo” (Red Book Standards) y son aceptadas a nivel mundial.
2. Finalidad y ámbito de aplicación
Tasación ECO
El ámbito de validez es España, para determinar el valor de activos inmobiliarios cuya adquisición requiera de financiación por entidad supervisada por el Banco de España.
La tasación ECO es usada asimismo en valoración del patrimonio de instituciones de inversión colectiva inmobiliarias (reguladas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores), determinación del patrimonio inmobiliario de fondos de pensiones y coberturas técnicas de entidades aseguradoras autorizados por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
Valoración RICS
Su ámbito de validez es internacional, siendo utilizada para valoración de activos inmobiliarios en transacciones por inversores o financiadores transfronterizos, o para determinar un valor razonable de activos inmobiliarios con fines contables y regulatorios.
3. Metodología
Tasación ECO
Se basa en enfoques específicos de obligada aplicación establecidos en la normativa de acuerdo con la naturaleza del inmueble y la finalidad de los trabajos, como los métodos de valoración a utilizar (comparación, del coste, de actualización y residual) etc.
Valoración RICS
Emplea metodologías análogas, pero otorga al profesional valorador más flexibilidad y responsabilidad para adaptarse al propósito específico de la valoración y a los requerimientos del cliente.
4. Certificación del tasador
Tasación ECO
Sólo puede ser realizada por sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, con seguro de responsabilidad civil en vigor. Los tasadores son arquitectos e ingenieros, superiores o técnicos de la especialidad correspondiente según la naturaleza del inmueble objeto de la tasación.
Valoración RICS
Las redactan valoradores acreditados como MRICS (Miembro de RICS) o FRICS (Fellow of RICS), quienes deben superar un riguroso proceso de admisión.
5. Contenido del informe
Tasación ECO
Realizadas de acuerdo a una estructura establecida en la norma que detalla de forma específica las verificaciones necesarias, los procedimientos de trabajo y los criterios y metodologías técnicas que se tienen que aplicar para determinar el valor de tasación.
Valoración RICS
El informe se basa en las condiciones que cliente y valorador acuerdan en los “términos de contratación”.
6. Validez
Tasación ECO
El informe de tasación tiene una validez de 6 meses desde la fecha de emisión del informe.
Valoración RICS
El valor queda referido a la fecha de emisión del informe.
¿Quién puede hacer una tasación ECO?
Una tasación ECO solo puede ser emitida por sociedades de tasación homologadas por el Banco de España y son realizadas por profesionales que deben ser titulados de arquitectura o ingeniería en función del tipo de inmueble a valorar.
Para que una sociedad de tasación sea homologada por el Banco de España, debe cumplir con requisitos legales y financieros específicos con el fin de garantizar la calidad y confiabilidad de las valoraciones. Entre ellos, tener limitado su objeto social a la valoración y contar con un capital y seguro de responsabilidad civil mínimos, con medios técnicos y personales y mecanismos de control interno que aseguren el conocimiento del mercado y el cumplimiento de las normas de valoración y obligaciones de incompatibilidades.
Es, por tanto, un modelo de triple verificación. De un lado, el tasador, quien hace una visita presencial al inmueble para verificar su estado, superficie, características del mismo y de la zona donde se ubica; de otro, la sociedad de tasación encargada de supervisar y validar su trabajo y contrastar la información con sus bases de datos, y a su vez las sociedades de tasación están sometidas a supervisión por parte del Banco de España.
Este sistema garantiza la independencia, imparcialidad y objetividad en la valoración.
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